LTS: Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua. Trong quá trình thực thi, bên cạnh những đóng góp đã đạt được, gần 10 năm đi vào cuộc sống, các luật này đã bộc lộ những bất cập, hạn chế, sự chồng chéo với các pháp luật liên quan.
“Thời gian qua, Ban soạn thảo đã dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), gửi lấy ý kiến các bộ, ngành, các tổ chức chính trị - xã hội và 63 tỉnh, thành trong cả nước. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có tác động lớn đến xã hội, người dân và tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Chính vì thế, hội thảo lần này, chúng tôi mong muốn lắng nghe các ý kiến trực tiếp của các chuyên gia, của các địa phương đối với 2 luật này”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, nói thêm.
Trên tinh thần nghiên cứu và phản biện, Reatimes triển khai tuyến bài: Góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại miền Trung.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Chiều ngày 7/10, Hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã diễn ra phiên họp thứ 2. Tại đây, nhiều vấn đề, ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được đại diện các địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia ở khu vực miền Trung đưa ra. Một số vấn đề được đa số đại biểu quan tâm như các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản; bảo lãnh ngân hàng đối với dự án bất động sản; quy định về loại hình bất động sản như condotel…
Có nên đưa tất cả các giao dịch bất động sản thông qua sàn?
Theo ông Nguyễn Văn Lộc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng, không nên quy định bắt buộc tất cả các chủ đầu tư phải bán sản phẩm qua sàn mà chủ đầu tư có thể lựa chọn bán trực tiếp cho khách hàng hoặc thông qua sàn giao dịch. Bởi vì thực chất nếu thông qua sàn giao dịch thì vẫn không thay đổi được hành vi là mua bán và nếu thông qua sàn thì cũng mất một số khoản phí nhất định, vô hình trung sẽ làm tăng giá bán đến tay khách hàng.
Nhiều ý kiến cho rằng thông qua sàn giao dịch thì sàn giao dịch sẽ đứng ra xem xét, đánh giá tính pháp lý của dự án để người mua nhận thấy tính minh bạch của dự án. Tuy nhiên, chưa chắc sàn giao dịch đã có thể đánh giá đúng tính pháp lý của dự án và để khách hàng có thể an tâm hơn.
Trái ngược với quan điểm trên, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khu vực miền Trung cho rằng, cần áp dụng quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Đây không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả và minh bạch hơn, khắc phục các khiếm khuyết vốn có của thị trường. Bất động sản là loại hàng hóa có quá trình hình thành rất phức tạp và trong thời gian kéo dài, chỉ người bán mới nắm được những thông tin về chất lượng xây dựng, tình trạng pháp lý hay quá trình đầu tư có đảm bảo không. Nói cách khác đây là thị trường có tính chất bất đối xứng thông tin giữa người bán và người mua rất cao. Thị trường được tổ chức tốt cần phải đảm bảo quyền lợi và sự an toàn cho cả bên bán và bên mua.
Các chế tài về sự minh bạch thoạt nhìn có vẻ như hạn chế các chủ đầu tư, nhưng về dài hạn sẽ giảm bớt chi phí cho chủ đầu tư trước sự cạnh tranh không lành mạnh, nhờ việc hình thành các rào cản xâm nhập thị trường khi chưa đủ điều kiện cần thiết. Các yêu cầu quy định này sẽ là bước sàng lọc, loại bỏ bớt phần lớn các chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai dự án nhưng vẫn tham gia phát triển bất động sản, làm thị trường trở nên rủi ro, thiếu kiểm soát và chi phí giao dịch tăng cao. Trên thực tế việc thiếu những cơ chế, quy định giám sát sẽ làm cho thị trường tăng chi phí và kém hiệu quả chứ không phải giảm chi phí. Hiện tượng khách mua nhà, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… do lỡ mua nhà từ các chủ đầu tư không có uy tín và năng lực tài chính, không đủ điều kiện pháp lý là một ví dụ.
Cho đến hiện tại, Nhà nước vẫn rất khó quản lý được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. Trên thực tế điều này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc chống rửa tiền. Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng, Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ chậm chạp trong việc ra quyết định. Việc định chế hóa giao dịch qua sàn thúc đẩy quá trình chuyển đổi số và minh bạch dữ liệu, hỗ trợ việc chống thất thu thuế, chống rửa tiền, hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường tốt hơn và các nhà đầu tư có đầy đủ cơ sở ra quyết định hơn.
Việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó luật hóa vai trò của sàn giao dịch bất động sản bằng quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch là rất cần thiết và hợp lý. Ở đây, không chỉ đơn thuần là quy định giao dịch phải qua sàn mà bản chất là việc nâng cao tính hiệu quả và sự minh bạch của cả thị trường, bảo vệ lợi ích cho tất cả các bên tham gia thị trường, bao gồm bên mua, nhà đầu tư và các chủ đầu tư.
Theo đại diện Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai, nên áp dụng quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch. Khi giao dịch thông qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ảo. Mặt khác, khách hàng sẽ được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp tốt hơn, giúp Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản. Ngoài ra, chống thất thu thuế, thực hiện hiệu quả quy định pháp luật về phòng chống rửa tiền.
Một vấn đề khác cũng được đề cập đến là quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đại diện Công ty Cổ phần Đô thị FPT Đà Nẵng cho rằng, không nên quy định cứng vào Luật mà chỉ nên khuyến khích. Bởi vì, suy cho cùng giữa bên bán và bên mua là hợp đồng dân sự, thuận mua vừa bán và theo các điều khoản thống nhất. Khi đưa ra quy định bắt buộc bão lãnh của ngân hàng thì sẽ mất 1 - 2% giá trị bảo lãnh, và cuối cùng giá bán sẽ đội lên. Thực tế, khi làm một nhà chung cư, để xin được giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng, được nghiệm thu thì mới xin được giấy phép. Giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có thể được xem là căn cứ pháp lý về điều kiện bán thì tại sao phải làm bảo lãnh nữa từ ngân hàng.
Còn ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Khánh Hòa cho rằng, cần có quy định chặt chẽ hơn trong vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, rất nhiều chủ đầu tư không thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng và đó là một trong những nguyên nhân xuất hiện tình trạng kiện cáo từ người dân. Thực tế, việc quản lý bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn sự buông lỏng ở nhiều địa phương. Việc bảo lãnh ngân hàng thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội. Vì vậy, cần quy định trước khi huy động vốn, chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục bảo lãnh từ ngân hàng. Nếu làm được như thế thì sẽ hạn chế được rất nhiều khiếu nại, khiếu kiện xảy ra.
Cần có quy định cho loại hình condotel, officetel...
Theo ông Nguyễn Ngọc Phương, nguyên Phó trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình, hàng trăm nghìn căn condotel, villa, shophouse đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng do vướng mắc về pháp lý. Đáng nói, giá trị của những dự án này lên đến con số hàng trăm nghìn tỷ đồng.
Với loại hình condotel hay officetel còn rất nhiều và rất cần phải được giải quyết để pháp luật không đi ngược lại thực tế, đảm bảo an toàn giao dịch và thúc đẩy sự phát triển. Việt Nam hiện nay có gần 83.000 căn hộ du lịch (condotel) và Nhà nước đã có chủ trương cấp quyền sử dụng đất đối với loại hình bất động sản này, tuy nhiên có rất ít căn hộ condotel được xác lập quyền khai thác kinh doanh. Theo đó, ông Nguyễn Ngọc Phương kiến nghị tại Điều 3 của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản cần bổ sung giải thích từ ngữ đối với condotel, studio, sky villa… Tại Điều 5 các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, cần bổ sung vào khoản 1 các loại: Condotel, studio, sky villa…
Đại diện Sở Xây dựng tỉnh Gia Lai có ý kiến rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại bất động sản trên thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường, chưa có quy định rõ ràng trong Luật (condotel, officetel, farmstay, bất động sản nông nghiệp, trang trại…). Cần nghiên cứu, bổ sung thêm một số mô hình kinh doanh bất động sản mới như condotel, officetel, farmstay, bất động sản nông nghiệp, trang trại… Mô hình sử dụng đất trang trại để phát triển du lịch nghỉ dưỡng. Ngoài ra, nên thêm một chương quy định rõ về các loại hình bất động sản mới phát sinh vừa qua như bất động sản nông nghiệp, nghĩa trang, bất động sản xanh… Trong thời gian tới, bất động sản xanh có xu thế phát triển, do đó cần sớm có những quy định về loại hình mới này.
Ngoài những vấn đề nêu trên, quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được một số doanh nghiệp quan tâm. Công ty TNHH Phát triển Nam Hội An đề xuất điều chỉnh Điều 45 về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo đó nếu nhà đầu tư thứ cấp nhận chuyển nhượng thực hiện theo quy hoạch đã phê duyệt và không thuộc các trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư như quy định tại khoản 3 Điều 41 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền phê duyệt sẽ thuộc thẩm quyền của cơ quan quyết định và cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Tại khoản 1 Điều 9 yêu cầu chung đối với kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, đại diện Tập đoàn Vingroup khu vực miền Trung kiến nghị cần bổ sung nội dung: Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Đối với việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài hoặc mua bán công trình xây dựng được xây trên đất có hình thức đất trả tiền hàng năm thì không bắt buộc phải gắn với quyền sử dụng đất. Các nội dung liên quan tới quyền sử dụng đất, quyền thuê đất hàng năm sẽ thực hiện theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở phù hợp với quy định của pháp luật.
Lý do được đưa ra là vì dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đều đang cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai hiện vẫn không công nhận tổ chức, cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất và không quy định về quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài đủ điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Do đó, nếu dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn quy định việc mua bán nhà ở phải gắn liền với quyền sử dụng đất thì việc cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ tiếp tục vướng mắc như hiện nay.
Vì vậy, cần có cơ chế để xử lý vướng mắc này, cụ thể: Với tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ cấp giấy chứng nhận ghi nhận quyền sở hữu và thời hạn sở hữu nhà ở, còn phần diện tích đất vẫn cấp cho chủ đầu tư và ghi nhận hình thức sử dụng đất là sử dụng chung (tương tự hình thức đất cấp cho căn hộ chung cư) trên cơ sở chủ đầu tư và tổ chức, nước ngoài có thỏa thuận về việc tổ chức, nước ngoài được sử dụng chung diện tích đất xây dựng nhà ở này với chủ đầu tư.
Theo Điều 212 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đối với đất thuê hàng năm, chủ đầu tư được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê theo hợp đồng thuê đất. Do đó, cần bổ sung trường hợp này và việc mua bán tài sản sẽ không gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ đi kèm quyền thuê trong hợp đồng thuê đất…/.
