Nhu cầu cao, cơ hội lớn
Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, tại Việt Nam, khái niệm bất động sản hạng sang được hình thành từ giai đoạn Pháp thuộc với các phố Pháp ở Hà Nội như Tràng Tiền, Hàng Bài, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Phan Đình Phùng..., còn ở Sài Gòn là Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi... Các bất động sản tại những khu phố Pháp này có giá trị chủ yếu tạo nên từ vị trí đất "vàng", biệt thự kiểu Pháp và vườn cây tạo khoảng xanh yên tĩnh. Khi kinh tế phát triển, nhiều nhà phố cũ đã chuyển từ hình thức biệt thự để ở là chính sang các cơ sở kinh doanh mang lại lợi nhuận cao.
Kể từ khi việc đầu tư vào thị trường bất động sản bắt đầu phát triển (sau năm 1998), các nhà đầu tư dự án cũng chủ yếu quan tâm vào phân khúc bất động sản giá cao. Đến thời điểm năm 2008, nhìn lại 10 năm phát triển của thị trường, có thể thấy các nhà đầu tư ở nước ta thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.
Tại thời điểm đó, bất động sản nhà ở rơi vào nghịch lý cung - cầu: Cung cao - cầu thấp trong phân khúc giá cao và cung thấp - cầu cao trong phân khúc giá thấp. Từ đó, nhiều bất động sản giá cao rơi vào kho tồn đọng gắn với nợ xấu. Ở đây, các nhà đầu tư dự án cũng chỉ quan tâm tới phân khúc giá cao trên toàn thị trường, nhưng chưa hẳn giá cao đã là các bất động sản hạng sang vì thế cần phải quan tâm hơn nữa đến các tiêu chí của phân khúc này.
Theo vị chuyên gia, hiện nay cơ hội cho bất động sản hạng sang luôn rộng mở, có thể tạo nên một tổng thể có tính chuyên nghiệp cao nếu được đầu tư đúng cách và khơi dậy được các tiềm năng.
Cụ thể, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ phân tích, cơ hội đầu tiên là cầu của phân khúc hạng sang ngày càng cao hơn, số người có thu nhập trung bình và cao ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu về bất động sản hạng sang cũng tăng lên theo. “Nếu như cách đây 10 năm, người có thu nhập đủ để tiếp cận phân khúc bất động sản hạng sang chỉ chiếm khoảng 2% thì hiện nay, con số này có thể đã tăng lên khoảng trên 5%”, ông Võ nói.
Cơ hội thứ hai là lượng người nước ngoài có thu nhập cao tới làm việc ở Việt Nam ngày càng nhiều cùng với dòng vốn FDI dịch chuyển sang Việt Nam, đồng thời ngày càng nhiều các hiệp định thương mại tự do kiểu mới được ký kết. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp lớn của Hàn và Nhật đã rút khỏi Trung Quốc và lựa chọn bến đỗ mới là Việt Nam. Trong tương lai gần, hai Hiệp định thương mại tự do CPTPP và EVFTA sẽ đưa nhiều doanh nghiệp lớn từ châu Âu và châu Mỹ tới nước ta. Hầu hết lao động nước ngoài có thu nhập cao nên họ có yêu cầu về các bất động sản nhà ở hạng sang theo chuẩn quốc tế.
Cơ hội thứ ba là chủ trương phát triển gắn với hội nhập kinh tế quốc tế của Nhà nước đã trở nên ngày càng chuyên nghiệp, thành hướng đi của cộng đồng doanh nghiệp. Quá trình này đã tạo cho Việt Nam rất nhiều tập đoàn đầu tư đủ sức cạnh tranh quốc tế. Môi trường đầu tư hiện nay cũng được cải thiện nhiều, thủ tục thuận tiện hơn, chính sách phát triển thị trường tài chính hiệu quả hơn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh trong nhiều năm đã hình thành nên một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập cao, giàu có. Họ có nhu cầu sở hữu nhà ở hạng sang, chất lượng cao.
“Nắm bắt nhu cầu này, các nhà phát triển bất động sản đã đẩy mạnh đầu tư tạo ra những khu nhà ở cao cấp tại các đô thị lớn của Việt Nam, hàng năm cung cấp ra thị trường hàng vạn sản phẩm. Căn hộ hạng sang đã góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, giúp đô thị khang trang, hiện đại và đẹp đẽ hơn. Quan trọng hơn, điều đó còn cho thấy nhu cầu sống của người dân đang ngày càng được cải thiện, nâng cao”, vị chuyên gia đánh giá.
Căn hộ hạng sang đã góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, giúp đô thị khang trang, hiện đại và đẹp đẽ hơn. Quan trọng hơn, điều đó còn cho thấy nhu cầu sống của người dân đang ngày càng được cải thiện, nâng cao
Nắm bắt cơ hội như thế nào?
Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dù có mức giá khá cao nhưng những căn hộ hạng sang luôn có lượng đặt mua lớn hơn số lượng chào bán. Tuy nhiên, đó phải là những dự án có vị trí đắc địa, tại trung tâm Hà Nội hay TP.HCM. Căn hộ hạng sang cần đáp ứng được 5 tiêu chí: Đẹp - Đắc địa - Độc đáo - Đẳng cấp - Đắt giá. Trong đó, tiêu chí Đắt giá được hiểu rằng dù mua đi bán lại thì sản phẩm bất động sản vẫn không bị mất giá.
“Dự án đó còn phải thỏa mãn được những nhu cầu về mặt văn hóa của cư dân hạng sang. Bởi lẽ, tầng lớp tinh hoa là những người từng trải, họ không chỉ giàu về vật chất mà còn là những người có vốn kiến thức sâu rộng, am hiểu về nghệ thuật, cũng như những xu hướng sống. Không chỉ là cảm giác tinh tế đẳng cấp, dự án bất động sản hạng sang cũng phải đem đến sự an tâm cho chủ sở hữu", KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ThS. Kỹ sư xây dựng Đoàn Châu Phong, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest cho rằng, thị trường hay căn hộ hạng sang, bất động sản hạng sang tại Việt Nam hiện đang phát triển rất nhiều, các tiêu chuẩn hạng sang được nâng lên rất cao.
“Chúng tôi nhìn ở góc độ tích cực, xã hội giờ có rất nhiều người giàu, từ doanh nhân, trí thức, nhà khoa học, cũng không loại trừ những người giàu thông qua sự ăn may hay mánh khóe… Nhưng cơ bản theo tôi, người giàu là người có tài. Nhìn tích cực hơn, chúng ta đặt ra định hướng bất động sản hạng sang là dành cho người giàu và người giàu có văn hóa để làm, để có những luận điểm, định hướng cho thị trường”, ông Phong nói.
Theo vị này, người giàu luôn muốn tận hưởng cuộc sống trong môi trường đem lại cho họ sự hài lòng. Đối với căn hộ hạng sang, giá trị thường cao hơn giá cả.
“Dù giá cao nhưng khách hàng vẫn chấp nhận mua vì muốn mua một môi trường sống làm hài lòng họ, đó là giá trị vô hình mà họ cần. Chủ đầu tư cần nắm được tâm lý của khách hàng và đáp ứng những mong muốn của họ, làm hài lòng, thỏa mãn nhu cầu của họ”, ông Phong nói thêm.
Cũng theo lãnh đạo Văn Phú - Invest, những người sở hữu bất động sản hạng sang sẵn sàng đồng hành với chủ đầu tư để duy trì được sự sang trọng của sản phẩm họ mua.
“Người ta bỏ tiền ra là sẵn sàng đồng hành, giải quyết các vấn đề nếu có phát sinh để mang lại lợi ích cho cả đôi bên. Chúng ta phải kết nối với họ trên những góc độ văn hóa, đẳng cấp, mong muốn, khả năng thì dự án mới có thể tồn tại và đáp ứng đúng được các tiêu chí của bất động sản hạng sang, đáp ứng giới nhà giàu”, vị này nhấn mạnh.
GS. TSKH. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, chỉ trong 3 thập kỷ gần đây, các quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn. Những giá trị không tạo ra bằng tiền sẽ tạo ra giá trị được tính bằng tiền tại các bất động sản hạng sang.
“Yếu tố phân biệt giữa một căn hộ được gọi là sang và không sang, nằm ở giá trị văn hóa. Người ta thường nói với nhau, để chuyển từ nhóm hạ lưu đến nhóm trung lưu rất dễ vì đơn thuần chỉ cần thay đổi thu nhập thôi. Nhưng từ nhóm trung lưu đến nhóm thượng lưu thì điều cần phải thay đổi là văn hóa. Điều này không phải ai cũng có thể làm được. Do đó, tiêu chí văn hóa là tiêu chí chúng ta cần quan tâm.
Ngay bản thân kiến trúc của căn nhà, sự bố trí các phòng trong căn nhà hay cách sử dụng năng lượng cũng thể hiện văn hóa. Tất nhiên, yêu cầu tối thiểu của một căn hộ hạng sang là phải kết nối thuận tiện với bên ngoài, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích, dịch vụ xung quanh phải đầy đủ”, vị chuyên gia cho biết thêm.
