Lách luật từ Quyết định 33 về tách thửa, phân lô
Thời gian qua, nhiều quy định về tách thửa đã được CP ban hành, trong đó Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP. HCM quy định khá chặt chẽ về các trường hợp tách thửa, phân lô đất, giúp người dân có nhu cầu thực tiếp cận được với nhà ở với giá vừa túi tiền. Tuy nhiên, cũng nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng vào Quyết định này để phân lô bán nền nhỏ lẻ, khiến cho tình trạng phân lô bán nền, tách thửa diễn ra tràn lan, hậu quả là tạo nên nhiều khu dân cư nhếch nhác.
Giới chuyên gia cho rằng, để lách luật theo Quyết định 33, các đầu nậu thường "xẻ" một khu đất nông nghiệp lớn ra làm nhiều thửa nhỏ hơn 2.000 m2 để tránh phải lập dự án và chuyển mục đích sử dụng sang đất ở “núp bóng” dưới tên một cá nhân cá nhân nào đó để tiếp tục phân lô ra bán. Việc này có thể giúp chủ đầu tư giảm tối đa tiền thuế sử dụng đất cũng như không phải đóng tiền sử dụng đất vượt hạn mức làm thất thoát khoản thu ngân sách Nhà nước.
Theo thống kê chưa đầy đủ của Sở TNMT TP. HCM, sau 18 tháng Quyết định 33 của UBND TP có hiệu lực, toàn thành phố có hơn 4.100 trường hợp tách thửa và chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở. Việc này diễn ra ồ ạt ở những quận, huyện vùng ven, nhất là ở quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh.
Quyết định 33 không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Do đó, các chủ đất đã vin vào để tách thửa.
Ví dụ như Khu đất ở đường Ngô Chí Quốc (phường Bình Chiểu, quận Thủ Đức) đã được chủ đầu tư chia nhỏ bằng cách xây một công trình có tường gạch, lợp mái tôn, chiều cao chỉ 2,5m nhưng rộng đến gần 1.000m2. Toàn bộ công trình chỉ có một lối nhỏ đi vào, xung quanh xây kín mít, không cửa sổ.
Vào trong khu dân cư, cách vòng xoay Phú Hữu (phường Phú Hữu, quận 9) không xa là một “đại công trình” phân lô bán nền. Ở đây có những căn nhà kỳ dị: rộng chừng 4m nhưng dài gần 50m, tường gạch, mái thấp lè tè bằng tôn gác tạm bợ trên cây tre nhỏ, không tráng nền, cũng không có cửa và công trình phụ trợ.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM đánh giá, việc phân lô, bán nền đang có những diễn biến bất thường, và thực tế đã tạo ra cơn sốt đất nền ở những quận vùng ven. Mà "thủ phạm" tạo ra cơn sốt này không ai khác chính là giới đầu nậu và cò đất, sở dĩ họ lộng hành được vì có cái “lỏng” trong thực hiện Quyết định 33.
Mặc dù Quyết định này quy định diện tích tối thiểu được tách thửa giữa đất ở đã có nhà hiện hữu và đất chưa có nhà là khác nhau nhưng lại không nói rõ loại đất ở đã có nhà hiện hữu là như thế nào. Do đó, các chủ đất đã vin vào để tách thửa.
Hậu quả nhãn tiền
Việc phân lô, bán nền một cách ồ ạt tràn lan, không đúng quy hoạch, hạ tầng không đủ chuẩn, kết nối không đồng bộ... đã tạo sức ép và gánh nặng cho địa phương về hạ tầng xã hội cũng như chất lượng sống của người dân bị ảnh hưởng.
Hậu quả nhãn tiền đối với khách hàng khi mua phải đất nền tách thửa lách luật là sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cấp giấy tờ nhà đất.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết, việc tách nhỏ dự án ra để phân lô theo hình thức trên sẽ phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị thành phố, do những lô đất này không được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ, không đấu nối cấp thoát nước...
Còn đối với khách hàng, hậu quả nhãn tiền là sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cấp giấy tờ nhà đất. Nhiều trường hợp tiền đã giao nhưng không có đất. Cũng không ít trường hợp đứng trước nguy cơ mất tiền vì mua phải đất chưa được phê duyệt của chính quyền.
Theo phân tích của giới luật sư, nếu mua đất không có sổ đỏ, khi giá đất tăng cao dễ gặp phải trường hợp chủ cũ “lật kèo”, kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và đương nhiên người mua sẽ thua thiệt. Đồng thời, việc mua đất không có sổ đỏ sẽ không được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới nhà. Vì vậy, nhằm tránh những rủi ro sau này, người mua cần phải tìm hiểu kỹ thông tin, pháp lý về thửa đất, hợp đồng phải rõ ràng.
Để khắc phục tình trạng trên, “Dự thảo quy định thay thế Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa” quy định rõ đất ở có nhà hiện hữu phải là nhà ở được hình thành từ trước ngày Quyết định 33 có hiệu lực, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở.
