Luật sư nói cấp phép sai hướng dẫn của Bộ Xây dựng
Như Reatimes đã nêu trong bài: Phó Chủ tịch Thành phố Lào Cai cấp phép xây dựng “vượt rào”?, ngày 25/9/2020, Phó Chủ tịch UBND thành phố Lào Cai Phùng Đức Hòa ký Giấy phép xây dựng số 918/GPXD, cấp cho ông Võ Phi Nhật Quang, địa chỉ phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM.
Theo nội dung giấy phép xây dựng, ông Quang được phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ đô thị, tại số 505, đường Hoàng Liên, phường Kim Tân, thành phố Lào Cai; diện tích: 216,82m2; mật độ xây dựng: 96,4%, hệ số sử dụng đất: 2,7…
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD, ký ngày 31/12/2019, có hiệu lực từ ngày 1/7/2020, diện tích đất xây dựng trong trường hợp này trên 200 m2, nên chỉ xây dựng được với mật độ dưới 70%. Việc cấp phép xây dựng với mật độ xây dựng lên đến 96,4%, là quá mức cho phép.
“Như vậy, trường hợp trên là cấp phép sai. Theo Điều 101, Luật Xây dựng 2014 quy định về thu hồi, hủy giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng sẽ bị thu hồi trong trường hợp được cấp không đúng quy định của pháp luật. Như vậy theo điểm a, điều 101 Luật xây dựng năm 2014 thì việc cấp phép xây dựng như trên là chưa đúng Điều 90 Luật Xây dựng và thuộc diện phải thu hồi, đồng thời cần xem xét trách nhiệm của những người đã thực hiện không đúng quy định pháp luật”, Luật sư Trần Đức Phượng nói.
Lãnh đạo Lào Cai nói đúng hướng dẫn của địa phương
Ngày 24/11/2020, Phó Chủ tịch UBND thành phố Lào Cai Phùng Đức Hòa ký văn bản, phản hồi việc cấp phép xây dựng tại số 505, đường Hoàng Liên. Theo đó, để quản lý tốt công tác xây dựng, đô thị thành phố đang xây dựng quy chế quản lý kiến trúc đô thị trên địa bàn thành phố. Trước mắt, UBND thành phố đã ban hành Hướng dẫn số 05/HD.UBND hướng dẫn tạm thời một số nội dung về quản lý đô thị trên địa bàn thành phố cho phù hợp với thực tiễn quản lý của địa phương.
“Đối với thông số về mật độ xây dựng: Theo GPXD cấp, mật độ xây dựng 96,4% là mật độ xây dựng gộp (bao gồm cả diện tích sân trước, giữa và sau). Không tính diện tích sân thì mật độ xây dựng thuần là 66,4%, mật độ xây dựng này không làm ảnh hưởng đến kiến trúc cảnh quan, không vi phạm quy định về quản lý trật tự xây dựng đô thị, quy chuẩn quốc gia về quy hoạch và phù hợp với Hướng dẫn số 05/HD.UBND, hướng dẫn tạm thời một số quy định về quản lý đô thị.
Như vậy, hồ sơ cấp phép xây dựng đối với trường hợp trên là phù hợp với Luật xây dựng, các quy định hiện hành cũng như phù hợp với quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, trong GPXD không ghi rõ là mật độ xây dựng gộp hay mật độ xây dựng thuần nên dễ bị hiểu nhầm, UBND thành phố sẽ tiếp thu ý kiến phản ánh của Quý báo và lưu ý rút kinh nghiệm, làm rõ hơn các thông số kiến trúc trong GPXD, để các cơ quan dễ dàng kiểm tra giám sát”, Phó Chủ tịch UBND thành phố Lào Cai Phùng Đức Hòa khẳng định.
Cũng theo vị lãnh đạo thành phố Lào Cai, theo Thông tư số 22/2019/TTBXD ngày 31/12/2020 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng. Theo đó, phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng chỉ áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động quy hoạch. Nội dung này UBND thành phố sẽ tiếp thu và tuân thủ trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và điều chỉnh các quy định về quản lý đô thị trong thời gian tới.
Văn bản phản hồi do Phó Chủ tịch UBND thành phố Lào Cai Phùng Đức Hòa ký, không gửi kèm bản vẽ, hồ sơ cấp phép xây dựng. Do đó, Reatimes không thể kiểm chứng thông tin mật độ xây dựng thuần là 66,4% có đúng hay không. Việc xử lý đối với giấy phép xây dựng đã cấp như thế nào cũng là vấn đề cần làm rõ.
Lào Cai “sáng tạo” ra mật độ xây dựng gộp cho nhà ở riêng lẻ?
Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD, ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD, ký ngày 31/12/2019, có hiệu lực từ ngày 1/7/2020, theo mục 1.4, có giải thích các thuật ngữ, định nghĩa như sau:
Mật độ xây dựng
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Nhà ở riêng lẻ
Nhà ở được xây dựng trên thửa đất riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Đơn vị ở
Khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng; cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở.
Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD quy định:
2.6.4 Mật độ xây dựng gộp
- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.
Như vậy Quy chuẩn QCVN 01:2019/BXD chỉ quy định mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị, không có khái niệm mật độ xây dựng gộp của một căn nhà ở riêng lẻ. Vậy phải chăng thành phố Lào Cai đã sáng tạo ra khái niệm mới lệch chuẩn với Bộ Xây dựng?
