Nguồn vốn ngân sách cho bất động sản đang quá eo hẹp
Ở Việt Nam hiện nay, theo ông Cấn Văn Lực, tài chính cho nhà đất đã được đề cập khá sớm tại Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg, Phê duyệt định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020.
Theo đó, nguồn vốn dành cho bất động sản tóm gọn trong những nguồn chính: Nguồn vốn ngân sách Nhà nước, nguồn vốn ngoại, nguồn vốn tín dụng bảo lãnh, nguồn vốn tư nhân (vốn tự có, vốn góp),...
Liên quan đến nguồn vốn ngân sách Nhà nước, hiện nay, đang có 2.000 tỷ đồng. Trong đó, 800 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở cho người có công, 1.200 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội.
Năm 2018, Chính phủ có kế hoạch giải ngân 1.000 tỷ đồng đối với chương trình cho người thu nhập thấp vay ưu đãi mua nhà ở xã hội. Trong đó, vốn nhà nước cấp 500 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội tự huy động 500 tỷ đồng.
TS. Cấn Văn Lực.
“Nguồn vốn như vậy khá eo hẹp. Bởi, chỉ cần một số dự án với quy mô lớn đã đã hết nguồn vốn này. Chính vì vậy, nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh được coi như một trong những giải pháp quan trọng", ông Lực nói.
Trong khi đó, thông tin từ NHNN cho biết, tổng dư nợ cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản của Việt Nam đến 31/12/2017 là khoảng 471.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 7,2% tổng dư nợ), tăng 8,3% so với đầu năm. Theo đó, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,8% tổng dư nợ (theo Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ quốc gia).
Ngoài ra, tín dụng tiêu dùng hết năm 2017 đạt khoảng 1,1 triệu tỷ đồng (chiếm 17% tổng dư nợ). Trong đó, dư nợ cho vay sửa, mua nhà, thuê nhà chiếm khoảng 8% tổng dư nợ (theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ Quốc gia, tỷ trọng này khoảng 50%).
Bên cạnh đó, phải kể đến nguồn vốn ngoại bao gồm cả nguồn vốn trực tiếp với khoảng 12 quỹ và gián tiếp. Theo số liệu từ Tổng Cục Thống kê, hết 4 tháng đầu năm 2018, FDI đăng ký đạt 807,5 triệu USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 10% tổng vốn FDI đăng ký. Năm 2017, FDI đăng ký 3,05 tỷ USD vào lĩnh vực này.
Từ những con số nêu trên, có thể thấy, bất động sản đang là lĩnh vực có hấp lực đặc biệt thu hút các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Cùng với khả năng sinh lời cao, hấp dẫn, yếu tố chính sách cũng góp phần tăng thêm sức hút cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
“Hiện nay, có khoảng 4 - 5 chính sách tác động đến thị trường bất động sản. Trong đó phải kể đến Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/1/2017: phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Hay như Chỉ thị 03/CT-TTg ngày 25/1/2017 về đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và một cơ hội tuyệt vời đó chính là hội nhập quốc tế sâu rộng giai đoạn 2018 - 2020, cụ thể là triển vọng FTA VN-EU, CPTPP…), đây sẽ là những nhân tố kích cầu bất động sản tăng lên", ông Lực cho biết.
Cùng nói đến tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại và tương lai, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch HĐQT KOSY Group cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phát triển đầy tích cực đến từ sự khởi sắc của nền kinh tế.
Tốc độ đô thị hóa theo đó cũng diễn ra nhanh hơn (khoảng 3,4%/năm) cùng với mặt bằng dân số trẻ, đang tạo những áp lực không nhỏ lên thị trường bất động sản, khi nhu cầu nhà ở đô thị và nhu cầu gia tăng diện tích nhà ở trên đầu người ngày một tăng cao (nước ta hiện đang là 22,8m2/người, thấp hơn so với chuẩn của thế giới 25m2/người).
Giải bài toán nguồn vốn, cách nào?
Việc chỉ ra những triển vọng như vừa nêu cũng chính là chỉ ra một trong những tồn tại trong tài chính bất động sản, bởi chắc chắn khi thị trường đang có tiềm năng phát triển nhưng lại vướng mắc ở nguồn vốn sẽ là một thiệt thòi rất lớn.
Ông Cấn Văn Lực cho rằng, Quỹ tiết kiệm nhà ở không phát triển được chủ yếu do thiếu vốn mồi, cơ chế, cách làm… chưa phù hợp với thị trường.
Ngoài ra, hệ thống các định chế tài chính (ĐCTC) chưa đa dạng. Cụ thể là chưa có hoặc chưa phát triển các ĐCTC như quỹ tín thác đầu tư - REIT, cơ quan cho vay thế chấp nhà ở…) cũng được chỉ ra đang là những rào cả khiến cho thị trường tài chính nhà ở chưa thể phát triển.
Vì vậy, ông Cấn Văn Lực kiến nghị "cần thiết phải có một quỹ tiết kiệm nhà ở chung giống như các nước như Thái Lan, Singapore đã làm thành công".
Bên cạnh đó, ông Cấn Văn Lực cũng chỉ ra phải phát triển thị trường vốn tạo nguồn vốn trung dài hạn và cân đối cấu trúc thị trường tài chính; tạo vốn mồi tại các quỹ tiết kiệm nhà ở, chương trình nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng phải tăng cường vai trò của Hiệp hội ngành nghề.
“Đặc biệt trong đó chú trọng định hướng thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản mục tiêu như cơ sở hạ tầng thiết yếu, hạ tầng giao thông; triển khai tốt Nghị định về hình thức đầu tư PPP”, ông Lực nhấn mạnh.
Theo ông Nguyễn Việt Cường, trên thực tế, số lượng các dự án bất động sản đang và sắp triển khai là rất nhiều, và điểm tên các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực này cũng không ít. Song, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ năng lực tài chính để chủ động triển khai thành công dự án mà không gặp phải bài toán về huy động vốn.
Bất động sản là một lĩnh vực có nhu cầu nguồn vốn lớn, song theo nhiều báo cáo thống kê cho thấy, có tới khoảng 70% vốn đầu tư vào lĩnh vực này đến từ vốn vay ngân hàng (trong khi ở các nước tỷ lệ này vào khoảng 35%). Và tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2017 vừa qua là 450.000 tỷ đồng, chiếm 6,53% dư nợ nền kinh tế.
“Câu chuyện này đang phơi bày thực tế về thị trường vốn của chúng ta còn nhiều hạn chế, tạo ra cơ cấu vốn bất cập, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi Nhà nước đưa ra các chính sách hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản như hiện nay”, ông Cường cho biết.
Chủ tịch HĐQT KOSY Group thông tin, việc ra đời thông tư số 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016, 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 hay công văn số 563/NHNN-TTGSNH quy định giới hạn tỷ lệ tín dụng đầu tư vào bất động sản, là một động thái thắt chặt của ngân hàng Nhà nước, đã tạo ra một thách thức lớn song cũng là cơ hội để các doanh nghiệp giảm dần sự phụ thuộc vào ngân hàng, tìm cách tự chủ nguồn vốn, đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển ổn định, góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.
Để thích ứng được với những thay đổi của thị trường và chính sách, giải quyết bài toán nguồn vốn cho thị trường bất động sản, theo ông Cường, trước tiên, doanh nghiệp cần tập trung vào nhóm các giải pháp chủ động, tự tạo lợi thế so sánh như: Xây dựng và phát triển các giá trị doanh nghiệp, tạo dựng niềm tin nơi đối tác, khách hàng và cán bộ nhân viên bằng uy tín và thái độ nghiêm túc, trung thực. Đây chính là sức mạnh cạnh tranh khác biệt nhất, giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và duy trì vị thế.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể chọn phân khúc thị trường phù hợp với chiến lược và thế mạnh của doanh nghiệp. Chẳng hạn, thay vì theo đuổi phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung và cạnh tranh gay gắt với các doanh nghiệp nước ngoài, doanh nghiệp có thể tìm kiếm lợi nhuận ở phân khúc trung bình khá, đáp ứng nhu cầu thực và được chính phủ khuyến khích, tạo nhiều ưu đãi.
Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể lựa chọn dự án đẹp, có vị trí thuận lợi, phù hợp, dễ thanh khoản; đẩy mạnh công tác nghiên cứu đầu tư và khảo sát thị trường,… trước khi quyết định đầu tư triển khai dự án.
Đồng thời, không quên chuyên nghiệp hóa công tác bán hàng, tạo dòng tiền: Hoạch định các chiến lược kinh doanh và truyền thông bài bản với các chính sách hấp dẫn, kích thích khách hàng nhằm thanh khoản tốt, giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.
Cũng theo ông Cường, bên cạnh các yếu tố trên, các doanh nghiệp có thể nâng cao được năng lực vốn của mình bằng nhiều phương thức: Tăng vốn điều lệ để nâng quy mô và tiềm năng phát triển trong tương lai; Huy động vốn ứng trước từ khách hàng; Phát hành trái phiếu; Huy động vốn trên thị trường chứng khoán; Hợp tác, liên doanh, liên kết, chuyển nhượng.
Ngoài ra, ông Cường cũng kiến nghị Nhà nước cần nghiên cứu đưa ra các chính sách phù hợp hơn để thúc đẩy, giúp doanh nghiệp nâng cao năng lực vốn để phát triển. Cụ thể, điều chỉnh thời hạn nộp tiền sử dụng đất các dự án.
“Ban hành cơ chế, chính sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện cơ chế phát triển thị trường tài chính, nhà ở để cung cấp vốn trung và dài hạn ổn định cho thị trường bất động sản. Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào bất động sản...”, ông Cường kiến nghị.
Cũng theo Chủ tịch HĐQT KOSY Group, khi quy định đã ban hành, các dự án đất nền sẽ đủ điều kiện huy động vốn trước từ khách hàng khi chủ đầu tư triển khai thi công xong các hạng mục hạ tầng cơ bản. Điều này khiến các doanh nghiệp e ngại khi xét về năng lực vốn trong điều kiện khó khăn của thị trường.
Do đó, đề nghị các cơ quan Nhà nước nghiên cứu, xem xét nới lỏng quy định này, cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng sớm hơn. Đồng thời, đặt ra những quy định, điều kiện ràng buộc cần thiết để kiểm soát hoạt động của doanh nghiệp, đảm bảo việc sử dụng nguồn vốn ứng trước đúng mục đích và cam kết, bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
Đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp, doanh nghiệp được huy động vốn ứng trước từ khách hàng có phân chia sản phẩm là từ khi dự án đã hoàn thành nghiệm thu phần móng (điều này đã quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi năm 2014 là phù hợp).
Còn đối với loại bất động sản như đất nền thì kiến nghị doanh nghiệp được huy động từ khách hàng có phân chia sản phẩm từ sau khi doanh nghiệp đã giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và khởi công dự án. Đối với loại bất động sản xây nhà thô, thấp tầng, doanh nghiệp được huy động vốn từ khách hàng sau khi doanh nghiệp đã giải phóng, san tạo xong mặt bằng theo giai đoạn dự án.
