Đánh giá về cơn sốt đất lần này tại Tọa đàm trực tuyến “Có nên xuống tiền trong "cơn say" đất nền" diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng điều khác biệt lần này chỉ nằm ở phân khúc đất nền vùng ven, buôn bán tự phát mà không phải đất nền thuộc các dự án BĐS chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu.
Đi tìm thủ phạm
Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nên mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường mà chỉ ở một vài khu vực nhỏ lẻ. Ở đó, họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế giá bán với nhiều thủ đoạn rất tinh vi mà người rất dễ bị sập bẫy. Hiện nay, tại khu Đông (Quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện có (Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh) là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ.
Trước đây, cò đất không có thân phận pháp lý, đến khi Luật Kinh doanh BĐS mới ra đời thì cò đất được chính danh là nhà môi giới BĐS. Môi giới chính là người kết nối cung - cầu trên thị trường, kết nối chủ đầu tư và khách hàng. Vì vậy lực lượng các nhà môi giới là một bộ phận không thể tách rời khỏi thị trường BĐS, nhưng trên thực tế những nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề thì phần lớn hoạt động trong các sàn giao dịch hoặc các công ty môi giới nhà đất chuyên nghiệp.
Lực lượng cò đất này cùng với các đầu nậu chính là những thủ phạm tạo nên cơn sốt ảo giá đất nền vùng ven trong thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, theo ông Châu, vẫn còn rất nhiều môi giới vẫn hoạt động như những cò đất trước đây, đa phần họ không được đào tạo theo quy định của Bộ Xây dựng, cũng không có chứng chỉ hành nghề. "Nguyên nhân lớn nhất của cơn sốt đất ảo vừa qua đều do giới đầu nậu và cò đất bơm thổi. Lực lượng cò đất này cùng với các đầu nậu chính là những thủ phạm tạo nên cơn sốt ảo giá đất nền vùng ven trong thời gian vừa qua. Họ lợi dụng những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng về các dự án hạ tầng giao thông, các siêu dự án mới để bơm thổi giá", Chủ tịch HoREA khẳng định.
Ông Châu cho biết, Quyết định 33 được thành phố ban hành vào năm 2014 với mục tiêu giải quyết bài toán nhu cầu nhà ở cho người dân. Song, nhiều cò đất đã lợi dụng quyết định này, tổ chức thu gom và phân lô, bán nền mà không thực hiện nghĩa vụ lập dự án, điện, đường, trường học, y tế... gây ra cơn sốt đất vài tháng trở lại đây.
Nhằm bịt kẽ hở này, đã có rất nhiều buổi họp diễn ra giữa các sở ngành và giới chuyên gia để đưa ra Quyết định 33 sửa đổi. Trong đó, đáng chú ý nhất chính là quy định lập dự án đối với diện tích đất hơn 2.000m2 khi tách thửa. Xét về mặt kinh doanh, quy định này sẽ khiến các cò phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.
Mặt khác, cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại thành phố không hẳn là sốt ảo nhưng đang bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin sai lệch để thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá. "Tất cả các cơn sốt đất dù trong giai đoạn nào, thì giới đầu nậu, đầu cơ và cò đất hoạt động bát nháo đều góp phần không nhỏ. Trái với hiện nay, thị trường có đến trên 70% là nhà đầu cơ chuyên nghiệp chứ không thuộc dạng lướt sóng chốt lời một cách nhanh chóng", ông Châu nói.
Cẩn thận "sập bẫy" cắt lỗ sau cơn sốt
Chuyện một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.
Nhận định về thị trường đất nền thời điểm hiện tại, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng đã có sự điều chỉnh mang tính ổn định và tích cực hơn. Người mua thực đã có rất nhiều những thông tin chính thống để có thể tham khảo và quyết định. Do đó, việc tăng giá cục bộ tại những khu vực có giá trị bị đẩy giá lên đã dừng lại. Mặc dù vậy, giá đất tại các địa bàn “nóng” như quận 2, quận 9, Thủ Đức… hầu như không giảm là bao.
Đơn cử, đất thuộc khu vực vòng xoay Phú Hữu (quận 9) vẫn rao bán giá 23-25 triệu/m2. Giá đất trong dự án trên tuyến Liên Phường (Phước Long B, quận 9) dao động từ 22-23 triệu/m2. Đất quanh khu vưc dự án khu nhà ở Đại học Bách Khoa giá vẫn giữ mức 19-25 triệu/m2... Cùng lúc đó, giá bán tại một số lô đất khu vực Lò Lu, Nguyễn Xiển, Bưng Ông Thoàn, Trường Lưu, giá đất tại các dự án vẫn giữ nguyên mức 25-30 triệu/m2, đất thổ cư giá từ 38-45 triệu/m2, hầu như không có biến động.
Nguyên nhân được cho là do cò đất thấy "động" đã tạm thời tháo chạy khỏi cơn sốt hoặc tìm cách điều chỉnh giá để giá đất "bớt ảo". Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo để tránh "sập bẫy" cắt lỗ sau cơn sốt.
Mặt khác, giới đầu tư vẫn tự tin vào khả năng tiêu thụ và tăng giá của nhà đất khu Đông. Bởi tại khu vực này, giá đất không chỉ tăng ảo mà phần nhiều là tăng theo hạ tầng, tăng do nhu cầu mua cao và quỹ đất ngày một khan hiếm. Do đó, nhiều nhà đầu tư và giới chuyên môn nhìn nhận, sẽ không có chuyện giá đất khu Đông giảm mạnh sau khi cơn sốt đi qua.
Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cho rằng, thị trường hiện chỉ đang tạm nghỉ để chờ đợi những cơn sóng mới, rất có thể sẽ tiếp tục bùng nổ vào các tháng cuối năm. Về dài hạn, giá bán phân khúc đất nền sẽ còn tăng do khu Đông đang có những chuyển biến mạnh về hạ tầng, quy hoạch, nhiều siêu dự án triển khai và yếu tố chính là quỹ đất khu này ngày càng khan hiếm nên khó có thể giảm giá.
Cùng quan điểm trên, ông Ngô Quang Phúc – Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, nhà đầu tư không nên có tâm lý chờ đợi đất nền sẽ giảm giá mạnh sau cơn sốt. Thực tế, chỉ ở một vài loại hình đất tự do, thuộc một số khu ngoại thành là sốt ảo, còn lại nhiều khu vực phía Đông, đất tăng giá mạnh phần nhiều do sự phát triển về hạ tầng, quy hoạch và quỹ đất đẹp. Ở những khu vực đó, giá đất sẽ rất khó có chuyện giảm.
