Chính sách giảm sốc cho thị trường bất động sản du lịch hậu Covid-19

Đại dịch Covid-19 là yếu tố tác động tiêu cực làm giảm hiệu quả kinh doanh của toàn ngành du lịch nói chung, thêm vào đó là những vướng mắc về mặt pháp lý dẫn đến tình trạng sụt giảm mạnh của phân khúc bất động sản du lịch. Thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản du lịch đang phải đối mặt với nhiều rủi ro lớn, cần thời gian dài để ổn định và phục hồi. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích chung thực trạng pháp lý đồng thời kiến nghị một số giải pháp giúp “giảm sốc” để doanh nghiệp bất động sản du lịch bứt phá hậu Covid-19. 

Xét về mặt bản chất, có thể hiểu bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất đai, được sử dụng vào mục đích phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của con người trong một thời gian nhất định. 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có thể hiểu: Kinh doanh bất động sản du lịch là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản du lịch; thực hiện các dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật nhằm mục đích sinh lời. Hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch có những đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời có những đặc điểm riêng chỉ gắn với phân khúc bất động sản này.

Cụ thể như sau:

(1) Vị trí là yếu tố then chốt quyết định giá trị của bất động sản và lợi ích kinh tế mà loại hình này đem lại cho các nhà đầu tư. Tầm quan trọng của tính khu vực được thể hiện rõ nét khi đặc trưng phân khúc bất động sản này gắn liền với nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng của không chỉ khách du lịch mà cả từ mong muốn, nguyện vọng của người mua. Do vậy, mô hình kinh doanh mà doanh nghiệp áp dụng tại từng địa điểm cụ thể luôn có sự khác biệt nhất định;

(2) Vốn đầu tư lớn và yêu cầu tính đồng bộ cao. Đối với bất động sản du lịch, lượng vốn đầu tư thường đòi hỏi lớn hơn so với một dự án đầu tư nhà ở có cùng quy mô bởi lẽ bất động sản du lịch phải đáp ứng những tiêu chuẩn nhất định, đòi hỏi phải hoàn thiện tổng thể mới đủ điều kiện đưa vào khai thác và phải đầu tư đồng bộ các tiện ích nhằm thu hút, đáp ứng yêu cầu của khách du lịch.

(3) Chịu ảnh tác động mạnh mẽ của pháp luật và chính sách.

(4) Gắn liền với chính sách cam kết và chia sẻ lợi nhuận. Thực tế, người mua đã đặt ra “bài toán cân đối lợi ích” mới quyết định đầu tư, theo đó, không chỉ với mục đích nghỉ dưỡng, yếu tố quan trọng mà khách hàng hướng tới là mục tiêu kinh doanh và thu lợi nhuận. 

Trên cơ sở nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành, đối chiếu với thực tiễn triển khai, có thể thấy, hành lang pháp lý của hoạt động kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn tồn đọng nhiều “lỗ hổng”, từ đó gây ra nhiều khó khăn cho việc phát triển thị trường bất động sản du lịch.

Đặc biệt là trong tình hình hiện tại, khi đại dịch Covid-19 tác động tiêu cực đến toàn bộ nên kinh tế, người mua vừa lo ngại rủi ro, vừa cẩn trọng hơn trong việc ưu tiên lựa chọn đối tượng để đầu tư sinh lời. Khi đặt lên bàn cân với các loại hình khác, sự “chông chênh” của hành lang pháp lý là một trong những yếu tố khiến cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch rơi vào thế yếu. 

Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-Ttg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Mặc dù những thuật ngữ liên quan đến các loại hình bất động sản đã khá phổ biến trên thị trường, tuy nhiên Chỉ thị số 11/CT-Ttg vẫn được coi là một trong số những văn bản đầu tiên đặt nền móng “định danh” cụ thể loại hình bất động sản này.

Trên tinh thần chấp hành Chỉ thị 11/CT-Ttg, một số quy định mới được các bộ, ngành ban hành phần nào hoàn thiện bức tranh toàn cảnh của hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Theo đó, một số quy định của pháp luật hiện hành được áp dụng cho kinh doanh bất động sản du lịch cụ thể như sau:

Thứ nhất về chế độ và thời hạn sử dụng đất: Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường làm rõ định nghĩa “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống” do vậy “việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại dịch vụ”. 

Việc áp dụng “các nguyên tắc chung” điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng khiến cho bất động sản du lịch nói riêng còn gặp nhiều trở ngại trong quá trình đa dạng hoá và đáp ứng được tối đa nhu cầu của mọi đối tượng nhà đầu tư

Thời hạn cho thuê đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm, đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất. 

Nhà đầu tư có thể lựa chọn phương thức thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Bên cạnh đó, có thể lựa chọn cả phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cơ sở hạ tầng của các chủ đầu tư khác để đầu tư xây dựng phù hợp với mục đích ban đầu cũng là đầu tư dự án bất động sản du lịch.

Thứ hai, về quyền kinh doanh các dự án đầu tư bất động sản du lịch của doanh nghiệp: Bất động sản du lịch thuộc nhóm “công trình xây dựng” được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản. Phương thức kinh doanh bao gồm: Bán, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua.

Các nguyên tắc, điều kiện kinh doanh cũng được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cụ thể như: Quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản (Điều 10); yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh (Điều 12); trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản (Điều 13); đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (Điều 14); nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều 19); quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh bất động sản có sẵn và bất động sản trong tương lai (Điều 21, Điều 22, Điều 23, Điều 24, Điều 58…).

Tuy nhiên, việc áp dụng “các nguyên tắc chung” điều chỉnh hoạt động kinh doanh công trình xây dựng khiến cho bất động sản du lịch nói riêng còn gặp nhiều trở ngại trong quá trình đa dạng hoá và đáp ứng được tối đa nhu cầu của mọi đối tượng nhà đầu tư điển hình như: Khách hàng không có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cá nhân nước ngoài chưa được phép nhận chuyển nhượng bất động sản du lịch…

Thứ ba, về phương pháp xác lập giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng: Giao dịch được xác lập thông qua Hợp đồng bằng văn bản. Về cơ bản, hợp đồng được thiết kế như một hợp đồng mua bán công trình xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm những quy định cơ bản về: Đối tượng hợp đồng, giá trị hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên,...

Điểm đặc biệt trong giao dịch liên quan tới bất động sản du lịch là vấn đề quản lý khai thác, kinh doanh và chia sẻ lợi nhuận khai thác, kinh doanh bất động sản. Nội dung này thường được tách thành Hợp đồng riêng (Hợp đồng cho thuê lại căn hộ, Hợp đồng ủy thác đầu tư…) hoặc là một phụ lục của Hợp đồng mua bán. 

Thứ tư, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với bất động sản du lịch: Căn cứ Điều 19.3 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 99.1.g và Điều 104.1 Luật Đất đai, Điều 32.1.c Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 2.22 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chủ sở hữu công trình xây dựng trong dự án kinh doanh bất động sản không phải là dự án nhà ở, trong đó có căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa) có quyền yêu cầu được "cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất" có thời hạn.

Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ cũng quy định “trường hợp dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai”. Qua đó, bước đầu giải quyết được tâm lý “lo ngại không có giấy tờ xác nhận quyền sở hữu” của các nhà đầu tư. 

Từ những quy định cơ bản nêu trên, có thể thấy, chưa có quy định đặc thù liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Thực tế, các quy định pháp luật được vận dụng theo hướng áp dụng các nguyên tắc chung của những loại hình bất động sản khác đã được định danh. Bản thân các thông tư, công văn mới ban hành cũng chưa đề cập đầy đủ về các sản phẩm bất động sản du lịch đã xuất hiện trên thị trường.

Do vậy, không chỉ riêng doanh nghiệp, tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước còn lúng túng trong việc quản lý cũng như hướng dẫn và tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có một môi trường thuận lợi để phát triển.

Trên thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung cũng như phân khúc bất động sản du lịch nói riêng đã chịu tác động bởi các chính sách từ trước thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận được những tác động tiêu cực của dịch Covid-19, từ thời điểm cuối năm 2019 đến nay, đây được đánh giá là yếu tố “tác động ngắn hạn” so với chính sách chung tuy nhiên lại là “quả tạ lớn” khiến cho doanh nghiệp thêm phần gánh nặng.

Theo đó, việc hoàn thiện khung pháp lý rõ ràng là hướng đi an toàn nhất bảo đảm sự phát triển của bất động sản du lịch, trước mắt trong phạm vi bài viết này, tác giả đề xuất một số kiến nghị dưới đây nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật, tạo đà cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

Thứ nhất, “định danh” bất động sản du lịch trong các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực cao như Luật, Nghị định. 

Việc định danh không chỉ dừng lại ở những định nghĩa về loại hình kinh doanh, phương thức giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể,… mà còn phải bổ sung được các quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong việc cấp phép, đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng thông thoáng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. Đây sẽ là yếu tố then chốt tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản vực dậy hậu Covid-19.

Cụ thể: Trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý thực hiện dự án, việc có những quy định pháp luật hướng dẫn riêng biệt cho loại hình bất động sản đặc biệt này sẽ đảm bảo được tính “quy chuẩn chung”, đồng thời, giúp doanh nghiệp rút ngắn được thời gian hoàn thiện hồ sơ, sớm tập trung vào quá trình xây dựng và phát triển dự án. Trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách hàng, tại thời điểm ký kết Hợp đồng mua bán, Người mua chỉ được tiếp cận hồ sơ pháp lý của dự án, theo đó việc có những quy định rõ ràng sẽ tạo điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư và người mua có thể dễ dàng nắm bắt được tính thực tế trong cam kết của chủ đầu tư về chất lượng dự án.. 

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về Quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài. 

Việt Nam vừa được Tạp chí du lịch nổi tiếng của Mỹ là Travel + Leisure bình chọn vào tốp điểm đến hàng đầu thế giới sau dịch Covid-19, bởi lợi thế cảnh quan thiên nhiên tươi đẹp, giá cả hợp lý và đang kiểm soát tốt tình hình dịch. Hơn thế nữa, Việt Nam cũng được nhiều người nước ngoài lựa chọn làm nơi để sinh sống và làm việc.

Do vậy, việc xây dựng cơ chế cởi mở, thông thoáng cho người nước ngoài sở hữu bất động sản du lịch tại Việt Nam không chỉ phát huy được tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ làm tăng trưởng nền kinh tế mà còn là một trong những giải pháp “giảm sốc” thu hút được lượng lớn khách hàng là người nước ngoài cho các doanh nghiệp bất động sản du lịch ở Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người nước ngoài mới chỉ được mua “nhà ở” mà không có quyền mua các loại hình bất động sản khác bao gồm cả bất động sản du lịch. Do vậy, tác giả đề xuất bổ sung quy định về quyền được mua bất động sản du lịch của người nước ngoài. Đồng thời, cũng cần phải sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,… nhằm bảo đảm định hướng doanh nghiệp thực hiện theo đúng quy định pháp luật, mở rộng được thị trường, tăng cơ hội phát triển trong thời kỳ hậu Covid-19 nhưng vẫn đảm bảo được yếu tố quản lý, vận hành theo khuôn khổ pháp lý chung.

Thứ ba, các chính sách hỗ trợ về tài chính đối với các doanh nghiệp bất động sản du lịch.

Để đảm bảo công tác phòng, chống đại dịch Covid-19, gần hai năm qua, Chính phủ đã và đang thực hiện các giải pháp giãn cách, hạn chế đi lại cả trong và ngoài nước, giải pháp này đã góp phần không nhỏ vào việc hạn chế lây nhiệm, bùng phát dịch ở nước ta. Đương nhiên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch là đơn vị chịu ảnh hưởng lớn nhất khi không thể tiếp đón khách du lịch nước ngoài, cũng như khách du lịch trong nước.

Từ đó, song song với những giải pháp hỗ trợ chung đối với các doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi Đại dịch Covid-19, tác giả cho rằng cần tính đến những giải pháp đặc thù hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản du lịch như (1) Gia hạn nghĩa vụ tài chính đối với doanh nghiệp, đặc biệt là nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch để góp phần gia tăng nguồn tực tài chính cho nhóm doanh nghiệp này; (2) Giảm, gia hạn nghĩa vụ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp và cho phép chuyển lỗ đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản du lịch; (3) Chính sách ưu đãi về vay vốn ưu đãi để doanh nghiệp có nguồn lực tài chính để phục hồi sau đại dịch Covid-19.

Thứ tư, hoàn thiện quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Mặc dù Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng “chứng nhận sở hữu công trình xây dựng”, tuy nhiên để triển khai trên thực tế còn gặp rất nhiều khó khăn như việc xác định sở hữu chung/riêng trong Tòa nhà, tính đa dạng của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng…

Do đó, tác giả cho rằng cần có quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng cho căn hộ du lịch tương tự nhà nhà chung cư trong các dự án nhà ở, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khác tương tự như các sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong Luật Kinh doanh bất động sản.

Tác giả tin rằng, khi giải quyết dứt điểm được vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản nghỉ dưỡng sẽ giải tỏa được nỗi lo lớn nhất về việc sở hữu sản phẩm cho các nhà đầu tư, từ đó, thúc đẩy dòng tiền vào sản phẩm bất động sản du lịch.

Thứ năm, hoàn thiện các quy định pháp lý về quản lý, vận hành Dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Ta cần nhìn nhận các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã có từ rất lâu trên thế giới, việc du nhập vào Việt Nam là một điều tất yếu trong nền kinh tế mở như hiện nay. Tuy nhiên, khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực này còn khá nhiều từ khi cấp phép đầu tư, bán hàng, triển khai xây dựng cho đến khi đưa Dự án vào quản lý, vận hành.

Để tập trung nguồn lực tài chính, con người cho việc phù hồi bất động sản nghỉ dưỡng, Tác giả cho rằng cần hạn chế những tranh chấp liên quan đến công tác quản lý, vận hành Dự án bất động sản du lịch sau này. Điển hình như quy định về thu, quản lý kinh phí bảo trì đối với sản phẩm bất động sản du lịch cần được hoàn thiện cơ chế thu, mức thu, chi, quản lý và sử dụng tương tự như đối với căn hộ chung cư; các quy định về quản lý, vận hành để đảm bảo tính đồng bộ trong cùng một Dự án du lịch (đặc biệt đối với Condotel), nhất là đối với những Dự án mà các chủ sở hữu tự vận hành căn hộ của riêng mình.

KẾT LUẬN

Thời điểm hiện tại, dịch bệnh vẫn còn đang có những diễn biến khó lường. Đương nhiên, các doanh nghiệp bất động sản du lịch cần chủ động trong việc tìm ra các giải pháp phù hợp để chống chọi lại với tác động tiêu cực của đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, Tác giả kỳ vọng trong thời gian tới các nhà làm luật tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi để tạo ra được khung pháp lý rõ ràng cho mô hình bất động sản du lịch kể từ giai đoạn đầu tư cho đến khi đi vào khai thác, vận hành, trong ngắn hạn, cần có thêm nhiều chính sách, phương án hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản du lịch vực dậy và bứt phá thời kỳ hậu Covid-19./.