Cần xác định hình thức sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất nhà chung cư

Về quyền sử dụng đất của nhà chung cư theo pháp luật hiện nay, Điều 214 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 214. Sở hữu chung trong nhà chung cư

1. Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản khác dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không phân chia, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thoả thuận khác.

2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền, nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng tài sản quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật.”

Như vậy, Điều 214 Bộ Luật Dân sự 2015 chỉ quy định “diện tích” dùng chung trong nhà chung cư, chưa quy định về quyền sử dụng đất của nhà chung cư.

Theo Luật Nhà ở 2014, cá nhân và tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở gồm căn hộ (nhà chung cư) và nhà ở riêng lẻ trong dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, được cấp giấy chứng nhận với thời hạn không quá 50 năm.

Trong khi đó, quyền sử dụng đất (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) được chủ đầu tư dự án chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà ở với thời hạn ổn định, lâu dài tại Điều 126 Luật Đất đai 2013. Với nhà chung cư, hình thức sử dụng quyền sử dụng đất là hình thức sử dụng chung (hình thức sở hữu chung), với nhà ở riêng lẻ là sử dụng riêng (sở hữu riêng quyền sử dụng đất).

Trên thực tế, nhiều nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà ở, thương mại dịch vụ) có quyền sử dụng đất là đất ở, thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Trường hợp nhà chung có mục đích hỗn hợp, nếu diện tích có mục đích sử dụng thương mại dịch vụ mà chuyển nhượng cho doanh nghiệp có vốn nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư hoạt động thương mại dịch vụ sẽ bị vướng về loại đất ở của nhà chung cư, trong khi đó doanh nghiệp có vốn nước ngoài chỉ được cho thuê đất đối với hoạt động thuơng mại dịch vụ.

Để giải quyết và cấp giấy chứng nhận cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở thì cơ quan cấp giấy chứng nhận tự quyết bằng việc đưa ra phương án ghi thời hạn sử dụng đất ở từ ổn định lâu dài sang thời hạn sở hữu nhà là 49 năm, nếu sau đó chuyển nhượng nhà ở cho người Việt Nam thì được ghi quay trở lại với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Luật Đất đai quy định các chế độ sử dụng đất riêng với từng nhóm người sử dụng đất, hình thức trao quyền (giao, cho thuê, công nhận) và nhận chuyển nhượng, mặt khác còn xác định theo từng loại đất, thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, với hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư (sở hữu căn hộ, diện tích thương mại dịch vụ) thì cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có vốn nước ngoài cần có quy định bổ sung thêm chế độ quyền sử dụng đất này, thay vì như hiện nay, trên giấy chứng nhận cấp cho họ đang giải quyết chưa đúng quy định pháp luật. Điều đó trở thành, cùng chung một quyền sử dụng đất nhà chung cư, người Việt Nam là đất ở sử dụng lâu dài trong khi doanh nghiệp có vốn nước ngoài được ghi là đất thương mại dịch vụ với thời hạn thuê 49 năm.

Không chỉ Luật Đất đai 2013 đang thiếu quy định về giải quyết hình thức sở hữu chung trong nhà chung cư. Luật Nhà ở 2014 quy định Hội nghị nhà chung cư về nguyên tắc trong hoạt động quản lý và sử dụng. Bộ luật Dân sự 2015 mới quy định dừng đến việc sở hữu chung hợp nhất đối với các tài sản chung (công trình), chưa quy định đối với quyền sử dụng đất, chưa quy định nguyên tắc định đoạt tài sản chung.

Ngoài quyền sử dụng đất riêng của một nhà chung cư, đối với các khu nhà chung cư có nhiều nhà chung cư thì còn có quyền sử dụng đất chung giữa các tòa nhà chung cư khác.

Trên thực tế, việc nhà chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo xây dựng mới còn thiếu các quy định hình thức sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất và việc định đoạt của cư dân. Hiện nay, việc cải tạo nhà chung cư đang được áp dụng tương tự như việc quản lý, sử dụng nên không phù hợp, không bảo vệ được cư dân hoặc theo chiều hướng phải do cơ quan Nhà nước tổ chức lựa chọn chủ đầu tư, thiếu tính chủ động của các cư dân nên vấn đề cải tạo, xây mới kéo dài, gây thêm thiệt hại và lãng phí nguồn lực xã hội.

Cụ thể hơn, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về nguyên tắc cho việc định đoạt tài sản (sửa chữa, đầu tư mới, phá hủy xây mới). Khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định chung cư bị tiêu hủy thì thực hiện theo quy định pháp luật.

Luật Nhà ở 2014 cũng chỉ quy định về việc “quản lý, sử dụng”, và Thông tư 02/2015/TT-BXD và Thông tư 06/2019/TT-BXD cũng chỉ quy định về việc “quản lý, sử dụng”. Ở đây, Hội nghị nhà chung cư không có quyền để định đoạt. Trong khi đó Nghị định 101/2015/NĐ-CP tự mở rộng ra đưa 70% quyết định của hội nghị nhà chung cư để phá vỡ, lựa chọn nhà đầu tư

Như vậy, chỉ có quy định về cách thức “quản lý, sử dụng”, không có quy định về định đoạt. Trong khi đó, việc định đoạt quan trọng hơn và rất dễ dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm.

Với những yêu cầu cấp thiết trên, để đồng bộ hóa hệ thống pháp luật, Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự cần xác định hình thức sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất, nguyên tắc định đoạt quyền sử dụng đất của hội nghị nhà chung cư để có hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong nhà chung cư - một loại hình bất động sản ngày càng phổ biến hiện nay.