Cảnh giác với đất nền tỉnh lẻ!

Đất nền tỉnh lẻ không còn rẻ

Thực tế tăng giá chóng mặt của phân khúc đất nền khu vực giáp ranh thành phố được giới kinh doanh bất động sản “chốt” bằng câu nói vui “đất nền tỉnh lẻ không rẻ như xưa”.

Hiện tượng này đã diễn ra từ cuối năm 2016, khi đất nền tại nhiều tỉnh, thành đã tăng mạnh, đặc biệt là các khu vực vùng ven của các đô thị mới. Lúc đầu, chỉ vài người đi gom đất, sau đó lan rộng, tạo nên cơn sốt đất. Song hiện tượng này bắt đầu gây sự chú ý mạnh hơn vào cuối năm ngoái cho đến những tháng đầu năm 2018.

Một nhân viên môi giới bất động sản cho hay, nhiều tỉnh phía Bắc như Quảng Ninh, Thanh Hóa giá đất đã tăng mạnh so với những năm trước đó. Nhiều tỉnh khác như Hải Phòng, Thái Bình, Bắc Ninh, Hải Dương, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc,… giá cũng tăng đều.

Theo khảo sát, giá đất tại một số tỉnh, thành có những khu vực đắt ngang ngửa Hà Nội. Đơn cử, nhà liền kề, biệt thự của khu đô thị tại phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long (Quảng Ninh) có giá từ 3 - 4 tỷ đồng/căn, các dự án tại trung tâm TP. Hạ Long có giá tối thiểu 7 tỷ đồng/căn, thậm chí những căn biệt thự lớn có thể có giá tới 15 - 20 tỷ đồng/căn.

Giá đất nền một số tỉnh ven Hà Nội đã tăng chóng mặt so với trước.

Đây cũng là mức giá dao động của một số dự án biệt thự, liền kề tại Tuần Châu (Quảng Ninh). Đa số đều là những dự án có vị trí đẹp ven biển hoặc trung tâm thành phố.

Ở Bắc Ninh, đất đẹp các khu đô thị bám các trung tâm công nghiệp lớn trước chỉ 15 triệu đồng/m2, nay có khu đã lên đến trên 40 triệu đồng/m2. Còn tại Thanh Hóa, giá các sản phẩm biệt thự, liền kề tại nhiều vị trí đẹp cũng đang giao dịch khoảng 7 - 10 tỷ đồng/căn.

Ở khu vực phía Nam, điểm nóng của hiện tượng đất nền tăng giá mạnh phải kể đến Đồng Nai, Biên Hòa, Nhơn Trạch...

Theo đó, tại địa bàn Biên Hòa, chỉ tính riêng dự án Khu đô thị Long Hưng (ngã ba Vũng Tàu gần metro) năm 2017 đã có sức tiêu thụ tổng cộng 1.600 lô đất bất chấp giá bán đợt sau liên tục leo thang so với đợt trước. Nếu ở giai đoạn đầu tư, dự án Long Hưng chỉ bán ra 7,5 triệu đồng/m2 thì hiện tại giá giao dịch trên thị trường đã tăng lên 14 triệu đồng/m2.

Không riêng gì dự án này, tại khu vực trung tâm TP. Biên Hòa, khá nhiều tuyến đường có giá đất vươn lên mức tiệm cận với một số quận của TP.HCM.

Trong khi đó, tại Nhơn Trạch, vị trí giáp Sài Gòn qua hướng Cát Lái (quận 2, TP.HCM), đất nền lẻ chào bán đường nội bộ khu dân cư mới đã trên 10 triệu đồng/m2, tăng 25% so với 12 tháng trước. Đất cùng khu này nếu nằm tại mặt tiền đường lớn có giá 14 - 15 triệu đồng/m2.

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng giám đốc điều hành Công ty địa ốc Cát Tường Đức Hòa xác nhận, thị trường nhà đất tại các tỉnh giáp ranh đang tăng nhiệt theo các cơn sóng tăng giá đất tại TP.HCM.

Theo ông Vũ, cơn sốt đất tại Sài Gòn năm 2017 đã tác động mạnh mẽ đến giá đất vùng ven không chỉ thuộc địa bàn đô thị này mà còn lan ra các tỉnh lân cận. Đặc biệt các vị trí giáp ranh với TP.HCM, dù là địa phận tỉnh lẻ nhưng vẫn được nhà đầu tư mua bán sôi động và tăng giá khá mạnh nhờ kết nối hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh hơn.

Tuy nhiên, theo quan sát của Reatimes, có nhiều nơi các dịch vụ tiện ích hạ tầng chưa hề phát triển nhưng giá đất tại những khu vực đó vẫn tăng mạnh.

Liên quan đến câu chuyện này, ông Vũ cho rằng, khi TP.HCM ngày càng trở nên chật chội, quá tải, giá nhà đất bị đội lên quá cao, thì việc giãn dân từ trung tâm đô thị này ra các vùng ven và các địa phương lân cận là xu hướng tất yếu.

Không chỉ những người làm việc ở TP.HCM tìm đến Long An, Đồng Nai, Binh Dương để an cư, mà gần đây, nhiều người đã quyết định chọn những khu vực này làm nơi lập nghiệp, nhất là đối với sinh viên mới ra trường. Vì vậy, bất động sản ở khu vực này, nhất là đất nền theo quan niệm “miếng đất cắm dùi” vẫn luôn được quan tâm, mật độ dân tăng lên và kéo theo giá đất cũng leo thang.

Hiện tượng tăng giá đất sẽ chỉ xảy ra ngắn hạn

Xác nhận với Reatimes về tình hình đất nền các huyện, tỉnh ven Hà Nội, TP.HCM đang tăng mạnh, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội cho biết, đúng là có hiện tượng các chủ đầu tư đang dồn dập phát triển dự án sang các huyện, tỉnh khu vực ven Hà Nội và TP.HCM.

“Những năm gần đây, bất động sản Hà Nội có sự dịch chuyển, tập trung vào khu vực phía Tây, nơi đang có quy hoạch cơ sở hạ tầng rất nhanh và hoàn thiện. Thời gian tới, sự lan tỏa của thị trường bất động sản sẽ rộng hơn, hướng đến các khu vực xa trung tâm thành phố. Lý do là sự mở rộng của hạ tầng như cầu Nhật Tân, cầu Thanh Trì, tương lai là tuyến đường sắt đô thị,... có thể cho phép bất động sản phát triển xa hơn phạm vi trung tâm thành phố. Đây chính là điều kiện có thể giúp cho thị trường vùng ven phát triển hơn”, bà An nhận định.

Song như thế nào là vùng ven? Trả lời câu hỏi này, đại diện CBRE cho biết, đó là các các khu vực cách vị trí trung tâm 30 – 40 phút di chuyển, bằng xe cá nhân hoặc phương tiện công cộng. Đó là vị trí mà người dân có thể chấp nhận để di chuyển vào trung tâm làm việc, sẽ là xu hướng của Hà Nội và TP.HCM trong tương lai.

Trong sự tăng trưởng phát triển của bất động sản các tỉnh lân cận Hà Nội, theo bà Nguyễn Hoài An, điển hình nhất là bất động sản công nghiệp và đất nền. Miền Bắc có những tỉnh thu hút tốt các dự án bất động sản công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng... Đó là những khu vực thu hút FDI, lao động nước ngoài rất tốt và sẽ là tiềm năng dồi dào cho tăng trưởng kinh tế chung của tỉnh cũng như sự phát triển của bất động sản khu vực đó.

Tuy nhiên, bà An cũng khuyến cáo rằng, thông thường khi thấy tiềm năng về kết nối giao thông, cơ sở hạ tầng ở một vị trí mới như năm ngoái tại quận 9 (TP.HCM), hay những khu vực xảy ra cơn sốt đất ngắn hạn như Long Biên, Đông Anh (Hà Nội), dù chưa có nhiều thông tin quy hoạch cụ thể nhưng các môi giới cũng sẽ tập trung bán hàng tại khu vực đó. Song với điều kiện thông tin phát triển như hiện nay, việc môi giới làm giá đất tăng cao sẽ chỉ xảy ra trong chu kỳ ngắn hạn bởi sau một thời gian, qua các phương tiện thông tin, cơ quan chức năng và nhà đầu tư sẽ có cơ sở để điều chỉnh lại.

Nhận định về xu hướng này, bà Nguyễn Bích Trang, đại diện CBRE cũng thừa nhận, các tỉnh Hải Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang... hiện bán đất nền rất tốt, chỉ trong vòng 1 tuần nhiều chủ đầu tư phải tạm không bán nữa. Đây là hiệu ứng thị trường mà nhiều chủ đầu tư không ngờ tới, cho thấy tiềm năng rất lớn của phân khúc đó.

“Giá đất các tỉnh đang thấp hơn so với Hà Nội, trong khi đó những khu vực này đang được kỳ vọng có nhiều cơ hội tăng giá khi các dự án lớn đi vào hoạt động. Cùng với đó, vốn dĩ người dân đã có sẵn nguồn vốn tích góp trước đó, nhưng chưa được tiếp cận dự án nhiều như ở Hà nội. Nay khi có dự án hoạt động, với các bài toán tài chính, thiết kế, hạ tầng hợp lý mà chủ đầu tư đưa ra, người dân cảm thấy như vậy là có lời nên không ngại đầu tư, do đó mức độ bán ra rất tốt”, bà Trang lý giải thêm.

Tuy nhiên, trên thực tế tại một số tỉnh lân cận Hà Nội, đã có những dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu như dự án Đầm Vạc (Vĩnh Phúc), cũng có dự án do sai phạm trong quá trình triển khai phải ngưng trệ như dự án Khu đô thị Sông Công (Thái Nguyên)... mà người gánh chịu rủi ro không ai khác chính là khách hàng. 

Về vấn đề này, theo đại diện CBRE, đến thời điểm hiện nay các dự án mới đang ở giai đoạn bán đất phân lô còn chưa biết sản phẩm hình thành sau này như thế nào. “Do đó, cần phải quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không. Bán thì đã bán rất tốt nhưng quan trọng là các bước khai thác, vận hành, xây dựng phát triển sau này như thế nào hay chỉ bán bước đầu rồi để đấy. Nhà đầu tư phải cân nhắc để giảm thiểu rủi ro về sau”, bà Trang cảnh báo.