Câu chuyện khác biệt ở Kinh Bắc

"Lửa thử vàng, gian nan thử sức", Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đang nằm trong nhóm thiểu số giữ ổn định tình hình kinh doanh, là động lực cho thị trường bất động sản đang ngủ đông chờ chính sách. Như vậy, lời hứa với cổ đông của doanh nhân Đặng Thành Tâm hơn một năm trước khi quay trở lại đã thành hiện thực.

*****

Đầu năm 2023, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán KBC) cho biết, Tổng Công ty sẽ nhận cổ tức bằng tiền mặt từ công ty con là Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng (SHP) với tỷ lệ lên tới 330%. 

Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng hoạt động chính là cho thuê đất đã được xây dựng xong cơ sở hạ tầng, cho thuê hoặc bán nhà, nhà xưởng, kinh doanh các dịch vụ khu công nghiệp, khu dân cư đô thị. SHP có vốn điều lệ 416 tỷ đồng và Kinh Bắc nắm 86,54% tương đương 3,6 triệu cổ phiếu. Như vậy, số tiền cổ tức mà Kinh Bắc nhận được ước tính khoảng 1.188 tỷ đồng. Thời điểm thanh toán là 30/01/2023. Theo đó, KBC sẽ có một dòng tiền mới phục vụ cho các kế hoạch đầu tư khu công nghiệp. 

Hiện tại, chưa đến thời điểm các doanh nghiệp công bố kết quả kinh doanh năm 2022 nhưng vẫn có thể dự đoán kết quả kinh doanh khả quan của KBC qua 3 quý trước đó. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, KBC ghi nhận doanh thu đạt 1.289 tỷ đồng, giảm 18% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế 2.253 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ. Với kết quả đạt được, công ty đã hoàn thành 13% kế hoạch doanh thu và 50% mục tiêu lợi nhuận. 

Tính đến cuối quý III/2022, tổng tài sản của KBC đã tăng 9% so với đầu năm lên 33.375 tỷ đồng trong đó các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho chiếm phần lớn, lần lượt 10.769 tỷ đồng và 11.983 tỷ đồng. Ngoài ra, KBC còn tích lũy được 983 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối tại thời điểm 30/9/2022. Tiền mặt và tương đương tiền của KBC ước đạt 4.000 tỷ đồng. 

Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo tổng doanh thu năm 2022 của KBC có thể đạt 2.985 tỷ đồng và LNST là 3.044 tỷ đồng, lần lượt thực hiện 30,5% và 68% kế hoạch năm. Trong bối cảnh chung thị trường bất động sản gần như ngủ yên chờ đợi chính sách hay cơ hội mới, nhiều doanh nghiệp phải cho nhân viên nghỉ tạm để giảm chi phí, thậm chí dừng hoạt động, không có nhu cầu vay ngân hàng thì những doanh nghiệp đang có lãi cho thấy nỗ lực lớn.

Tính đến 31/8/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản quý III/2022 đạt hơn 777.200 tỷ đồng (giảm so với quý II/2022 tính đến 30/6 là hơn 784.500 tỷ đồng). Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, thị trường bất động sản trong nước bị siết pháp lý, nhất là trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất từ khoảng năm 2019. Qua 2 năm dịch Covid-19, dòng tiền đầu tư kinh doanh trong nước bị ùn ứ nên đổ dồn vào mua nhà, nhất là đất nền rất mạnh. Bước sang đầu năm 2022, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đà phục hồi sau dịch Covid-19, nhưng từ khi bị siết vốn trái phiếu, vốn ngân hàng thì lộ rõ biểu hiện suy thoái.

"Sang đến quý III và IV/2022, thị trường bất động sản suy thoái rõ rệt, hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều thấm đòn vì siết pháp lý từ vài năm qua, nguồn cung bị hạn chế và đến nay là siết vốn ngân hàng, vốn trái phiếu. Khi cơ chế điều hành trong nước siết lại đồng nghĩa giảm cơ hội đầu tư sinh lời của thị trường nên vốn đầu tư từ nước ngoài vào giảm là đương nhiên. Tuy nhiên, trong dài hạn, thị trường bất động sản vẫn là lĩnh vực nhiều tiềm năng", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Thương mại điện tử bùng nổ là động lực cho nguồn nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh. Vì vậy, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất hiện hữu như Kinh Bắc sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng này. 

Nhóm phân tích VNDirect tin rằng, Kinh Bắc có ưu thế nhờ có quỹ đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê khá lớn với khu công nghiệp Tràng Duệ 3 có khả năng đi vào hoạt động từ năm 2023. Bên cạnh đó, Kinh Bắc đang giữ vị trí dẫn đầu về thu hút vốn FDI với một số ông lớn ngành công nghệ trong danh mục khách thuê, bao gồm Samsung Electronics Việt Nam tại khu công nghiệp Quế Võ, LG Electronics tại khu công nghiệp Tràng Duệ, Foxconn tại khu công nghiệp Quang Châu.

Ngoài ra, công ty hiện đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý và lấp đầy mặt bằng tại dự án Khu đô thị Tràng Cát (581ha), dự án có tiềm năng với tổng giá trị phát triển ước tính khoảng 50.000 tỷ đồng. Công ty có kế hoạch bán 30ha đầu tiên trong năm 2022 - 2023 và được dự báo hỗ trợ cho tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn của doanh nghiệp.

Nhóm SSI Research cũng duy trì triển vọng tích cực đối với hoạt động kinh doanh khu công nghiệp của KBC. KBC gần đây đã nhận được quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ cho hai dự án mới tại Long An với tổng diện tích đất là 1.120ha (khu công nghiệp Tân Tập có quy mô 654ha và khu công nghiệp Lộc Giang có quy mô 466ha). Khu công nghiệp Tràng Duệ - giai đoạn 3 tại Hải Phòng dự kiến cũng sẽ được phê duyệt quy hoạch tổng thể trong thời gian tới. Quỹ đất mới được kỳ vọng sẽ giúp KBC duy trì tăng trưởng sau khi các khu công nghiệp chính (Quang Châu, Tân Phú Trung & NSHL) được lấp đầy. Ước tính lợi nhuận sau thuế của Kinh Bắc cho năm 2022 là 2.500 tỷ đồng (tăng 160,3% so với cùng kỳ).

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, thời gian qua, công nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, ô tô, xe máy và kim loại chế tạo là những lĩnh vực được ưu tiên thu hút đầu tư và nhận được nhiều nhu cầu đầu tư nhất. Một số doanh nghiệp lớn đã đầu tư vào tỉnh có thể kể đến như: Daewoo, Haesung Vina (Hàn Quốc), Toyota, Honda, Sumitomo (Nhật Bản), Compal (Đài Loan), Piaggio (Ý), De Heus (Hà Lan), NorthStar Polaris và Weldex (Mỹ).

Lợi thế thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam khi nằm tại vị trí huyết mạch của nền kinh tế khu vực. Với lợi thế “mặt tiền” trông ra Biển Đông, nước ta đóng vai trò then chốt về kinh tế và cung ứng dịch vụ logistics cho các quốc gia trong và ngoài khu vực. Nhờ đó, ngày càng thu hút sự quan tâm, đầu tư của nhiều quốc gia trong và ngoài khu vực.

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp 2021 - 2025, chứng khoán Vietinbank (CTS) nhận định rằng nguồn cung bất động sản công nghiệp được quy hoạch và lên kế hoạch tăng đáng kể đổ về các tỉnh vệ tinh của TP.HCM và Hà Nội góp phần làm giảm sức nóng của giá thuê liên tục leo thang trong 2 năm gần đây.

Hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn. Đồng thời, các tỉnh phía Nam cũng có kế hoạch mở rộng các khu công nghiệp thu hút đầu tư nước ngoài.

"Việc định hướng đa dạng hóa nguồn cung ra các khu công nghiệp vệ tinh có thể giúp thị trường bất động sản khu công nghiệp tiếp tục kéo dài chu kỳ tăng trưởng trong thập kỷ tới nhờ đón đầu được nguồn cầu tiềm năng lớn", chứng khoán CTS nêu rõ.

Hơn nữa, các địa phương đặc biệt là các thủ phủ khu công nghiệp đang có cơ chế thường xuyên cập nhật tình hình phát triển, chính sách phát triển… tạo nên hệ thống đồng bộ. Sự liên kết này được đánh giá hết sức quan trọng trong phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất và nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.

Cách đây hơn 1 năm, Đại hội đồng cổ đông thường niên 2021 hồi tháng 4/2021 đối với cổ đông KBC là cuộc họp được mong chờ từ rất lâu; còn đối với ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch KBC thì có lẽ là “ngày trở về” với bao hồi hộp và tự tin là chính mình sau từng ấy năm chờ đợi. Vì thế mà nếu ai tham dự phiên họp ngay từ đầu sẽ hiểu được cảm xúc vị lãnh đạo này khi chia sẻ rất nhiều về chặng đường doanh nghiệp đã phải đi qua.

“Giá như tôi không làm như vậy”! Đúng vậy, giá như cổ phiếu KBC và ITA không giảm mất 5 - 7 lần giá, thì cổ đông đã không phải rời bỏ KBC và mất niềm tin vào vị doanh nhân từng đưa bất động sản khu công nghiệp tiến tới thời hoàng kim của 10 năm trước. Nhưng những cổ đông đã bám trụ KBC đến ngày hôm nay, họ còn tiếp tục tin tưởng vào Ban lãnh đạo không?

Sau chừng ấy năm, một doanh nghiệp trở lại lấy lòng tin của nhà đầu tư không phải dễ. Ông Tâm đã hiểu hơn ai hết điều đó, bởi vậy ông nói: “Tôi không hứa nữa, mà sẽ là hiện thực”. “Nhưng KBC đang nỗ lực cho chính cổ đông và tương lai của nền kinh tế Việt Nam. Hãy để cho họ một cơ hội để quay đầu”! Đó là câu nói từ một số cổ đông lớn của KBC ở cuộc họp cổ đông ngày hôm ấy.

Ông Đặng Thanh Tâm đã chọn con đường nào cho ngày trở về? Vẫn chính là ông ấy, người đã tiên phong làm bất động sản khu công nghiệp, vào vai sứ giả tiên phong “kéo” FDI giữa mùa Covid-19 năm 2021.

10 năm qua chỉ giữ đất, cuối cùng kéo được nhà đầu tư cũ quay lại. Đó chính là câu chuyện kể khi Dragon Capital lần thứ 3 trở lại đầu tư Kinh Bắc. Ông Vũ Hữu Điền, Giám đốc phụ trách Danh mục đầu tư Dragon Capital chia sẻ: “Chúng tôi đã đầu tư vào Kinh Bắc cách đây mười mấy năm trước, lần đầu thua lỗ, lần thứ 2 hòa vốn và đây là lần thứ 3. Dragon Capital đầu tư trở lại sau khi Kinh Bắc 10 năm vật lộn với "sóng gió kinh doanh".

Dragon Capital đang nắm khoảng 6% vốn của Kinh Bắc và tin tưởng vào ông Đặng Thành Tâm. Chiến tranh thương mại khiến dòng vốn rút khỏi Trung Quốc chảy vào Việt Nam. Trải qua 10 năm, Kinh Bắc vẫn giữ được đất, giá đền bù rẻ. Cuối năm trước, KBC đã trả được tiền sử dụng đất dự án Tràng Cát, mới đây được phê duyệt đầu tư nhiều dự án Tràng Duệ, Quang Châu… Đây là những nền tảng để Kinh Bắc quay trở lại. Tôi chưa nói đến con số doanh thu, lợi nhuận bởi nó phụ thuộc vào nỗ lực của ban lãnh đạo doanh nghiệp. Song, với dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam, quỹ đất lớn, tôi kỳ vọng KBC sẽ vào top 3 đến 5 công ty bất động sản hàng đầu Việt Nam”.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, những tập đoàn đa quốc gia, những quỹ quốc tế đều là những "con sói" đầu tư sừng sỏ. Họ chỉ chi tiền khi đối tác đáp ứng được các yêu cầu trong quy định khắt khe và thấy được cơ hội sinh lời lớn trong kế hoạch. Do đó, nếu không dựa vào những Hiệp ước quốc tế, thường các doanh nghiệp phải tầm cỡ về tài chính, uy tín người lãnh đạo mới có thể tiếp cận được dòng vốn này.

“Các doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận vốn đầu tư nước ngoài thường chưa đáp ứng theo tiêu chuẩn quốc tế khi kêu gọi vốn, ví dụ báo cáo về tài chính, thuế của doanh nghiệp chưa rõ ràng… Chỉ khi doanh nghiệp có báo cáo phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế, minh bạch trong kinh doanh và có vai trò lớn với đồng đồng… thì mới được nhóm đầu tư này quan tâm.

Ngoài ra, quyết định để doanh nghiệp tiếp cận thành công các nguồn vốn ngoại chính là bài toán kinh doanh và chất lượng quản trị nguồn nhân lực của một doanh nghiệp. Và khi, doanh nghiệp được đồng hành bởi những tổ chức lớn sẽ có điều kiện, cơ hội tái cấu trúc về nhiều mặt như công nghệ, nhân sự, vị trí cán bộ, quy trình sản xuất, nhân tố tổng hợp, góp phần nâng cao giá trị gia tăng, nâng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước, vươn tầm xa hơn”, TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích.

Trong những năm gần đây, thành tựu nổi bật nhất của KBC là thu hút đầu tư có năm chiếm tới 10 - 15% tổng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam. Trong đó, ngoài khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh), khu công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) thì khu công nghiệp Tràng Duệ (thuộc khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phòng) - một trong những khu công nghiệp chủ đạo trong hệ thống khu công nghiệp của KBC - cũng đặc biệt thành công bởi sự đầu tư của các dự án quy mô lớn lên tới hàng tỷ đô la từ các tập đoàn lớn như LG Display (3,25 tỷ USD - mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư tăng vốn cho dự án thêm 750 triệu USD), LG Electronics (1,5 tỷ USD), LG Innotek (hơn 1,5 tỷ USD) và hàng trăm các dự án FDI khác với số vốn đầu tư đăng ký hàng trăm triệu USD... Khu công nghiệp Tràng Duệ cũng là khu công nghiệp có mật độ công nghệ và suất đầu tư cao nhất so với tất cả các khu công nghiệp của Việt Nam, đạt được suất đầu tư gần 40 triệu USD/ha đất (đây là suất đầu tư lớn nhất cả nước), đạt tỷ trọng sản xuất công nghệ cao và tỷ lệ nội địa hóa hơn 80%.

Hiệu quả thu hút đầu tư của KBC tại khu công nghiệp Tràng Duệ đã góp phần chính đưa TP. Hải Phòng trở thành một trong những địa phương đứng đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư FDI những năm gần đây. Các dự án khu công nghiệp do KBC đầu tư thành công trên khắp cả nước đã mang lại nguồn đóng góp rất lớn cho Ngân sách Nhà nước, tạo hàng vạn công ăn việc làm cho người lao động các địa phương, đạt hiệu quả cao trong công tác bảo vệ môi trường và đóng góp tích cực trong công tác xã hội, hoạt động vì cộng đồng./.