Dồn dập các thương vụ M&A
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam từng nhận định, các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản sẽ hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II và tiếp tục chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III năm nay. Đến đầu quý IV, rất có thể thị trường sẽ chứng kiến một vài thương vụ thành công đầu tiên.
Tuy nhiên, quan sát thực tế cho thấy, quá trình này đã được đẩy nhanh hơn so với dự kiến. Theo Báo cáo tổng quan thị trường M&A bất động sản Đông Nam Á và Việt Nam do EY Parthenon công bố, trong 7 tháng đầu năm, tổng giá trị các thương vụ M&A doanh nghiệp và tài sản trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng tại thị trường Việt Nam đã đạt khoảng 1,4 tỷ USD. Trong đó, M&A bất động sản chiếm 65%, với 24 thương vụ có tổng giá trị 874 triệu USD. Đặc biệt, 16 thương vụ trong số này thuộc về M&A các khu công nghiệp và nhà đầu tư nước ngoài chiếm tới 92% người mua, chủ yếu đến từ Đài Loan (Trung Quốc), Singapore và Hàn Quốc.
Nổi bật trong số này phải kể đến thương vụ ESR Group Limited - một trong những công ty quản lý tài sản lớn nhất châu Á - Thái Bình Dương, chi 450 triệu USD để tăng sở hữu tại Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (BW Industrial). Đây được coi là thương vụ lớn nhất trên thị trường bất động sản và cũng là thương vụ tiêu biểu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.
Đứng thứ 2 là thương vụ Frasers Property Vietnam hợp tác với Gelex Group để triển khai các khu công nghiệp tại miền Bắc với tổng mức đầu tư trong giai đoạn đầu khoảng 6.000 tỷ đồng (tương đương 250 triệu USD).
Không chỉ bất động sản công nghiệp, M&A trong lĩnh vực nhà ở, du lịch - nghỉ dưỡng, bất động sản bán lẻ cũng đang ghi nhận nhiều diễn biến sôi động với hàng loạt các thương vụ thành công.
Tuần đầu tháng 9, Công ty Địa ốc First Real chính thức công bố trở thành cổ đông lớn của Công ty cổ phần Thương mại – Dịch vụ Khách sạn Bạch Đằng (gọi tắt là Bạch Đằng Complex) với tỷ lệ sở hữu 22%. Theo đó, First Real đã hoàn tất nhận chuyển nhượng thỏa thuận gần 10 triệu cổ phiếu Bạch Đằng Complex với giá trị giao dịch 200 tỷ đồng.
Trước đó, trung tuần tháng 8, HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) cũng đã có quyết định thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn đang nắm giữ tại Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang (hơn 176 tỉ đồng). Chủ tịch HĐQT Hải Phát, ông Đỗ Quý Hải được ủy quyền chủ động tìm, quyết định đối tác mua hoặc nhận chuyển nhượng vốn góp, cũng như phương thức, thời điểm, giá trị giao dịch.
Hồi tháng 7, thị trường M&A ghi nhận thông tin, Keppel Corporation dự định mua lại 65% cổ phần tại một công ty nắm giữ dự án bất động sản bán lẻ tại Hà Nội thông qua công ty VN Prime Vietnam (công ty con của Keppel Land). Khu bán lẻ này thuộc một dự án phức hợp đang trong quá trình xây dựng, dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Theo ước tính của phía Keppel, thương vụ này có giá trị xấp xỉ 70 triệu USD và sẽ tùy chỉnh dựa vào đàm phán giữa hai bên.
Trước đó không lâu, nhóm Keppel cũng đã công bố mua lại 49% vốn tại hai dự án ở TP. Thủ Đức (TP.HCM), gồm Emeria 6ha và Clarita 5,8ha thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền.
Khối ngoại dẫn dắt cuộc chơi
Nhìn nhận về bức tranh M&A trong thời gian qua, ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc điều hành Khối Nghiên cứu thị trường và tư vấn FiinGroup cho biết, thị trường đã có sự thay đổi. Năm 2022, các tổ chức, doanh nghiệp Việt Nam chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong các thương vụ M&A. Tuy nhiên bắt đầu sang năm 2023, do khó khăn bủa vậy, sức khoẻ các doanh nghiệp Việt yếu đi, cơ hội M&A đã rơi vào tay các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt những doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn.
“Họ xác định hiện tại là thời điểm khó khăn nhưng lại là cơ hội cho việc mở rộng kinh doanh ở Việt Nam. Vì vậy, số lượng giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong 6 tháng vừa qua. Trong đó, hai lĩnh vực “hút” giao dịch M&A lớn nhất tại Việt Nam là lĩnh vực bất động sản và ngân hàng”, ông Đồng cho hay.
Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhận định, cuộc chơi M&A bất động sản năm 2023 đang được khối ngoại dẫn dắt khi hơn 90% các thương vụ đều có nhà đầu tư nước ngoài nhảy vào.
Nguyên nhân của thực tế này là do sau hơn 3 năm chống chịu với đại dịch Covid-19 cùng các chính sách thắt chặt tín dụng hồi giữa năm 2022, cộng đồng doanh nghiệp Việt đang ngày càng suy yếu.
Thanh khoản thị trường liên tục giảm mạnh, ngoài việc không bán được hàng, doanh nghiệp Việt còn phải lo các khoản vay đến hạn. Chưa kể, lãi suất cho vay ở thị trường Việt Nam có một giai đoạn bị tăng cao, lên tới 13 - 15% trước khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành chính sách giảm lãi suất tạm thời.
Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường là các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính lớn mạnh, hoặc được hậu thuẫn bởi các ông lớn ở nhiều quốc gia. Vì vậy, họ có nguồn vốn giả rẻ để sẵn sàng đầu tư vào Việt Nam. Như vậy, lợi thế cạnh tranh đang nghiêng phần lớn về các doanh nghiệp nước ngoài.
“Đây chính là lý do, 2023 là năm chứng kiến khối ngoại nhảy vào M&A bất động sản tại Việt Nam vượt trội”, ông Phong nói.
Cũng theo vị chuyên gia, xu hướng này có thể sẽ kéo dài đến nửa đầu năm 2024 do sức khoẻ của doanh nghiệp Việt vẫn đang cần thời gian để hồi phục và thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn chưa được tháo gỡ.
Thậm chí, càng về sau “sóng M&A” từ khối ngoại sẽ càng dồn dập hơn do giá bất động sản đã được điều chỉnh giảm, tiệm cận mức giá phù hợp hơn so với giai đoạn trước. Đặc biệt, các thương vụ M&A hiện nay đang có xu hướng hợp tác cùng phát triển hơn là “mua đứt, bán đoạn” nên đây sẽ là xu hướng triển vọng, được nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm./.
