Năm 2009, anh Hoàng (29 tuổi) được bạn thân cùng quê Bắc Giang rủ mua đất xen kẹt với giá chỉ 5 - 7 triệu đồng/m2. Sau thời gian tìm kiếm, hai người tìm được mảnh đất khá ưng ý, vị trí đẹp, chỉ có điều không có giấy tờ pháp lý và hợp đồng mua bán là giấy viết tay.
Những “canh bạc” may rủi
Tuy có chút phân vân nhưng vì giá rẻ cùng lời khẳng định chắc nịch của cò "kiểu gì chả được lên đất thổ cư", một phần cũng đã quá mệt mỏi với việc tìm kiếm nhà đất phù hợp điều kiện kinh tế nên anh đồng ý thực hiện giao dịch mua bán.
Mảnh đất anh mua thuộc diện đất nông nghiệp, rộng 80m2, giá 480 triệu đồng, tương đương 6 triệu đồng/m2. Còn bạn anh mua 90m2 đất ao được san lấp với giá 630 triệu đồng, tương đương 7 triệu đồng/m2.
Hai người mua đất cùng vị trí, cùng thời điểm và cùng là đất xen kẹt nhưng bạn anh Hoàng may mắn xin được giấy phép xây nhà cấp 4, rồi chuyển được thành đất thổ cư và làm sổ đỏ với chi phí 200 triệu đồng (dù khá vất vả). Vài năm sau đó, người bạn này còn bán được mảnh đất với giá 2,8 tỷ đồng, lời tới gần 2 tỷ so với thời điểm mua vào.
Trong khi mảnh đất xen kẹt của anh Hoàng thì 10 năm qua vẫn vậy, muốn xây nhà ở cũng không xây được, mà bán cũng chẳng ai mua vì thuộc diện bị nhà nước cấm giao dịch.
Có những thời điểm anh chấp nhận bán lỗ với hy vọng lấy lại được ít tiền trả nợ nhưng cũng không thể bán được, đành ngậm ngùi để vốn chôn vào đất, trong khi vẫn phải sống trong cảnh nhà thuê và nợ nần. Điều anh hy vọng nhất lúc này là sẽ gặp được may mắn giống như người bạn đồng hương của mình.
Trên thực tế, trường hợp may mắn như bạn của anh Hoàng là rất hiếm, còn những người xui xẻo như anh Hoàng lại rất nhiều khi liều đổ tiền vào mua đất xen kẹt.
Vợ chồng anh Hoà (hiện đang ở Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) cũng là một trong những trường hợp phải ngậm "trái đắng" vì mạo hiểm mua đất xen kẹt. Do eo hẹp về tài chính nên anh đã nghe theo lời bạn bè mua mảnh đất xen kẹt 50m2 nằm trong con ngõ nhỏ, không sổ đỏ với giá 700 triệu đồng tại khu vực Mỹ Đình.
Dù cò khẳng định khoảng 1 năm sẽ lo giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi thành đất thổ cư và có thể an tâm xây nhà, nhưng 3 năm trôi qua, mảnh đất 700 triệu đồng của anh chị vẫn chưa làm được sổ đỏ.
Anh Hòa chia sẻ: "Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng ngôi nhà nhỏ nhỏ cấp 4 lên để ở. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương "tuýt còi" vì đất này không được xây dựng. Liên hệ với người bán đất cho mình thì họ nói là độ này làm gắt, rất khó để lo sổ đỏ. Vợ chồng tôi đành ngậm ngùi thuê nhà, tiền thì vẫn nợ một đống".
Người mua đối mặt với rủi ro
Trao đổi về vấn đề giao dịch đất xen kẹt, luật sư Nguyễn Thế Truyền - Công ty luật hợp danh Thiên Thanh cho biết, khái niệm đất xen kẹt không hề có trong các quy định của Luật Đất đai 2013. Đây thực chất chỉ là đất ao, vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch nhưng chưa chuyển đổi lên đất ở.
Có thể chia đất xen kẹt thành 3 loại là đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
Chuyên gia ngành luật nhấn mạnh: “Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng vì nhiều lý do.”
Bên cạnh đó, các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất rườm rà, chi phí cao và quan trọng là không phải đất xen kẹt nào cũng đáp ứng đủ điều kiện để được chuyển đổi.
Ngoài ra, người mua còn phải đối mặt với rủi ro từ việc cùng một miếng đất nhưng được bán cho nhiều người vì việc mua bán chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay, giấy tờ là bản phô tô. Đến khi phát hiện bị lừa thì quyền lợi của người mua cũng khó được bảo vệ, bởi giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng và không có giá trị về mặt pháp lý.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, điểm tạo nên sức hấp dẫn của loại đất xen kẹt không có sổ đỏ chính là giá rất rẻ. Tuy nhiên, người mua khi bỏ tiền vào đất xen kẹt cần phải xác định đó chẳng khác nào một trò chơi "đỏ đen" với tỷ lệ thắng thua là 50/50.
Bởi, đối với bất kỳ giao dịch nhà đất nào khi không có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định hiện hành thì cũng đồng nghĩa với việc không có gì để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.
