Nguồn cung cạn kiệt
Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành T.Ư và chính quyền địa phương luôn quan tâm tới việc đầu tư xây dựng NOXH trong công tác phát triển nhà ở. Trong đó, 2 thành phố đông dân nhất cả nước là Hà Nội và TP. HCM càng coi trọng vấn đề này. Tuy nhiên, đáng nói là dù cơ chế chính sách dành cho NOXH (gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà) có nhiều, nhưng công tác phát triển NOXH vẫn gặp không ít khó khăn, ách tắc cho nguồn cung sản phẩm ngày càng thiếu nghiêm trọng, không nhiều doanh nghiệp mặn mà tham gia đầu tư.
Nhìn thẳng vào hệ thống cơ chế, chính sách ưu đãi cho NOXH đang được Nhà nước thực thi, như: miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cho DN, hỗ trợ đầu tư hạ tầng cả trong và ngoài dự án, cho phép sử dụng 20% diện tích đất hoặc diện tích sàn nhà ở để kinh doanh dịch vụ, thương mại; còn đối với người mua, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội với mức bình quân cả thời kỳ từ 4,8 – 5%/năm...
Tuy có nhiều cơ chế, ưu đãi như vậy, song câu hỏi đặt ra là tại sao công tác phát triển NOXH luôn gặp khó khăn, vướng mắc suốt thời gian qua? Theo lý giải của đại diện Bộ Xây dựng, xuất phát từ các quy định, cơ chế, chính sách. Cụ thể, việc được miễn tiền sử dụng đất, nhưng chủ đầu tư vẫn phải xác định tiền sử dụng đất để làm thủ tục miễn, làm phát sinh thêm nhiều thủ tục hành chính, tốn thời gian và chi phí; quỹ đất cho NOXH được các địa phương bố trí nhỏ lẻ, không tập trung thành quỹ đất lớn, nằm xa trung tâm, thiếu tiện ích hạ tầng, dịch vụ… khiến dự án xây xong không có người mua.
Ngoài ra, việc áp dụng quy định lợi nhuận 10% dành cho chủ đầu tư phát triển dự án NOXH, nhưng không tính những khoản chi phí hợp lệ của doanh nghiệp như ổ chức quảng cáo, bán hàng, quản lý DN... nên không thu hút được DN tham gia đầu tư.
Bên cạnh đó, các quy định có phần cứng nhắc về điều kiện đối với đối tượng được thụ hưởng chính sách khi mua, thuê mua NOXH (thời gian cư trú, xác minh thu nhập) đã trở thành rào cản lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm.
Những vấn đề này đã khiến công tác phát triển NOXH trên phạm vi toàn quốc nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn, ách tắc. Theo số liệu báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô giai đoạn 2016 – 2020, thành phố đặt mục tiêu xây dựng mới thêm 6,2 triệu m2 sàn NOXH, tuy nhiên chỉ hoàn thành được 20% mục tiêu đề ra (xây dựng được 1,25 triệu m2 sàn). Sang giai đoạn 2021 - 2025, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025 xây dựng thêm 1,25 triệu m2 sàn NOXH, tuy nhiên tính đến thời điểm này, dù một nửa thời gian đã trôi qua nhưng cũng mới chỉ hoàn thành được 5 dự án có tổng diện tích 345.000m2 sàn, bằng 27% so với mục tiêu đặt ra.
Dự trù các rủi ro
Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã đề xuất tăng mức lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng các dự án NOXH từ mức cũ 10% lên 15 - 20%. Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội lý giải rằng, một dự án NOXH bình quân phải mất từ 3 - 5 năm để hoàn thiện các thủ tục hành chính, trước khi bắt tay vào triển khai xây dựng vì số lượng giấy tờ nhiều gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại, từ đó làm phát sinh thêm nhiều chi phí cho doanh nghiệp.
Luật sư Trịnh Hữu Đức, Hội Luật gia Việt Nam phân tích: “Hiện nay giá nhà ở trên thị trường đang ở mức cao, gấp 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam. Nếu tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư lên 15 – 20%, thì lúc đó NƠXH – vốn là sản phẩm được Nhà nước hỗ trợ cho nhóm người thu nhập thấp sẽ bị các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh tăng giá bán, lúc đó người thu nhập thấp sẽ càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Bởi nếu ta tính một cách cơ học, đối với nhiều người thu nhập hằng tháng chỉ đủ để chi tiêu sinh hoạt, nếu tăng 1,5 – 2 triệu đồng/m2, 1 căn hộ 40 – 50m2 sẽ chi trả thêm 100 triệu đồng, quả là số tiền rất lớn nên cần phải tính đến rủi ro đối với những người thu nhập thấp”.
Chẳng hạn như một phép tính đơn giản từ dự án NOXH NHS Trung Văn, được mở bán cách đây không lâu với giá gần 20 triệu đồng/m2 - mức giá cao nhất từ trước đến nay. Dù là NOXH nhưng với mức giá này thì không phải ai cũng có thể tiếp cận, vì chỉ tính căn diện tích nhỏ nhất là 69,9m2 thì người mua đã phải bỏ ra gần 1,4 tỷ đồng để sở hữu.
Nếu hiện tại, chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng lợi nhuận tới 20%, trong khi giá vật liệu, nhân công cũng tăng, thì giá một m2 căn hộ cũng sẽ tăng không ít. Như vậy, câu hỏi đặt ra là chính sách an sinh xã hội tạo điều kiện cho người thu nhập thấp “an cư lập nghiệp” có được bảo đảm?
Cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp cũng là một hình thức để bù đắp chi phí, giúp họ có thêm động lực đầu tư, phát triển. Khi đó, nguồn cung NOXH sẽ tăng thêm và người thu nhập thấp có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở hơn. Thực tế, nguồn cung loại hình này đang thiếu hụt là do thiếu doanh nghiệp đầu tư vì họ không được đảm bảo về lợi nhuận kinh doanh. Nếu tính toàn bộ quy trình, từ lúc làm hồ sơ đến khi kiểm toán để nhận khoản lợi nhuận 10% theo quy định sẽ kéo dài tới 9 - 10 năm, việc tăng lợi nhuận lên 15 - 20% là mong muốn của mọi chủ đầu tư.
Chuyên gia về xây dựng và phát triển đô thị Trần Huy Ánh cho rằng, việc tăng lợi nhuận cho các chủ đầu tư dự án NOXH theo Sở Xây dựng Hà Nội, nếu nhìn qua sẽ thấy sự tác động tiêu cực lên nhóm người thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, nhưng thực tế mức tăng này cũng không phải vấn đề đáng quan ngại nếu việc bố trí quỹ đất xây dựng NOXH đáp ứng các tiêu chí gia tăng lợi nhuận như: vị trí gần trung tâm, có tiện ích hạ tầng dịch vụ xung quanh đầy đủ...
“Vấn đề ở đây là phải tính đến cả bài toán về kinh tế, nghĩa là 1 dự án NƠXH không chỉ có chức năng để ở mà còn phải thêm yếu tố gia tăng về lợi nhuận. Nếu 1 dự án có ví trí tốt, hạ tầng đồng bộ thì giá trị của nó cũng được tăng lên trong quá trình sử dụng, sẽ bù đắp vào khoản chi phí mà người mua phải chịu khi tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng. Vì thế chúng ta phải xác định, phát triển NƠXH cũng phải tuân theo kinh tế thị trường như những ngành nghề, sản phẩm khác” – Ông Ánh nhìn nhận.
Nhìn chung, phần lớn các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, việc tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư các dự án NOXH là điều cần thiết nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia. Song cũng phải căn cứ vào tình hình thực tế của từng địa phương để thực hiện.
Trường hợp chủ đầu tư vay vốn áp dụng theo phương thức lãi suất thị trường thì có thể cân đối để tăng thêm lợi nhuận; Trường hợp chủ đầu tư được vay với lãi suất theo quy định về chính sách NOXH thì nên cân nhắc bởi nó sẽ trực tiếp tác động lên giá nhà ở, vì tuy không bị khống chế về lợi nhuận nhưng các chủ đầu tư đều được phép sử dụng 20% tổng diện tích đất hoặc sàn nhà ở của dự án NƠXH đó để kinh doanh thương mại, phần này sẽ bù lấp vào lợi nhuận tăng thêm cho doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp nào cũng được tăng lợi nhuận dự án NOXH sẽ khiến giá sản phẩm tăng theo, khi đó giá NOXH sẽ tương đương giá nhà ở thương mại. Như vậy, chính sách ưu đãi về NOXH cho người thu nhập thấp không phát huy được hết ý nghĩa nhân vân vốn có của nó.
