Lời tòa soạn:
Những năm qua, câu chuyện tranh chấp chung cư đã trở thành vấn đề nan giải của thị trường nhà ở. Nội dung tranh chấp rất đa dạng, mức độ tranh chấp cũng khác nhau, nhẹ thì đơn thư khiếu nại, nặng thì căng băng rôn phản đối, tụ tập đông người căng băng rôn tại dự án, tại văn phòng của chủ đầu tư, thậm chí đưa nhau ra tòa.
Bên cạnh đó, trong cộng đồng cư dân hàng nghìn người sinh sống ở tòa chung cư, rất khó tránh khỏi những câu chuyện mâu thuẫn giữa các cư dân với nhau. Thế nhưng, việc chính quyền địa phương, chủ đầu tư và Ban quản trị, Ban quản lý tòa nhà đã vào cuộc quyết liệt để giải quyết những vụ việc đó hay chưa vẫn là điều gây ra nhiều tranh cãi.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua khảo sát, tìm hiểu một số dự án chung cư còn tồn tại những vi phạm, Reatimes khởi đăng tuyến bài Bài học nhìn từ việc mâu thuẫn tại chung cư Watermark 395 Lạc Long Quân: Cần thực hiện đúng thẩm quyền khi quản lý nhà chung cư? mong muốn đưa đến cho độc giả những góc nhìn khách quan về vấn đề này.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Quản lý chung cư và câu chuyện "lạm quyền"
Mâu thuẫn, tranh chấp tại các chung cư thời gian qua đã trở thành vấn đề phức tạp trong xã hội, làm ảnh hưởng tới an ninh trật tự tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, đến nay vấn đề này vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Tại một số chung cư trên cả nước, không hiếm câu chuyện người dân phản ánh tình trạng chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý có những hành động vượt thẩm quyền, thậm chí nhiều cách làm có dấu hiệu trái với quy định của Nhà nước. Cụ thể, theo thông tin báo chí phản ánh, ngày 5/9/2018, Ban quản lý tòa nhà Bắc Hà Tower đã tự ý xử phạt, thu tiền 500.000 đồng đối với bà Đỗ Thị Hoa vì đỗ xe ôtô sai vị trí quy định, thủ quỹ công ty quản lý tòa nhà đã thu tiền.
Được biết, người thân hoặc khách đến thăm người nhà sinh sống ở chung cư Bắc Hà Tower không có chỗ đỗ xe, nhưng bảo vệ của tòa nhà cũng không hướng dẫn chỗ đỗ xe đúng quy định trong khu vực khuôn viên của tòa nhà. Do vậy, một số chủ xe đã đỗ tạm ở lề đường. Đến khi người thân, khách ra về thì bị lực lượng bảo vệ cùng với Ban quản lý tòa nhà xử phạt, thu tiền 500.000 đồng/lượt.
Về việc này, các luật sư cho rằng, hành vi trên nếu không cẩn trọng sẽ trở thành vấn đề hình sự là tội cưỡng đoạt tài sản. Như chúng ta đã biết, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính đối với các lỗi đi ngược chiều, dừng đỗ xe không đúng quy định,... thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước và các lực lượng chức năng. Đây không phải là trường hợp duy nhất, tại Hà Nội, một số Ban quản lý chung cư cũng đã từng cho mình... quyền được xử phạt các lỗi vi phạm như trên.
Một vụ việc tranh chấp khác cũng đã xảy ra tại chung cư 6th Element (quận Tây Hồ, TP. Hà Nội). Theo cư dân phản ánh, chủ đầu tư tự ý đưa ra con số phí dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà là 12.700 đồng/m2, mà không có giải trình hợp lý. Cư dân cho rằng, đơn vị quản lý tòa nhà đến yêu cầu cư dân ký biên bản với nội dung “không nộp phí dịch vụ” là không đúng chức năng, thẩm quyền và chưa đúng bản chất của vấn đề.
Đỉnh điểm, ngày 11/5/2021, một số hộ dân đang sinh sống tại chung cư này phát hiện căn hộ của mình bị mất nước sinh hoạt giữa thời điểm dịch bệnh Covid-19 đang có diễn biến phức tạp. Sau đó, chính quyền địa phương phải nhanh chóng vào cuộc giải quyết và ổn định tình hình đời sống cư dân.
Cách đó không xa là tòa chung cư cao cấp Watermark 395 Lạc Long Quân (Cầu Giấy, TP. Hà Nội) cũng có những mâu thuẫn xảy ra giữa các cư dân với nhau và cả Ban quản lý tòa nhà. Ông Nguyễn Mai Long - người được ủy quyền sử dụng căn hộ Top19B cho biết, gia đình ông có 5 người đang sinh sống trong căn hộ này. Tuy nhiên, nhiều ngày qua, gia đình ông sống trong trạng thái bất an vì liên tục bị Ban quản lý tòa nhà thông báo sẽ cắt các dịch vụ như thang máy, điện, nước.
Sở dĩ như vậy là vì, Ban quản lý tòa nhà cho rằng khu vực mà ông Long sử dụng đang vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC) và sử dụng sai công năng. Ông Long cho biết, căn hộ là tài sản của Công ty Cổ phần ABC Toàn Cầu. Chủ đầu tư đã ký Thỏa thuận dân sự ngày 28/12/2017 với Ban quản trị tòa nhà với tư cách là đại diện toàn thể cư dân.
“Thỏa thuận trên đã được cư dân chấp thuận và thông qua Hội nghị nhà chung cư năm 2018. Ban quản lý hiện tại cũng chính là đơn vị được Ban quản trị phân công tham gia tổ chức hội nghị này. Sau đó, Chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán căn hộ Top19B với Công ty ABC Toàn Cầu, mục đích sử dụng được ghi rõ trong hợp đồng là “để ở”. Chúng tôi chỉ đang sử dụng đúng với chức năng đã mua từ chủ đầu tư và Ban quản trị”, ông Long cho biết.
Công ty ABC Toàn Cầu phải thực hiện chuyển đồ đạc, nội thất ra khỏi khu vực Top19B.
Theo ông Long, phía Công ty ABC Toàn Cầu đã làm việc trực tiếp và cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin cũng như chấp hành các kiến nghị của Đội Cảnh sát PCCC và Cứu hộ cứu nạn - Công an quận Cầu Giấy theo biên bản ngày 15/4/2021 và ngày 17/6/2021. Tuy nhiên, các thông báo của Ban quản lý toà nhà luôn yêu cầu cung cấp giấy tờ ngoài thẩm quyền. Ông Long khẳng định, phía Công ty ABC Toàn Cầu vẫn đang tuân thủ và phối hợp thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan chức năng có thẩm quyền.
“Theo quy định của pháp luật về quy chế quản lý, vận hành tòa nhà chung cư, cũng như quy chế hoạt động của Ban quản trị tòa nhà Watermark nhiệm kỳ 2021 - 2024, Ban quản trị, Ban quản lý không có quyền kết luận cũng như ngăn cấm chúng tôi thực hiện quyền quản lý, sử dụng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình”, ông Long nói.
Điều bất ngờ là phía Ban quản lý tòa nhà Watermark 395 Lạc Long Quân đã ban hành Thông báo số 50/TB-BQL yêu cầu trong vòng 5 ngày kể từ 29/7/2021, Công ty ABC Toàn Cầu phải thực hiện chuyển đồ đạc, nội thất ra khỏi khu vực Top19B. “Sau thời gian này, nếu Quý công ty không thực hiện, theo ủy quyền và nghị quyết của Ban quản trị, chúng tôi sẽ tiến hành hạn chế các tiện ích của khu vực Top19B, bằng việc khóa thang lên Top19B và một số dịch vụ khác....”, thông báo của Ban quản lý tòa nhà nêu rõ.
Ông Long cho hay, quá trình sử dụng, gia đình ông luôn tuân thủ quy định của toà nhà và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp các loại phí vận hành tòa chung cư, điện, nước,... Việc bị yêu cầu chuyển đồ đạc, nội thất ra khỏi căn hộ chẳng khác nào đẩy gia đình ông ra đường giữa thời điểm dịch bệnh Covid-19 diễn biến căng thẳng.
“Thật không thể tin được, giữa thời gian dịch bệnh Covid-19 đang phức tạp ở Hà Nội, Nhà nước hạn chế người dân ra đường nhưng họ yêu cầu chúng tôi phải di dời tài sản, không được ở trong căn hộ và đe doạ cắt điện, cắt thang máy”, vợ chồng ông Long bức xúc nói.
Để tìm hiểu rõ hơn về nội dung trên, PV Reatimes đã liên hệ Ban quản lý tòa nhà thuộc Công ty Quản lý và Khai thác toà nhà PMC - đơn vị trực tiếp quản lý khai thác toà nhà Watermark, nhưng chưa nhận được câu trả lời thỏa đáng cho vấn đề trên.
Theo thông tin từ một số cư dân khác tại toà chung cư Watermark, căn hộ Top 19B đã tồn tại từ khi tòa nhà này hoàn thành và bàn giao đưa vào sử dụng năm 2015. “Chúng tôi thật sự bất ngờ khi nhận được thông báo số 50 của Ban quản lý dán ở cửa căn hộ, về việc trục xuất tài sản của căn hộ Top19B”, một cư dân cho biết.
Cũng theo cư dân Watermark, từ năm 2018, toà chung cư Watermark đã thông qua các chế tài xử phạt như: Cắt điện, cắt nước, khoá thang máy và xử phạt lên đến 3 triệu đồng đối với căn hộ chậm nộp phí dịch vụ. Liệu những quy định này có đúng thẩm quyền và có hợp pháp hay không? Việc này có lẽ cần sự vào cuộc và câu trả lời từ các cơ quan chức năng.
Từ những ví dụ trên có thể thấy, những vấn đề mâu thuẫn tại các chung cư đang có diễn biến rất phức tạp ở cả chung cư bình dân hay cao cấp. Đặc biệt, các vấn đề mâu thuẫn lại muôn hình, muôn vẻ giữa chủ đầu tư - cư dân, cư dân - Ban quản lý hay cư dân - Ban quản trị.
Tuy nhiên, một điểm chung là những mâu thuẫn này đều khiến các cư dân bức xúc trong một thời gian dài và phải đấu tranh đòi quyền lợi. Bên cạnh đó, một vấn đề đặt ra ở đây là liệu có sự “lạm quyền” trong quá trình quản lý, vận hành chung cư? Trên thực tế, nếu như các bên có liên quan không thực hiện đúng chức năng của mình, thì sẽ gây ra hậu quả khôn lường và thậm chí là vi phạm pháp luật.
Vì sao mâu thuẫn vẫn rối ren?
Thực tế cho thấy, xu thế phát triển nhà chung cư là tất yếu trong quá trình đô thị hóa. Để một tòa chung cư vận hành ổn định, cần mối quan hệ tương tác giữa 5 đối tượng gồm: Chủ đầu tư, Chính quyền địa phương, Ban quản trị, Ban quản lý và Cư dân.
Tuy nhiên, trong quá trình chung cư vận hành đã xảy ra xung đột về lợi ích giữa chủ đầu tư, Ban quản trị, Ban quản lý và cư dân. Khi những mâu thuẫn này lên đến đỉnh điểm sẽ xảy ra các xung đột, thậm chí xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Cũng có trường hợp vì lợi ích nhóm, hay sự bao che, “lộng quyền” khiến cho vụ việc ngày càng có diễn biến phức tạp. Thậm chí, theo phản ánh, việc Ban Quản trị, Ban Quản lý ở một số chung cư được sử dụng như công cụ để phục vụ nhóm lợi ích và có hành vi xâm hại quyền lợi chính đáng của cư dân.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng, một phần nguyên nhân của những xung đột xuất phát từ việc Ban quản trị tòa nhà do người dân lập nên, trong số này ít ai có chuyên môn về quản lý xây dựng. Ngay cả khi các Ban quản trị này thuê một đơn vị thứ ba để quản lý và vận hành tòa nhà thì cũng chưa thống nhất đầy đủ các điều khoản với các đơn vị đó. Ngoài ra, một số đơn vị quản lý vận hành tòa nhà không có kinh nghiệm, thậm chí đơn vị quản lý thực chất có quan hệ mật thiết “cùng một nhà” với chủ đầu tư hoặc nhóm lợi ích liên quan.
Bên cạnh đó, các quy định quản lý chung cư gặp rất nhiều vấn đề, thậm chí còn lỏng lẻo ở một số khâu. Để bắt đầu một dự án, chủ đầu tư phải hoàn thiện thủ tục theo quy định để đưa vào xây dựng và hoàn thành dự án, sau đó tiến tới vận hành và khai thác. Ở bước này, khung pháp lý đã tương đối hoàn thiện, nhưng khi đưa vào vận hành tòa nhà thì có rất nhiềuvấn đề phát sinh và dẫn đến tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.
Để không còn tình trạng trên, các chuyên gia khuyến cáo, đối với chủ đầu tư, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo.
Về Ban quản trị, cần lựa chọn được những người có “tâm - tầm - tài” để đại diện cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi ra khỏi Ban quản trị. Ban quản trị cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với đơn vị quản lý vận hành, mọi vấn đề khúc mắc cần phải nghiêm túc thảo luận để đi đến thống nhất, tránh thiếu thiện chí, thậm chí dẫn đến đối đầu.
Còn về phía Ban quản lý vận hành, cần xác định rõ vai trò của mình trong việc thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký. Thực hiện các chức năng như định kỳ kiểm tra hoạt động nhà chung cư, thu các loại phí cần thiết nếu được Ban quản trị ủy quyền, đồng thời phối hợp với Ban quản trị và cơ quan có thầm quyền trong những vấn đề liên quan,...
Ở góc độ cư dân, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan, nghiên cứu kỹ một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng. Ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà...Khi xảy ra mâu thuẫn, cần phải thận trọng trong việc lựa chọn phương án tối ưu để giải quyết.
Bên cạnh đó, cũng cần phải nhắc đến góc độ quản lý, Nhà nước nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý. Từ đó, mới có cơ sở để xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay. Các cơ quan chức năng cần phải đặt vấn đề quản lý Nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị.
Nếu thực hiện đồng bộ và hiệu quả các giải pháp trên, chắc hẳn đây sẽ là lời giải để nhằm hạn chế tranh chấp ở chung cư và triệt tiêu những mâu thuẫn tiềm ẩn giữa các bên liên quan khi vận hành chung cư.
Luật sư Cao Sỹ Nghị, Trưởng Văn phòng luật sư Cao nhận định: “Theo Điều 41 về Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư và Điều 42 về Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quy định trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 (được sửa đổi, bổ sung) của Bộ Xây dựng, đối với Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, thì không có bất kỳ nội dung nào cho phép các đơn vị này được quyền kết luận, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư và cũng không quy định nào cho họ được quyền áp dụng các biện pháp chế tài mang tính cưỡng chế như đã nêu trên.
Điều 104 về Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư tại Luật Nhà ở cũng không quy định các quyền nào tương tư cho Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.
Thậm chí tại Khoản 4 Điều 17 (Ban quản trị nhà chung cư) trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định rất rõ ràng là: "Các quyết định của Ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định tại Điều 41 của Quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên Ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật".
Hoạt động kiểm tra, kết luận, xử lý vi phạm (nếu có) đối với một chủ sở hữu tại tòa nhà chung cư thuộc về các cơ quan thẩm quyền có liên quan của Nhà nước, chứ không thuộc thẩm quyền của Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp, Ban quản trị/Đơn vị quản lý tòa nhà tự áp đặt các hình thức chế tài như “cắt điện, nước, khóa thang máy…” như đã nêu có thể nói là sự “lạm quyền” và có thể bị các cơ quan pháp luật xử lý vi phạm hành chính, tùy mức độ có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định pháp luật”.
Trao đổi về vấn đề tranh chấp tại các chung cư, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu Lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay: “Câu chuyện tranh chấp ở chung cư không thể sớm dừng lại khi xảy ra xung đột về lợi ích giữa các bên có liên quan. Một tòa nhà chung cư có hàng trăm căn hộ, hàng nghìn hộ dân thì câu chuyện kỹ năng, kiến thức quản lý về chung cư khác hẳn với kiến thức về xây dựng hay kiến trúc tòa nhà. Thêm nữa là ban quản lý chung cư có thể không thích hợp với các xu hướng phát triển, với tâm lý của cư dân tòa nhà đó thì cũng có thể xảy ra tranh chấp”.
Ông Cường lý giải, mỗi một tòa nhà, mỗi một khu chung cư lại có đặc điểm cư dân khác nhau. Đơn cử, giữa cư dân của khu chung cư cao cấp với nhà ở xã hội có sự khác nhau rõ ràng về chất lượng sống, về việc tuân thủ các quy định của ban quản lý. Theo đó, để cải thiện được chất lượng quản lý chung cư tránh những xung đột thì trong ban quản lý chung cư cần có đại diện của cư dân kết hợp với đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Nếu tách rời giữa các đơn vị quản lý và cư dân thì sẽ xảy ra vấn đề là khó nắm bắt được tâm tư nguyện vọng của người dân dẫn đến xung đột xảy ra là điều tất yếu.
Bàn về giải pháp giải quyết và hạn chế các tranh chấp liên quan đến chung cư, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư liên quan đến 3 chủ thể chính là: Chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư, bao gồm chủ sở hữu các căn hộ, chủ sở hữu các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (diện tích văn phòng, thương mại…); chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần có sự nỗ lực, đóng góp của tất các chủ thể có liên quan.
