Lời tòa soạn:
Condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Xuất hiện và nở rộ ở Việt Nam năm 2014, giai đoạn 2015 - 2018 được coi là thời kỳ thăng hoa của condotel. Lợi thế mô hình đầu tư hấp dẫn đã đưa condotel nhanh chóng nằm trong danh mục đầu tư ưu tiên của giới kinh doanh sành sỏi.
Kéo theo đó, nguồn cung sản phẩm này cũng ồ ạt xuất hiện trên thị trường. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong giai đoạn 2015 - 2018 đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được tung ra thị trường tại nhiều địa bàn có lợi thế du lịch như Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Đà Nẵng...
Tuy nhiên, đến năm 2019, thương vụ vỡ cam kết lợi nhuận khiến condotel mất điểm trong mắt các nhà đầu tư và cú giáng bồi của Covid-19 một năm sau đó thực sự đã nhấn thêm gam màu xám trên bức tranh thị trường này. Từ đó đến nay, condotel dường như bị "lãng quên".
Được đánh giá là loại hình nhiều tiềm năng phát triển, nhiều năm nay, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và bất động sản đa công năng như condotel, officetel nói riêng vẫn trong tình trạng nửa vời, chưa có "danh phận" rõ ràng. Từ công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, đến nay vẫn chưa có nhiều chuyển biến, các địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp giấy chứng nhận cho sản phẩm này.
Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Trong đó, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, quy định mới tại Nghị định 10 có thể khơi dậy sức sống của thị trường condotel; đồng thời đem lại những tác động, chuyển biến tích cực cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và thị trường địa ốc nói chung hay không? Đây liệu đã là giải pháp cần và đủ để tháo gỡ toàn diện vướng mắc về pháp lý cho sản phẩm condotel phát triển lành mạnh?
Bàn luận sâu hơn về vấn đề này, Reatimes khởi đăng tuyến bài: "Tiếp tục đi tìm "danh phận" pháp lý cho condotel".
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Liều “doping” giúp bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung rất nhiều vấn đề còn vướng mắc về pháp lý trong nhiều năm qua.
Đáng chú ý, Nghị định bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, Điều 126 và khoản 1, Điều 128 của Luật Đất đai. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đến cuối năm 2022, chỉ riêng căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.
Chính vì vậy, quy định mới này ra đời được đánh giá sẽ tháo gỡ “nút thắt” về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và cả văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một thập kỷ qua, các loại hình bất động sản mới gồm condotel, officetel và shophouse đều đang vướng pháp lý ở khâu cấp giấy chứng nhận. Các cơ quan có thẩm quyền liên quan vẫn còn nợ người dân câu trả lời này. Tình trạng pháp lý rối ren không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua lẫn doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường.
Ông Châu cho biết, trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 2 Điều 6 Nghị định này quy định “Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại Mẫu số 02 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này”. Tuy nhiên, thời gian qua, các địa phương vẫn chưa dám cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel.
Đến nay, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được ra đời, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh đã có đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho tất cả “các cơ sở lưu trú du lịch”, điển hình là condotel. Như vậy, điều này sẽ góp phần tháo gỡ được vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận cho các sản phẩm condotel từ trước đến nay.
Trao đổi với Reatimes, chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhận định, Nghị định 10 với quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel là một bước đột phá lớn trong pháp lý về bất động sản. Quy định này sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho loại hình căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng - vốn tồn tại nhiều vướng mắc trong thời gian qua.
Cũng theo TS. Nguyễn Minh Phong, việc cho phép condotel, officetel được cấp giấy chứng nhận còn giúp phân khúc du lịch nghỉ dưỡng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có thêm liều “doping” để hồi phục và phát triển ở bối cảnh hiện tại.
Đặc biệt, khi thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, niềm tin nhà đầu tư suy giảm, cộng đồng doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn thì bất cứ động thái gỡ khó nào từ phía Chính phủ cũng đều quan trọng và cần thiết.
“Cho phép cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel sẽ tác động tích cực đến cả hai chủ thể là doanh nghiệp và nhà đầu tư. Cụ thể, quy định này giúp các doanh nghiệp có thể thoát hàng nhanh hơn, giao dịch dễ dàng do thanh khoản sản phẩm tăng. Hơn hết là tạo thêm động lực cho các doanh nghiệp để tiếp tục tham gia phát triển dòng sản phẩm này nhằm cung cấp ra thị trường một lượng lớn nguồn cung, phục vụ đa dạng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của khách hàng.
Về phía nhà đầu tư, quy định này cũng sẽ giúp họ được củng cố niềm tin, mạnh dạn hơn khi tham gia thị trường”, ông Phong cho biết.
Chuyên gia cũng nhấn mạnh, việc cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ là hoàn toàn chính đáng và phù hợp với nhu cầu mua - bán, thuê của khách hàng trong vấn đề nghỉ dưỡng, du lịch hiện nay.
Có cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng đang khiến nhiều địa phương lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho các sản phẩm condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trong thời gian qua.
Vì vậy, sự ra đời của Nghị định 10 sẽ có ý nghĩa lớn trong việc tháo gỡ những “nút thắt” về pháp lý cho các sản phẩm này, giúp người mua cảm thấy an toàn, doanh nghiệp được giải quyết khó khăn.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, điều này cũng tạo niềm tin cho các nhà đầu tư quay trở lại đầu tư vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng - vốn được đánh giá là có rất nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Qua đó, góp phần thúc đẩy phát triển du lịch, đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.
Quy định vẫn cần được hoàn thiện
Nhìn chung, quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được đánh giá là điểm sáng, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc du lịch nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, để Nghị định được áp dụng và thực hiện một cách dễ dàng, hiệu quả, cần phải có những hướng dẫn chi tiết.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cơ quan Nhà nước cần có hướng dẫn hết sức chi tiết, cụ thể, dễ xử lý những vi phạm trong quá trình tổ chức thực hiện nếu phát sinh. Cụ thể, Chính phủ cần có các chỉ đạo để chính quyền địa phương là nơi giải quyết vấn đề này thực hiện khẩn trương, cùng với các chủ đầu tư đưa quy định mới đi vào thực tế.
“Quá trình cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt; tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính liên quan để sớm có đủ tính pháp lý, làm căn cứ thực hiện cấp sổ dễ dàng, nhanh chóng”, ông Đính nói.
Còn theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, để tháo gỡ hoàn toàn những vướng mắc về pháp lý cho loại hình condotel, officetel, Nghị định 10 cần tiếp tục được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10 chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ”, mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ”, nên phạm vi điều chỉnh của quy định là rất hẹp.
Quy định này cũng chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định lập “Hợp đồng mẫu” đối với condotel và officetel, nên chưa đáp ứng thực tiễn yêu cầu cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.
Một bất cập nữa của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10 là chỉ quy định việc cấp giấy chứng nhận cho “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của “pháp luật về du lịch”. Trong khi đó, trên thực tế còn có nhiều loại “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú” theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề xuất, cần bổ sung quy định về “quyền ưu tiên” của người sử dụng đất được “gia hạn sử dụng đất” khi hết thời hạn sử dụng đất trong trường hợp mục đích sử dụng đất của thửa đất, khu đất theo quy hoạch sử dụng đất không thay đổi.
Đặc biệt, theo ông Lê Hoàng Châu, hơn 10 năm qua đã có hàng ngàn căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài". Nhưng, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp lại giấy chứng nhận đối với các trường hợp này.
Vì vậy, để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và chủ đầu tư dự án condotel, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị xem xét có “cơ chế đặc thù” để cấp lại giấy chứng nhận với thời hạn sở hữu căn hộ du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn của dự án, tối đa không quá 50 năm, để khách hàng và chủ đầu tư dự án đỡ bị thiệt thòi./.
