Tọa đàm Bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu trong đô thị

Tôi đồng tình với các quan điểm tại tọa đàm. Đây là lần thứ 3 Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bảo trợ cho Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tiến hành tổ chức tọa đàm chuyên đề. Với rất nhiều ý kiến từ các chuyên gia trong các lĩnh vực, xoay quanh chủ đề hôm nay là bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu trong đô thị, như đề dẫn đã nêu 3 nhóm ý kiến:

Một là phân tích khái niệm, những tiêu chí của bất động sản hạng sang, trong phân khúc bất động sản hạng sang cần nhận diện xem có những tiêu chí gì; Xu hướng gia tăng tầng lớp thượng lưu ở Việt Nam; Nhu cầu và tính thanh khoản của dòng sản phẩm này trên thị trường.

Thứ hai là xét về tính văn hóa, đặc biệt là văn hóa ứng xử trong các khu vực bất động sản hạng sang, về loại hình bất động sản này, xem xét về yếu tố văn hóa, cách ứng xử của cộng đồng dân cư tại đây.

Thứ ba là kinh nghiệm của chính các nhà đầu tư trong lĩnh vực này. Dù chưa lớn, chưa nhiều, nhưng thời gian qua đã xuất hiện dòng bất động sản theo xu hướng này và vận động rất mạnh mẽ, không lý do gì không bàn đến vấn đề mà hiện nay nhiều người cho rằng nó xa xỉ, chưa đại chúng, vì chúng ta vốn quen với nhà chung cư, nhà thu nhập thấp cho người nghèo.

Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội luôn là cao hơn, theo hướng tiến lên. Nay thu nhập trung bình thì mai trung bình khá, ngày kia thu nhập cao hơn, gia tăng dần lên, đó là mong muốn, là mục đích thực hiện. Việc chúng ta xoay quanh, bàn về phân khúc bất động sản hạng sang không còn là quá sớm, đây là vấn đề thực tế đã xảy ra.

Trong nhóm nhu cầu ăn - mặc - ở thì nhu cầu ở là quan trọng, là thiết yếu của mỗi con người. Chỉ riêng bất động sản nhà ở hiện nay đã có rất nhiều loại hình, đó là nhà cao tầng và thấp tầng, còn sang - không sang, trung bình hay thấp thì phụ thuộc vào tiện nghi, kiến trúc xây dựng hướng tới đối tượng khách hàng ra sao.

Mức sống hiện nay của người dân tăng dần, nhu cầu được ở trong căn hộ hạng sang là có. Việc phát triển không gian hạng sang này vừa là mục tiêu của doanh nghiệp, cũng là mục tiêu của khách hàng. Văn Phú - Invest đang có dự án nhận được sự đón nhận của khách hàng và nhận được lời khen từ giới chuyên gia. Đó là sự nỗ lực của doanh nghiệp khi thấu hiểu tâm lý và xu hướng của khách hàng.

Các bất động sản hạng sang của chúng ta chỉ là sang ở điều kiện trong nước chứ chưa thể so với điều kiện của quốc tế. Có một số doanh nghiệp làm các biệt thự diện tích lớn, tuy nhiên, mới chỉ phần nào đó đáp ứng được nhu cầu của số khách hàng thượng lưu.

Xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, khách mời đã có những chia sẻ sâu sắc tại Tọa đàm. 

Xin cảm ơn TS. Lê Xuân Nghĩa. Xin mời anh Đỗ Viết Chiến có những chia sẻ và phát biểu kết luận cho Tọa đàm hôm nay.

Những dự án ngoại thành giá sụt giảm, còn những dự án hạng sang nội thành giá cao lại không tiêu thụ được nhanh. Do đó, cần có phương án tài chính ra sao để hỗ trợ và cân đối phân khúc này. Dòng tiền phải chặt chẽ bởi bất động sản hạng sang cũng là một tài sản có thể thế chấp với ngân hàng. Các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản đang bỏ lại các mô hình biệt thự ở ngoại thành để đổ về các khu vực trung tâm sinh sống. Do đó, các tập đoàn như Văn Phú - Invest có thể thiết kế các mô hình chung cư, biệt thự vừa để ở vừa cho thuê trong khu vực nội thành.

Trước khi trả lời câu hỏi của anh Toan, tôi xin cung cấp thêm một số thông tin, đó là thị trường hay căn hộ hạng sang, bất động sản hạng sang tại Việt Nam hiện đang phát triển rất nhiều, các tiêu chuẩn hạng sang được nâng lên rất cao. Có những căn penthouse mà tôi đến thăm thì có giá khoảng 120 tỷ đồng, còn cỡ 40 - 50 tỷ đồng là rất nhiều tại các dự án ở ngay trung tâm Hà Nội. Đâu đó chúng ta nhìn thấy rằng, bất động sản ở góc độ hạng sang tại Việt Nam đã được nâng cấp lên rất nhiều.

Với những người có tiền mua sản phẩm bất động sản như vậy, khi xác định lựa chọn một dự án và quyết định sống tại đó thì họ đã định hình trong đầu văn hóa như nào, cuộc sống ra sao để hòa hợp cộng đồng.

Xã hội giờ có rất nhiều người giàu, từ doanh nhân, trí thức, nhà khoa học, cũng không loại trừ những người giàu thông qua sự ăn may, thông qua mánh khóe… Nhưng cơ bản thì người giàu là người có tài. Nhìn tích cực hơn, đặt định hướng bất động sản hạng sang là dành cho người giàu và người giàu có văn hóa để chúng ta làm, để có những luận điểm, định hướng cho thị trường. Khi làm các dự án thượng lưu phải quan tâm vấn đề gì, khi người ta đến mua nhà mình cần quan tâm gì, khi tiếp xúc trong quá trình xây dựng phải quan tâm gì, và đặc biệt là khi vào ở thì quan tâm gì. Về câu hỏi của nhà báo Phạm Nguyễn Toan, thì từ khi hình thành, phát triển một phân khúc bất động sản, ở vai trò là doanh nghiệp, chúng tôi đã phải tính đến câu chuyện này, để đào tạo đội ngũ cán bộ.

Một yếu tố nữa, khách hàng luôn muốn tận hưởng cuộc sống trong môi trường đem lại cho họ sự hài lòng. Đối với căn hộ hạng sang, đâu đó giá cả cao hơn giá trị, họ vẫn chấp nhận mua vì muốn mua một môi trường sống làm hài lòng họ, đó là giá trị vô hình mà họ cần. Chủ đầu tư cần nắm được tâm lý của khách hàng và đáp ứng những mong muốn của họ, làm hài lòng, thỏa mãn nhu cầu của họ.

Đó chính là những sự kết nối, không chỉ kết nối trước và trong đầu tư, mà còn cả sự kết nối sau đầu tư nữa. Nếu không có những sự kết nối này thì bất động sản sẽ mất giá, nhà phát triển mang tiếng, mất thương hiệu, còn người dân thì nhận lại thiệt thòi và những rủi ro.

Chúng tôi cũng luôn giáo dục anh em rằng, những người mua bất động sản hạng sang sẵn sàng đồng hành với chủ đầu tư để duy trì được sự sang trọng của sản phẩm họ mua. Người ta bỏ tiền ra là họ sẵn sàng đồng hành, giải quyết các vấn đề nếu có phát sinh để mang lại lợi ích cho cả đôi bên. Chúng ta cần kết nối với họ trên những góc độ văn hóa, đẳng cấp, mong muốn, khả năng, thì các dự án mới tồn tại và đáp ứng đúng được các tiêu chí của bất động sản hạng sang, đáp ứng giới nhà giàu.

Chia sẻ về dự án của Văn Phú - Invest đang triển khai trên phố Giảng Võ, chúng tôi có cả biệt thự mặt phố, có cả chung cư bán, chung cư cho thuê.

Thưa ông Đoàn Châu Phong: Một căn hộ được gọi hạng sang không chỉ nhìn vào tiện nghi nội thất hay hình thức thiết kế. Môi trường hay phần mềm của một khu đô thị là yếu tố quan trọng để thể hiện đẳng cấp một không gian sống, theo ông tính kết nối trong cộng đồng cư dân thượng lưu có điểm gì đặc biệt? 

Có rất nhiều tiêu chí để phân biệt về căn hộ hạng sang. Chúng ta phải hiểu rằng, sang chắc chắn phải giàu nhưng giàu chưa chắc chắn đã sang. Về vị trí của căn hộ hạng sang, người đi mua nhà thường tìm hướng theo tuổi nhưng tôi cho rằng, hướng chỉ là bất đắc mà thường sẽ tìm vị thế của miếng đất. Đầu tiên yếu tố chọn vị trí chính là căn cứ vào nguồn nước. Hiện nay, điều kiện sống, xã hội khác nhiều nhưng tiêu chuẩn về vị trí vẫn chưa thay đổi. Bởi thực tế là ở Việt Nam, một người giàu rất ít khi bỏ tiền ra mua nhà ở ngoại thành và di chuyển vài tiếng đồng hồ để vào nội thành làm việc. Bởi với người làm kinh doanh, giờ giấc là rất quan trọng với họ, không thể vì vấn đề tắc đường mà bỏ lỡ cơ hội ký hợp đồng.

Điều đó lý giải rằng, khi mua căn hộ nói chung, mua căn hộ sang nói riêng, điều đầu tiên khách hàng quan tâm sẽ là mua khu Đông hay khu Tây, tiếp đó là vị trí của dự án, cuối cùng là căn hộ đó nằm ở đâu trong dự án. Có thể, 50 năm nữa khi giao thông được cải thiện, xã hội khác đi thì yếu tố vị trí có thể giảm đi nhưng đến thời điểm hiện tại, đây luôn là một trong những yếu tố đầu tiên khi khách hạng sang tìm mua nhà ở.

Xin cảm ơn nhà văn Thu Huệ. Tôi nghĩ, giống như ở một khách sạn 5 sao, chính bản thân giá trị dịch vụ, các tiêu chuẩn của khách sạn 5 sao đó đã có cách để giáo dục hiểu biết, nâng cao giá trị sống của chúng ta rất nhiều. Chung cư cao cấp cũng vậy, bản thân nó đã có rất nhiều yêu cầu sinh hoạt được đặt ra, ở đó chúng ta cũng đã được tiếp xúc với những người tốt hơn nhiều, có điều kiện để tiếp cận với môi trường văn minh văn hóa hơn. Như vậy, đó cũng là môi trường giáo dục tốt hơn nhiều so với ở những khu khác.

Về một câu chuyện khác, có rất nhiều người quan tâm đến yếu tố phong thủy, ở đây có sự hiện diện của ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, là người rất am tường về phong thủy. Xin hỏi anh một câu hỏi do độc giả gửi về: Là người am hiểu và có những nghiên cứu về cả lĩnh vực phong thủy và bất động sản, theo ông, với dòng bất động sản hạng sang, vị trí có vai trò quan trọng như thế nào trong yếu tố phong thủy cũng như trong các tiêu chí của dòng sản phẩm này?

Những người giàu tôi biết họ thực sự giàu bởi việc làm chính đáng, họ nghiêm túc lao động, nghiên cứu, phát triển và hy sinh... Họ ẩn mình rất kín đáo, có trường hợp có nhà biệt thự, có đất chỗ nọ chỗ kia nhưng để dành cho về hưu, còn họ vẫn ở chung cư, căn hộ hạng sang vì ở đó họ được bảo vệ,  có tiện ích thuận lợi. Những người có đẳng cấp về văn hóa đã thu mình lại, có những nhóm bạn riêng, họ giao lưu văn hóa riêng. Những người giàu chính đáng họ lại thường không khoe ra nhiều. 

Thực ra, các nhà phát triển bất động sản hạng sang xây dựng ý thức cho người dân thì ngay cơ sở vật chất đã chuẩn bị sẵn rồi. Doanh nghiệp phải đưa ra ý thức rằng khi họ vào đó sử dụng là đang sở hữu tài nguyên, cơ sở vật chất đó, là phải biết bảo vệ và kiến tạo cơ sở vật chất, không gian sống, văn hoá ở đó.

Đã hình thành thị trường bất động sản hạng sang thì phải hình thành được tệp khách hàng sang cho thị trường. Nếu còn có văn hoá kỳ thị người giàu thì làm sao có thể phát triển.

Hiện nay, chúng ta vẫn có khái niệm giáo dục thị trường, với vai trò nhà phát triển bất động sản, tôi cho rằng nên có thêm khái niệm giáo dục cư dân ở mỗi không gian sống nữa. Ở mỗi khu dân cư của từng nhà phát triển bất động sản, chúng ta nên chủ động xây dựng phát triển nó, trong đó có cả phát triển phần mềm văn hóa, ở mỗi khu dân cư nên có thiết chế, các quy định để giáo dục cư dân. Xin nhà báo Nguyễn Hoàng Linh chia sẻ về câu chuyện giáo dục cư dân trong không gian sống đô thị, các khu chung cư, đặc biệt là các khu chung cư cao cấp.

Tôi cho rằng chúng ta đang phục vụ cho những người giàu. Thượng lưu là điều chúng ta hướng đến và cần nhiều thời gian. Anh Đính đã đưa ra định nghĩa, tiêu chí về bất động sản hạng sang, anh Toan đã chia sẻ về 5E, còn tôi nghĩ là còn nhiều điều cần làm, để thực sự tạo nên tinh hoa. Văn hóa thượng lưu là trầm tích của bao nhiêu đời, khi đời sống văn hóa phát triển, văn hóa đó sẽ tỏa sáng, dẫn dắt

Rõ ràng, với những người có thu nhập cao thì đa số là những người có văn hoá. Nhìn ở góc độ tích cực, người giàu bao giờ cũng yêu cầu không gian sống sang trong, văn minh, có văn hoá. Tuy nhiên, việc xây dựng thiết chế văn hoá ở chung cư đến nay vẫn chưa có. Tôi muốn hỏi nhà văn Nguyễn Thành Phong, việc xây dựng thiết chế văn hoá ở các chung cư hiện nay cần những gì?

Có lẽ tới đây, VNREA cũng sẽ phải nghiên cứu và bổ sung thêm 1 số phân khúc nữa, đưa ra những định nghĩa cụ thể về cao cấp là như nào, hạng sang là như nào, siêu sang là như nào, trên cơ sở nhận dạng đúng những phân khúc khách hàng sử dụng sản phẩm này để các chủ đầu tư có định hướng rõ hơn.

Ở đây chúng ta thấy các phân khúc như chúng tôi đánh giá trên 35 triệu/m2, bình quân khoảng 40 – 50 triệu/m2 là cao cấp, nhưng sau đó, thị trường Hà Nội có xuất hiện phân khúc khoảng 70 – 90 triệu đồng/m2. Năm 2018, TP.HCM thậm chí xuất hiện sản phẩm khoảng 300 triệu đồng/m2.

Về vị trí đất thì những sản phẩm này chắc chắn là đắc địa, nằm ở trung tâm đô thị, giá trị lấy đất ở đó quá cao, đương nhiên đưa vào giá trị của thành phẩm rất là phải cao. Ở Hà Nội tôi được biết sắp tới có thể cũng sẽ xuất hiện sản phẩm khoảng 200 triệu đồng/m2. Tập khách hàng có khả năng chi trả cho bất động sản hạng sang hiện nay theo tôi là khá đông. Tôi thấy rằng có rất nhiều người nổi tiếng ở các căn hộ cao cấp, penthouse. Những căn hộ cao cấp này có khi được giao bán hơn 20 tỷ/căn.

Đối với thị trường thì chỉ tìm những nhóm, những tập khách hàng có khả năng thanh toán. Về văn hóa, người có tiền thì cũng có rất nhiều loại. Có những người giàu lên rất nhanh rồi lên thành phố mua nhà ở cao cấp, nhưng văn hóa của họ thì không thể giống như văn hóa của người dân đô thị. Tập khách hàng có tiền sẵn sàng chi trả, cố mua bằng được những thương hiệu, dự án đắt đỏ nhiều khi chỉ để khẳng định rằng tôi có tiền… Tôi cho rằng chúng tôi cũng cần nghiên cứu tâm lý khách hàng, nhu cầu mua nhà của nhóm đối tượng khách hàng, đặc biệt là các sàn giao dịch.

Xin cảm ơn GS. Đặng Hùng Võ. Tiếp nối câu chuyện thị trường, xin hỏi anh Đính, với vai trò sâu sát thị trường, anh đánh giá thế nào về phân khúc căn hộ siêu sang trên thị trường Việt Nam và trong thời gian tới sẽ phát triển theo xu hướng nào?

Tỷ phú của chúng ta cũng có nhu cầu lớn về bất động sản hạng sang nhưng chủ yếu là các biệt phủ họ tự làm chứ không có giao dịch trên thị trường. Tương lai, sản phẩm này có thể là hàng hoá được giao dịch trên thị trường hay không thì chúng ta cần nghiên cứu. Tiếp đó là các villa, chủ yếu là giới quan chức và văn nghệ sĩ quan tâm. Số lượng cung thực tế cũng chưa nhiều nên giao dịch cũng chưa lớn. Nhưng những sản phẩm này vẫn chưa đủ các tiêu chuẩn về hạng sang của các nước phát triển.

Còn căn hộ hạng sang là doanh nghiệp và người dân đưa ra tên gọi. Cách đây 10 năm, nhà giàu không quan tâm đến chung cư vì đó là không gian chung, còn họ thích không gian riêng. Phân khúc biệt thự nhà phố cũng thuộc phân khúc hạng sang dựa trên nhu cầu thực tế. Nói chung, quan niệm về các sản phẩm hạng sang của chúng ta vẫn chưa cụ thể. Phân khúc được quan tâm nhiều nhất hiện nay là chung cư, nhà mặt phố. Những sản phẩm sang đúng nghĩa là có không gian văn minh, không gian sống thoải mái, gần gũi thiên nhiên, tiện ích tốt nhất… Khoảng 10 năm nữa, các sản phẩm hạng sang có thể trở thành hàng hoá giao dịch đắt giá trên thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn TS. Lê Xuân Nghĩa. GS. TSKH. Đặng Hùng Võ có một câu chuyện rất hay, đó là: Khoảng cách từ trung lưu tới thượng lưu là câu chuyện văn hóa và phát triển bất động sản cho giới nhà giàu. Xin hỏi GS. Đặng Hùng Võ, với những kinh nghiệm quan sát thị trường thời gian qua, theo GS, các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng sang đã đáp ứng được nhu cầu thực tế và các tiêu chí cần có của sản phẩm này chưa? Nhìn vào bức tranh chung của phân khúc này hiện tại, ông đánh giá thế nào về tiềm năng, cơ hội phát triển của sản phẩm bất động sản hạng sang?

Về các chung cư hạng sang ở một số quốc gia, tôi thấy rằng người giàu căn bản là không ở chung cư. Tôi đã đến nhà tỷ phú giàu nhất của Hồng Kông và Singapore, họ ở biệt thự có khung cảnh thiên nhiên rộng lớn. Ở các nước, phân khúc hạng sang ở vùng ven, còn trung tâm thành phố là những giới còn lại.

Nhưng với người Việt, dựa trên văn hoá, thói quen sinh hoạt và quan niệm sống lại có sự khác biệt. Tôi cho rằng Văn Phú - Invest đã rất thông minh và nhanh nhạy. Căn hộ hạng sang ở giữa Thủ đô là trúng về quan điểm hạng sang ở thập kỷ này của người Việt Nam mình. Mọi người có quan điểm rằng như vậy là thuận tiện sinh hoạt. Vì thế Văn Phú - Invest đã đi vào phân khúc rất hợp với “gu” Việt Nam hiện nay.

Xin cảm ơn ông Đoàn Châu Phong. Có thể thấy, số lượng người thuộc giới thượng lưu ở Việt Nam đang gia tăng, đó là những người giàu, người có thu nhập rất cao. Vậy, xin hỏi TS. Lê Xuân Nghĩa, sự gia tăng của người giàu, giới thượng lưu có tác động thế nào tới phân khúc bất động sản hạng sang?

Với góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản tôi cho rằng, Bộ Xây dựng mới chỉ có quy định về chung cư hạng A, B, C chứ chưa có định nghĩa cụ thể về bất động sản hạng sang. Như GS. TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ, mỗi doanh nghiệp có một góc nhìn bất động sản hạng sang khác nhau.

Văn Phú - Invest chúng tôi có góc nhìn bất động sản hạng sang trong đó đầu tiên là đi vào yếu tố tâm lý khách hàng, cảm xúc khách hàng cũng như sự tinh tế trong kiến trúc để tạo nét văn hoá. Trong đó, dự án Grandeur Palace - Giảng Võ, The Terra - An Hưng là điển hình về bất động sản hạng sang. Trong quá trình phát triển các dự án, chúng tôi nhận thấy có một số yếu tố tạo ra bất động sản hạng sang.

Thứ nhất là khách hàng, chúng tôi quan tâm tới tâm lý khách hàng, cảm xúc của khách hàng ra sao. Các dự án cần đặt nhu cầu của khách hàng lên trên, từ đó từng bước giải bài toán an cư một cách tối ưu nhất. Khách hạng thượng lưu, họ muốn thông qua việc sở hữu bất động sản hạng sang để thể hiện sự đẳng cấp của họ. Doanh nghiệp chúng tôi cũng muốn có đối tượng khách hàng như vậy.

Thứ hai là vị trí đắc địa gồm vị trí địa lý, giá trị địa tô, điều kiện kinh tế xã hội phải tốt, không gian văn hoá, dân trí bản địa phải cao.

Chất lượng tạo ra sự sang trọng. Khác với các dự án thông thường, dự án hạng sang không chỉ đáp ứng đủ các dịch vụ cần thiết phục vụ cho nhu cầu cư trú, nghỉ dưỡng, vui chơi cho cư dân mà các dịch vụ này còn phải đẩy lên mức cao hơn, với chất lượng vượt trội và có tính cá nhân hóa, giúp chủ nhân thể hiện được đẳng cấp của bản thân.

Vật liệu xây dựng, phải có chất lượng tốt nhất ở thời điểm hiện tại và thân thiện với môi trường. Đảm bảo an toàn các thiết bị gắn với căn hộ. Căn hộ phải đảm bảo ánh sáng tự nhiên, hướng đón gió và nhiều khoảng không gian rộng.

Dưới góc độ là đơn vị phát triển bất động sản, Văn Phú - Invest khi đi vào phân khúc bất động sản hạng sang chúng tôi đã nghiên cứu thị trường, nghiên cứu các điều kiện để phát triển, làm sao để khi đưa ra thị trường được xã hội đón nhận. Dự án Grandeur Palace ở Giảng Võ được đông đảo tầng lớp thượng lưu quan tâm, sản phẩm đưa ra được khách hàng đón nhận tốt. Chúng tôi hy vọng hết năm nay sẽ hoàn thành dự án và đây sẽ trở thành một trong những dự án biểu tượng của sản phẩm bất động sản hạng sang (từ không gian sống, văn hóa cộng đồng, tới đặc trưng về kiến trúc và đặc biệt là cộng đồng khách hàng…).

Trong quá trình bán sản phẩm phân khúc này, Văn Phú - Invest cũng lưu ý hướng đến việc lựa chọn khách hàng, để khi khách hàng về đây ở sẽ tạo nên không gian văn hóa cộng đồng thượng lưu, dành khoảng không gian sống chất lượng cho những người có nhiều tiền, kinh tế và đẳng cấp hội tụ.

Cảm ơn chuyên gia đã có phát biểu tham luận sâu sắc và thực tế. Như anh Nguyễn Văn Đính đã trao đổi, nếu tính sản phẩm cao cấp giá từ 35 triệu đồng/m2, tuy nhiên với giá thị tường bây giờ khó có thể tính đó là sản phẩm cao cấp. Theo tôi, cao cấp là khoảng từ 50 - 80 triệu đồng/m2, từ đó chúng ta phải tính đến một loại hình, phân khúc cao hơn, có thể tạm gọi là siêu cao cấp.

Với phân khúc đó, theo tính toán của các đơn vị nghiên cứu thị trường, thế giới có mức giá của bất động sản hạng sang khoảng 4.000 - 10.000 USD/m2, thậm chí có thể cao hơn. Tôi nghĩ đó mới là phần dành cho giới thượng lưu.

Như anh Nguyễn Văn Đính chia sẻ, Thông tư 31 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, quy định về phân khúc hạng A, B, C trong bất động sản, có phân hạng nhưng không có các tiêu chí hay hướng dẫn phân loại, thông tư nhưng chỉ mang tính tham khảo, cần có hướng dẫn cụ thể hơn để người mua nhà căn cứ tính toán, lựa chọn.

Đối với phân khúc siêu cao cấp, đội ngũ phát triển bất động sản tại Việt Nam có 5 định nghĩa cơ bản, đó là: Đẹp, Độc đáo, Đắt giá, Đẳng cấp và Đắc địa. Trong khi đó trên thế giới cũng có 1 khái niệm rất hay, đó là 5E: Eco - Economic - Elite - Edutainment và Emotion - đó là các khái niệm cần có.

Xin hỏi ông Đoàn Châu Phong, dưới góc độ là nhà phát triển bất động sản, ông định nghĩa như thế nào là bất động sản hạng sang? Và theo ông đâu là điểm khác biệt lớn nhất để phân biệt căn hộ thông thường với căn hộ cao cấp và căn hộ hạng sang?

Cầu của căn hộ cao cấp ngày càng lớn. Giá bất động sản Hà Nội, TP.HCM trong tương lai còn đắt hơn cả Singapore vì nhu cầu nhập cư tại các thành phố lớn của Việt Nam ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản hạng sang ngày càng có giá cao.

Có thể nói, phân khúc bất động sản cao cấp chịu sức ép lớn từ xã hội nhưng cũng có nhu cầu rất lớn. Diện tích căn hộ cao cấp cũng khá lớn nên ngoài việc đáp ứng nhu cầu mua để ở còn có thể đầu tư cho thuê. Xây dựng căn hộ cao cấp nhưng cũng cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị. Tức là phải thiết kế, tạo ra các không gian ra sao để không chỉ đón nguồn khách mua để ở mà còn đón nguồn khách thuê để ở. Bởi thống kê 10 năm gần đây cho thấy, giá cho thuê căn hộ của Việt Nam rất cao, cao hơn nhiều so với một số quốc gia lân cận.

Tôi là một công dân sinh ra và lớn lên ở Hà Nội từ nhỏ. Tôi xin trao đổi về góc độ văn hóa của người Hà Nội, rằng khi đời sống phát triển thì sự phát triển văn hóa cần đến đâu.

Cùng một con đường dài, nhưng chỉ cần rẽ qua một ngã tư thì có thể không khí, văn hóa ứng xử cũng đã khác đi. Vậy tại sao chúng ta không xây dựng một bầu không khí với giá trị chung và chất lượng cho toàn Hà Nội. Trên thực tế thì mỗi nơi tại Hà Nội lại có một màu sắc, một kiểu sống, cách sống khác nhau. Đa phần người Hà Nội xưa đã bán đi những ngôi nhà cũ trong ngõ phố để trở về khu vực ven đô, hoặc chọn mua chung cư cao cấp để tách khỏi xô bồ, thay đổi về văn hóa sống.

Nếu như các nhà đầu tư tập trung việc xây dựng đổi mới thì đó là điều rất quý để làm xanh - sạch - đẹp Hà Nội. Nhưng có lẽ, cũng nên xây dựng các quy chế, cơ chế sống để nâng cao đời sống từng vùng. Nơi nào đó đẹp rồi, sang trọng rồi thì hãy quan tâm tới đời sống văn hóa. Văn hóa cần xây dựng từ các nền tảng cơ bản nhất để từ đó nâng cao chất lượng đời sống.

Chúng ta biết ơn các tập đoàn, các đơn vị đã xây dựng cơ sở vật chất, tạo nên những dự án đẹp. Song song đó, cần định hướng lại đời sống văn hóa, nếu không sẽ thành sự khập khiễng. Không phải cứ nhiều tiền là có văn hóa, nhiều tiền mua biệt thự, chung cư đắt tiền... nhưng lại thiếu văn hóa, có những quan điểm không phù hợp, gây bất tiện cho người xung quanh.

Sự phát triển của kinh tế, đời sống phải đồng bộ với văn hóa. Làm sao để giữ được nét văn hóa đẹp và truyền thống của Hà Nội xưa. Các chủ đầu tư vì thế cũng cần có các nguyên tắc phát triển để làm sao giữ được những điều tốt đẹp của Hà Nội, đồng thời xây dựng uy tín của chủ đầu tư.

Quy định pháp luật có ghi rõ, theo Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định 20 tiêu chí và được phân thành 4 nhóm (Quy hoạch Kiến trúc, Thiết bị kỹ thuật, Dịch vụ hạ tầng - xã hội; Chất lượng - Quản lý - Vận hành) nhằm phân loại đánh giá hạng nhà chung cư.

Theo đó, có 3 hạng A - B - C. Hạng A là loại nhà có thứ hạng cao nhất, bắt buộc phải đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí quy định. Nhà hạng sang chắc chắn phải đảm bảo không dưới các quy định dành cho hạng A. Khái niệm theo giá trị hàng hoá: Nhà ở hạng sang được hiểu là loại hàng hoá đắt tiền do đó đòi hỏi chất lượng cao cấp, thương hiệu đẳng cấp và nhiều tiện ích.

Khái niệm theo giá trị sử dụng: Nhà ở càng gần trung tâm lõi đô thị càng có giá trị; nhà được gắn với nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ; trong căn nhà có nhiều trang thiết bị hiện đại, tiện ích, diện tích đảm bảo đủ rộng… Và mọi yếu tố trên càng gắn với xanh, gần gũi thiện nhiên môi trường, càng có giá trị cao. 

Về nhu cầu căn hộ hạng sang, có thể chia theo các nhóm khách:

Nhóm khách hàng sử dụng để ở: Nhóm khách hàng này là những doanh nhân, cá nhân có nhiều hoạt động đầu tư thành công. Nhóm khách hàng này thường có thu nhập thường xuyên cao và ổn định. Tỷ lệ nhóm khách hàng này ở Việt Nam đang cho thấy tăng trưởng mạnh ở khu vực Đông Nam Á. Nhóm này chiếm tỷ trọng khoảng 45% lượng tiêu thụ căn hộ cao cấp và hang sang tại Việt Nam.

Nhóm khách hàng nước ngoài mua để ở: Các chuyên gia, thương gia, kỹ thuật viên người nước ngoài vào Việt Nam làm việc theo dòng vốn FDI, họ thường chọn mua nhà tại các dự án cao cấp và hạng sang, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và chất lượng lịch vụ tốt. Nhóm này chiếm tỷ trọng khoảng 15% lượng tiêu thụ nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nhóm khách hàng mua với mục đích kinh doanh: Những người tích luỹ được nguồn vốn lớn, thường có nhu cầu đầu tư căn nhà thứ hai (second-home) với mục đích là của để dành, vừa sử dụng để cho thuê tạo một khoản thu nhập thường xuyên. Nhóm này chiếm khoảng 40% lượng giao dịch thành công.

Kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạnh trong nhiều năm đã tạo ra một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập cao, giàu có. Họ có nhu cầu nhà ở hạng sang có chất lượng cao. Nắm bắt nhu cầu này, các nhà phát triển bất động sản đã đẩy mạnh đầu tư, tạo ra các khu nhà ở cao cấp tại các đô thị lớn ở Việt Nam, hàng năm cung cấp ra thị trường hàng vạn sản phẩm nhà ở cao cấp và hạng sang.

Nhà ở cao cấp đã góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, giúp đô thị khang trang, hiện đại và đẹp đẽ hơn. Quan trọng hơn đã cho thấy nhu cầu sống của người dân càng được cải thiện, nâng cao.

Trên thế giới chưa có định nghĩa nhất quán về bất động sản hạng sang. Điều dễ thấy là khái niệm này cũng thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng, tùy theo thu nhập của con người trong xã hội, tùy theo thang bậc giá trị được hình thành,...

Trong vài thế kỷ trước, sự sang trọng thường gắn với giá trị tính bằng tiền, sự khác biệt của đồ vật, sự độc đáo về vị trí địa lý. Gắn với quan niệm này, nhà đầu tư bất động sản hạng sang thường nghĩ tới tìm kiếm những vị trí địa lý đặc biệt tại đô thị, gần những di tích văn hóa, sử dụng những vật liệu xây dựng đặc biệt, thuận tiện nhất cho đời sống đô thị và tạo dựng một kiến trúc độc đáo...

Tất nhiên giá trị tính thành tiền của loại bất động sản này là rất cao. Việc thuận tiện cho đời sống đô thị ở đây có nghĩa là đi lại dễ dàng, rất gần các dịch vụ đô thị như trung tâm mua sắm, nơi vui chơi giải trí, các dịch vụ văn hóa giáo dục, các dịch vụ chăm sóc sức khỏe...

Kể từ năm 1992, khi thế giới thống nhất quan niệm phát triển bền vững nhằm hạn chế ô nhiễm môi trường tại Hội nghị Thượng đỉnh toàn cầu ở Rio De Janairo, các bất động sản hạng sang có thiên hướng yêu cầu về một môi trường rất trong lành. Khi đó, yếu tố cây xanh, ánh sáng tự nhiên, sử dụng nước, nguồn cấp năng lượng được xác định như một giá trị môi trường trong lành trong đánh giá giá trị của một bất động sản hạng sang.

Lúc này, người ta ít quan tâm hơn tới giá trị của vật liệu, của đồ vật trong bất động sản đó. Ví dụ như trước năm 1992, người có bất động sản hạng sang có thể tự hào rằng tường nhà của họ được dựng bằng gỗ quý mạ vàng, nhưng sau đó người ta lại chê quan niệm như vậy là "cũ kỹ và quê mùa", họ lại tự hào về lượng cây xanh trên các tầng, sống ở đây không cần máy điều hòa không khí, tại đây chỉ sử dụng điện tái tạo,...

Gần đây, khái niệm công nghệ thế hệ thứ tư được đưa vào bất động sản kể từ dấu mốc về căn nhà thông minh của Bill Gates. Sự tiện lợi trong điều khiển mọi việc trong nhà tạo nên giá trị mới của bất động sản hạng sang. Lúc này, một bất động sản hạng sang phải là bất động sản thông minh. Trí tuệ nhân tạo và khả năng kết nối sẽ giúp người ở các bất động sản hạng sang tạo nên một cuộc sống rất tiện lợi và chi phí hàng ngày sẽ thấp hơn.

Như vậy, chỉ trong 3 thập kỷ gần đây thôi, các quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn. Những giá trị không tạo ra bằng tiền sẽ tạo ra giá trị được tính bằng tiền tại các bất động sản hạng sang.

Tại Việt Nam, khái niệm các bất động sản hạng sang được hình thành từ giai đoạn Pháp thuộc với các phố Pháp ở Hà Nội như Tràng Tiền, Hàng Bài, Hai Bà Trưng, Trần Hưng Đạo, Lý Thường Kiệt, Phan Đình Phùng,... và ở Sài Gòn với Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi,... Các bất động sản tại các khu phố Pháp này có giá trị chủ yếu tạo nên từ vị trí đất "vàng", biệt thự kiểu Pháp và vườn cây tạo khoảng xanh yên tĩnh. Khi kinh tế phát triển, nhiều phố cũ đã chuyển từ hình thức biệt thự để ở là chính sang các cơ sở kinh doanh mang lại lợi nhuận cao.

Kể từ khi hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản bắt đầu phát triển (sau năm 1998), các nhà đầu tư dự án chủ yếu quan tâm tới phân khúc bất động sản giá cao. Đến thời điểm năm 2008, nhìn lại quá trình 10 năm phát triển của thị trường bất động sản, có thể thấy các nhà đầu tư dự án bất động sản nước ta thích đầu tư vào phân khúc giá cao và giá trung bình, không mấy người muốn đầu tư vào phân khúc giá thấp.

Tại thời điểm này, bất động sản nhà ở rơi vào nghịch lý cung - cầu: Cung cao - cầu thấp trong phân khúc giá cao và cung thấp - cầu cao trong phân khúc giá thấp. Từ đó, nhiều bất động sản giá cao rơi vào kho tồn đọng gắn với nợ xấu. Ở đây, các nhà đầu tư dự án chỉ quan tâm tới phân khúc giá cao trên toàn thị trường, nhưng chưa hẳn giá cao đã là các bất động sản hạng sang.

Nhìn lại như vậy để thấy rằng, các nhà đầu tư dự án ở Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang. Từ sau năm 2014, khi thị trường bất động sản phục hồi, một số nhà đầu tư tập trung vào phân khúc bất động sản hạng sang nhìn dưới nhiều góc độ khác nhau. Tân Hoàng Minh muốn tạo lập các bất động sản nhà ở hạng sang lấy trọng tâm là sự khác biệt về vật liệu và các vị trí đất "vàng" trên các phố trung tâm. Tập đoàn Vingroup lại quan tâm tới dạng các villa đầy đủ tiện nghi cho cuộc sống gắn với môi trường nước, cây xanh hấp dẫn, hạ tầng kỹ thuật thông minh và hạ tầng xã hội đầy đủ. Tập đoàn Văn Phú - Invest quan tâm đến việc phát triển dự án dành riêng cho giới thượng lưu thông qua sự tỉ mỉ từng chi tiết thiết kế, dinh thự mang phong cách tân cổ điển châu Âu, cùng tòa tháp cao tầng phủ kính mang hơi thở đương đại. Tập đoàn Sun Group lại quan tâm tới các loại bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạng sang hòa vào thiên nhiên nguyên thủy. Xu hướng này đang kích thích sự sáng tạo ra các dạng thức bất động sản hạng sang mới, tính hấp dẫn cao hơn.

Các nhà đầu tư dự án bất động sản Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang vì nhiều lý do:

Thứ nhất là tiếp cận đất đai khó, nên đầu tư sao cho mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi.

Thứ hai là một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kỳ vọng cao hơn.

Thứ ba là cầu hiện nay có thể còn thấp nhưng sẽ tăng mạnh trong tương lai cùng với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam ngày càng cao. Đây chính là tiềm năng thứ nhất cho phát triển của phân khúc này. Từ tư duy thích đầu tư vào phân khúc hạng sang sẽ dẫn tới kinh nghiệm ngày càng nhiều, càng làm vừa lòng khách hàng.

Tiềm năng thứ hai là Việt Nam vẫn còn nhiều khung cảnh đô thị mới phát triển gắn với phong cảnh thiên nhiên nguyên thủy, mặt nước sông hồ, mặt nước biển, rừng cây xanh,... Nhà ở gắn với thiên nhiên là một tiêu chí quan trọng để đánh giá độ sang trọng của nhà ở.

Xu hướng thế giới hiện nay đang hướng theo sự phát triển của căn nhà thông minh trong đô thị thông minh. Cộng đồng doanh nhân Việt không kém về công nghệ, có thể làm chủ công nghệ thế hệ thứ tư để tạo dựng các bất động sản hạng sang thông minh, đạt chuẩn quốc tế. Công nghệ thông minh là tiềm năng thứ ba cho phát triển các bất động sản hạng sang.

Về cơ hội, chúng ta có nhiều. Cơ hội thứ nhất là cầu của phân khúc hạng sang ngày càng cao hơn. Chúng ta nhớ lại trong thời kỳ bao cấp, do mức thu nhập còn thấp nên khi đi nghỉ ở đâu đó cũng chỉ cần tìm được một nhà khách cỡ 2 sao là đã rất vui lòng rồi. Khi bắt đầu vận hành cơ chế thị trường, thu nhập của người dân cao hơn, lúc đó yêu cầu lại phải khách sạn 3 sao mới cảm thấy hài lòng. Cho đến nay, yêu cầu của đa số cũng là khách sạn từ 4 sao tới 5 sao. Chỗ ở cũng tương tự như vậy, số người có thu nhập trung bình và cao ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở hạng sang.

Cơ hội thứ hai là lượng người nước ngoài có thu nhập cao tới làm việc ở Việt Nam ngày càng nhiều, cùng với dòng FDI chuyển sang Việt Nam và ngày càng nhiều các hiệp định thương mại tự do kiểu mới được ký kết. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp lớn của Hàn và Nhật đã rút khỏi Trung Quốc và lựa chọn bến đỗ mới là Việt Nam. Trong tương lai gần, hai Hiệp định thương mại tự do CP-TPP và EV-FTA sẽ đưa nhiều doanh nghiệp lớn từ châu Âu và châu Mỹ tới Việt Nam. Hầu hết lao động nước ngoài có thu nhập cao nên họ có yêu cầu về các bất động sản nhà ở hạng sang theo chuẩn quốc tế.

Cơ hội thứ ba là chủ trương phát triển gắn với hội nhập kinh tế quốc tế của Nhà nước ta đã trở nên ngày càng chuyên nghiệp, thành hướng đi của cộng đồng doanh nghiệp. Quá trình này đã tạo cho Việt Nam rất nhiều tập đoàn đầu tư đủ sức cạnh tranh quốc tế. Môi trường đầu tư cũng được cải thiện nhiều, thủ tục thuận tiện hơn, chính sách phát triển thị trường tài chính hiệu quả hơn.

Cả 3 cơ hội trên đều tạo nên một tổng thể có tính chuyên nghiệp cao để phát triển phân khúc bất động sản hạng sang. Lúc này, rất cần tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản, tính chuyên nghiệp của nhà đầu tư dự án, tính chuyên nghiệp của thị trường vốn, tính chuyên nghiệp của pháp luật đất đai,... Khi thiếu tính chuyên nghiệp thì chúng ta sẽ bỏ lỡ thời cơ.

Nhà tâm lý học người Mỹ Maslow từng phân tích, nhu cầu của con người sẽ diễn ra từ thấp đến cao. Sau khi thỏa mãn được các nhu cầu cơ bản, an toàn, nhu cầu xã hội hay nhu cầu được quý trọng, con người sẽ tiến lên nấc thang cao nhất về nhu cầu trong cuộc đời, đó là được thể hiện mình, khẳng định giá trị bản thân. Cộng đồng tinh hoa luôn mong muốn tìm kiếm một chốn an cư vừa chất lượng, vừa đẳng cấp, vừa là nơi nghỉ dưỡng sau mỗi ngày làm việc căng thẳng.

Theo báo cáo "The Wealth Report 2019" của Knight Frank, Việt Nam có 12.327 triệu phú USD vào năm 2018, tăng 23% so với cách đó 5 năm. Dự báo đến năm 2023, số lượng triệu phú USD của Việt Nam sẽ tăng lên 15.776 người. Nhu cầu và sự sẵn sàng chi trả của tầng lớp này ngày càng cao, đặc biệt là với chốn an cư.

Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây chứng kiến sự tăng mạnh về nguồn cung phân khúc chung cư cao cấp. Tuy nhiên, tính thanh khoản của phân khúc này được ghi nhận chỉ tập trung ở sản phẩm của một số thương hiệu lớn, có uy tín. Bên cạnh đó, chưa có nhiều những sản phẩm thực sự độc đáo, tích hợp tất cả trong một những tiện ích đạt tiêu chuẩn 5 sao, kết nối mọi không gian sống thượng lưu trong đô thị.

Bất chấp những biến động của của các phân khúc khác, những sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng sang ngay khi xuất hiện tại những đô thị lớn đã vươn lên dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ khá cao khi đáp ứng nhu cầu và những tiêu chuẩn khắt khe của giới thượng lưu.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, dù có mức giá khá cao nhưng những căn hộ hạng sang luôn có lượng đặt mua lớn hơn số lượng chào bán. Nhưng, đó phải là những dự án có vị trí đắc địa, tại trung tâm Hà Nội hay TP.HCM. Tiêu chí chọn nhà ở chung cư hạng sang gồm 5 tiêu chí: Đẹp - Đắc địa - Độc đáo - Đẳng cấp - Đắt giá. Trong đó, tiêu chí Đắt giá được hiểu rằng dù mua đi bán lại thì sản phẩm bất động sản vẫn không bị mất giá.

Dự án đó còn phải thỏa mãn được những nhu cầu về mặt văn hóa của cư dân hạng sang. Bởi lẽ, tầng lớp tinh hoa là những người từng trải, họ không chỉ giàu về vật chất mà còn là những người có vốn kiến thức sâu rộng, am hiểu về nghệ thuật, cũng như những xu hướng. Không chỉ là cảm giác tinh tế đẳng cấp, dự án bất động sản hạng sang phải đem đến sự an tâm cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, trên thị trường cũng đang xuất hiện nhiều dự án được quảng cáo với những lời hoa mỹ và gắn mác căn hộ hạng sang. Điều đó cho thấy, các tiêu chí về dòng sản phẩm này còn khá mơ hồ và trên thực tế, không phải sản phẩm nào cũng hội tụ đủ yếu tố đẳng cấp để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Tại Tọa đàm "Không gian sống trong đô thị hiện đại" với chủ đề: Bất động sản hạng sang và không gian sống thượng lưu trong đô thị hôm nay, tôi hy vọng và đề nghị các diễn giả tham dự Tọa đàm sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh sau:

- Một là, phân tích khái niệm, những tiêu chí của bất động sản hạng sang; Xu hướng gia tăng tầng lớp thượng lưu ở Việt Nam; Nhu cầu và tính thanh khoản của dòng sản phẩm này trên thị trường;

- Hai là, văn hóa sống thượng lưu và vai trò của nhà phát triển bất động sản trong việc kiến tạo các không gian sống hạng sang, đẳng cấp.

- Ba là, kinh nghiệm thực tiễn từ những chủ đầu tư đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng, kiến tạo nên những không gian sống hạng sang trong đô thị hiện đại, nhất là tại Thủ đô Hà Nội.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: Ông Đỗ Viết Chiến, Nguyên Cục trưởng Cục phát triển đô thị, Bộ Xây dựng, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Về phía các chuyên gia, khách mời: GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường; TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia; Nhà văn Nguyễn Thị Thu Huệ, Chủ tịch Hội Nhà văn Hà Nội; TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ThS. Kỹ sư xây dựng Đoàn Châu Phong, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest; Nhà báo Nguyễn Hoàng Linh - Thường trực Hội đồng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Nhà thơ Nguyễn Thành Phong - Thành viên Hội đồng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam.

Về phía Ban tổ chức: Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.