Nếu như năm 2017, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có sự bứt phá ngoạn mục thì đến năm 2018, theo các báo cáo ghi nhận, dòng sản phẩm này rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Điểm vướng mắc về hành lang pháp lý đối với các mô hình “lai” như condotel, officetel… vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng đã kéo theo nhiều e ngại cho các nhà đầu tư khi xuống tiền. Đặc biệt, dư địa từ thị trường bất động sản tại 3 đặc khu kinh tế tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cũng là chất xúc tác khiến bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng.
Một dự đoán được đặt ra trong năm 2019, nếu hành lang pháp lý tiếp tục hoàn thiện, Luật Đặc khu vẫn còn bỏ ngỏ thì cánh cửa nào cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng? Cà phê cuối tuần xin được giới thiệu và chia sẻ ý kiến của các chuyên gia: Ông Phan Việt Hoàng - Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa, ông Nguyễn Văn Hai - Tổng giám đốc P.Land, luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way.
PV: Năm 2018, giới quan sát nhận định rằng, đây là một năm mà thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đi vào giai đoạn chững. Lý giải cho vướng mắc này là do hành lang pháp lý còn chưa tạo ra sự khơi thông để phát triển phân khúc giàu tiềm năng như bất động sản nghỉ dưỡng. Thưa luật sư Lê Văn Hồi, ông đánh giá thế nào về tác động của hành lang pháp lý đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm vừa qua?
Luật sư Lê Văn Hồi: Theo quan điểm của cá nhân tôi, dù hành lang pháp lý chưa đầy đủ khiến cho khách hàng, các nhà đầu tư thứ cấp vẫn lo ngại khi rót vốn vào phân khúc bất động sản này. Song dưới góc độ thị trường thì phân khúc bất nghỉ dưỡng vẫn nhận được sự quan tâm khá lớn của khách hàng. Có thể lý giải việc thị trường hào hứng chào đón các sản phẩm này xuất phát từ nhiều nguyên nhân như cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, triển vọng tăng trưởng của ngành du lịch tăng cao, tính mới và thanh khoản của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tốt...
Với hành lang pháp lý chưa đầy đủ, chủ đầu tư buộc phải vận dụng những quy định sẵn có của pháp luật hiện hành để áp dụng cho dự án riêng biệt của mình. Điều đó có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng, khi đầu tư vào sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Thời điểm hiện tại, khi đang trong giai đoạn huy động vốn và đầu tư xây dựng thì những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng chưa phát sinh. Nhưng đến lúc dự án được bàn giao và vận hành thì những thiếu hụt về hành lang pháp lý sẽ khiến cho những tranh chấp giữa hai bên nảy sinh. Đây là điều khó tránh khỏi. Những tranh chấp mà tôi tiên liệu có thể xảy đến là việc sử dụng kinh phí bảo trì, tranh chấp về cam kết lợi nhuận, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở… Đặc biệt hợp đồng mua bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không phải đăng ký mẫu như đối với hợp đồng mua bán nhà chung cư nên sẽ không có được sự giám sát cần thiết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.
PV: Cũng trong năm 2018, rất nhiều hội thảo, hội nghị đã đưa ra đề xuất giải pháp về hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng đặc biệt là condotel. Ông dự đoán thế nào về tính hoàn thiện pháp lý này trong năm 2019? Với hành lang pháp lý như thế trong năm 2019 thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ vận động như thế nào?
Ông Lê Văn Hồi: Theo quan điểm cá nhân của tôi, trước áp lực rất lớn của việc thiếu hành lang pháp lý cho khối tài sản khổng lồ là hàng trăm nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là những tranh chấp tiềm tàng giữa chủ đầu tư và khách hàng khi thiếu cơ sở pháp lý thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ vẫn tiếp tục nỗ lực trong việc hoàn thiện hệ thống pháp lý cho phân khúc bất đống sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, việc xây dựng hành lang pháp lý cho phân khúc này chắc chắn sẽ khó hoàn thiện trong năm 2019, bởi lẽ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có thể phải sửa đổi một số luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Du lịch ….
Có khả năng, trong năm 2019 sẽ có những dự luật, nghị định liên quan đến phân khúc bất động sản mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố để lấy ý kiến của người dân, các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư thứ cấp.
Về việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, cá nhân tôi cho rằng, khách hàng, các nhà đầu tư thứ cấp khi thấy được quyết tâm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật sẽ gạt bỏ được tâm lý e ngại khi xuống tiền. Tuy nhiên, đó chỉ là một yếu tố gây tác tác động đến sự vận động của phân khúc này, bởi lẽ “cơn sốt” bất động sản nghỉ dưỡng dù đã thông thoáng về mặt pháp lý cũng sẽ chững lại do nguồn cung hiện tại đang quá lớn. Bên cạnh đó, lợi nhuận thực tế của những dự án đã đi vào hoạt động thực tế không như kỳ vọng sẽ khiến cho sức nóng của sản phẩm này dần hạ nhiệt.
PV: Như luật sư Lê Văn Hồi trao đổi, dù thông thoáng về mặt pháp lý thì phân khúc bất động sản cũng sẽ chững lại khi cung vượt cầu. Cũng theo nhiều báo cáo số liệu ghi nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có sự dư thừa lớn về nguồn cung khi doanh nghiệp địa ốc xây dựng ồ ạt. Nhiều quan ngại đặt ra về một bức tranh bong bóng bất động sản trong năm 2019. Quan điểm của ông thì sao, thưa ông Nguyễn Văn Hai?
Ông Nguyễn Văn Hai: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 sẽ không hề tạo ra biến động làm vỡ bong bóng bất động sản. Điều này xuất phát từ ba lý do. Thứ nhất thiết chế của Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm xử lý hơn khi thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua bong bóng. Thứ hai, bản thân chính các chủ đầu tư cũng trưởng thành và có nhiều kinh nghiệm hơn. Đặc biệt, những biến động của thị trường trước đó đã tạo ra cuộc thanh lọc lớn. Các doanh nghiệp địa ốc trụ vững đều là những chủ đầu tư có tiềm lực. Thế nên, họ sẽ tập trung phát triển các sản phẩm mà khách hàng có nhu cầu thực chứ không còn ồ ạt tạo ra dòng sản phẩm giá trị ảo.
Thứ ba, về góc độ của khách hàng, họ rõ ràng đã trưởng thành hơn, có nhiều thông tin và sự lựa chọn hơn. Họ biết và hiểu rằng cần đổ tiền vào bất động sản có giá trị thực. Bất động sản có giá trị thực hiện nay mà khách hàng hướng tới là căn hộ để ở và đất nền.
PV: Giai đoạn đầu năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng tại 3 đặc khu kinh tế tương lai đã có sự bứt phá rõ rệt. Song đến giữa năm 2018 trở đi, thị trường bất động sản nơi đây lại trở nên trầm lắng. Liệu rằng bất động sản nghỉ dưỡng ở những khu vực này trong năm 2019 còn có dư địa để phát triển không, thưa các chuyên gia?
Ông Phan Việt Hoàng: Đặc khu kinh tế vốn chỉ là một trong các vệ tinh quay xung quanh sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. Trước đây chưa có “cơn sốt đặc khu” thì dòng sản phẩm này cũng đã phát triển mạnh mẽ. Theo tôi, 2019 sẽ giai đoạn thị trường chú trọng vào “chiều sâu”, là thời điểm tốt để thị trường và khách hàng chọn lọc những doanh nghiệp có năng lực thực sự, tạo lại thế cân bằng cung - cầu bền vững.
Ông Nguyễn Văn Hai: Một tiêu chí khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là chúng ta cần quan tâm đến khu vực lựa chọn rót vốn. Năm vừa qua, 3 đặc khu kinh tế tương lai được đề xuất là: Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong. Mặc dù Luật Đặc khu đang tạm hoãn thông qua và có thể năm 2019 chưa thể đưa ra kết luận chính thức nhưng 3 đặc khu kinh tế tương lại rất có tiềm năng để phát triển. Một quy luật tất yếu là cơ sở hạ tầng được nâng cấp thì giá trị bất động sản có xu hướng gia tăng. Điển hình như đặc khu kinh tế tương lai Vân Đồn. Hiện tại, Vân Đồn đang thu hút hàng loạt các chủ đầu tư. Với đường cao tốc Hạ Long – Hải Phòng và cảng hàng không Vân Đồn, nơi đây được dự báo sẽ còn tiếp tục phát triển.
PV: Như vậy, dù còn nhiều vướng mắc song năm 2019 vẫn sẽ là một năm hứa hẹn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bứt phá. Đâu là lựa chọn đầu tư tốt cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2019, thưa các chuyên gia?
Ông Phan Việt Hoàng: Trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư đều tập trung hoàn thiện pháp lý và tiến độ các dự án đang triển khai nhằm khẳng định thương hiệu và bảo vệ quyền lợi khách hàng. Đây là thách thức song cũng là cơ hội để nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đầu tư phát triển các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, để thị trường này phát triển minh bạch, ổn định, bền vững thì bên cạnh sự nỗ lực, tâm huyết nhà đầu tư còn phải có sự quan tâm đúng mức của Chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần phải có hệ thống chính sách, văn bản pháp luật thích hợp để hỗ trợ, tạo điều kiện tốt nhất cho nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng, định chế tài chính và thực hiện thủ tục đầu tư dự án.
Ông Nguyễn Văn Hai: Năm 2019 là năm mà giá trị sản phẩm phải hướng tới nhu cầu thực. Nhà đầu tư nên rót vốn vào các phân khúc có giá trị thực. Đó là phân khúc đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng cuối cùng: để ở hoặc kinh doanh. Các sản phẩm có thể là chung cư giá rẻ, đất nền để phục vụ kinh doanh, hay bất động sản gần trục đường lớn… Đặc biệt, nhóm bất động sản biển sẽ dự báo mang lại tỷ suất lợi nhuận lớn. Bởi chủ trương của Nhà nước muốn tập trung phát triển vào đâu thì đó chính là cơ hội cho nhà đầu tư.
Đối với lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng có hệ thống thông tin pháp lý lớn thì những nhà đầu tư mới gia nhập thị trường chưa có kinh nghiệm cần phải lựa chọn người tư vấn giỏi. Họ sẽ được tìm hiểu về cách lựa chọn sản phẩm phù hợp với tài chính của mình. Để đọc báo và sách vở thì khả năng tích lũy đầu tư sẽ rất lâu như nếu tìm được người có kinh nghiệm phân tích và tư vấn thì đó là cách gia nhập vào thị trường tối ưu nhất.
Luật sư Lê Văn Hồi: Khía cạnh pháp lý chỉ là một phần trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản. Trước bối cảnh hành lang pháp lý trong năm 2019, tôi chỉ có thể khuyến nghị các chủ đầu tư bất động sản theo dõi sát sao diễn biến của việc xây dựng hệ thống pháp lý để có chính sách phát triển phù hợp.
- Cảm ơn các chuyên gia!
