Đúng nhưng vẫn nằm trên giấy
Quỹ đầu tư BĐS, ở nước ngoài gọi là quỹ tín thác BĐS (gọi tắt là REIT) là quỹ hình thành từ vốn góp của người đầu tư thông qua việc mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho Ban giám đốc.
Tại Việt Nam, từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP (gọi tắt là NĐ 58) của Chính phủ có hiệu lực, cho phép quỹ đầu tư BĐS được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng. Cho đến mới đây, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) cũng đã xây dựng dự thảo Thông tư hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS.
Theo dự thảo, quỹ đầu tư BĐS là quỹ đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê.
Trên thực tế, tính từ thời điểm ban hành Nghị định đến nay đã 4 năm song tại Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư BĐS nội địa, gọi là quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT, còn lại các quỹ đầu tư BĐS hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài.
Về cơ cấu đầu tư, quỹ phải đầu tư tối thiểu 65% và tối đa 100% giá trị tài sản ròng của quỹ vào các BĐS. Công ty quản lý quỹ phải bảo đảm giá mua BĐS không được vượt quá 110% và giá bán BĐS không được thấp hơn 90% so với giá tham chiếu, do tổ chức thẩm định giá xác định trong thời hạn 6 tháng tính tới thời điểm thực hiện giao dịch.
Trong cơ cấu đầu tư, quỹ không được đầu tư quá 35% giá trị tài sản ròng vào tiền và các công cụ tương đương tiền, giấy tờ có giá, chứng khoán, trái phiếu chính phủ. Công cụ đầu tư này phải bảo đảm tỷ lệ không quá 5% tài sản vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, 10% chứng khoán phát hành của một nhóm công ty, không quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, các hình thức quỹ đầu tư BĐS là công cụ hữu hiệu tạo sự linh hoạt, thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay và sở hữu nhà ở, sở hữu BĐS.
Đáng chú ý là trên thực tế, tính từ thời điểm ban hành Nghị định đến nay đã 4 năm song tại Việt Nam mới chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư BĐS nội địa, gọi là quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT, còn lại các quỹ đầu tư BĐS hoạt động trong nước ở thời điểm hiện tại đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management...
Nguyên nhân được giới chuyên gia lý giải, hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính, đòi hỏi một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản, trong khi đó, lĩnh vực BĐS hiện đang chưa đáp ứng được các tiêu chí này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nhận định: “Luật chứng khoán sửa đổi có quy định về quỹ đầu tư BĐS nhưng nếu đọc kỹ sẽ thấy, quỹ đầu tư BĐS mà Chính phủ quy định là 1 tổ chức lai giữa quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS (quỹ chỉ đầu tư cho những BĐS sinh lợi với những nguồn lợi nhuận tương đối ổn định hàng tháng, BĐS xây xong rồi bán căn hộ thì quỹ không đầu tư).
Theo NĐ 58, Quỹ đầu tư BĐS lại cho phép sử dụng một phần của quỹ này đề đầu tư cho những dự án xây xong rồi bán. Tuy nhiên, cần phân định rạch ròi, hai quỹ này thực ra khác nhau. Hiện nay chúng ta chưa sử dụng được quỹ nhàn rỗi như quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm xã hội để đầu tư. Vấn đề của chúng ta hiện nay, nếu để thành lập một quỹ thì tôi cho rằng, tự thị trường sẽ phát sinh nhu cầu hình thành các quỹ đó”.
Mặc dù vậy, ông Châu cho rằng, động thái cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS của Quốc hội cũng như cho phép thực hiện thị trường chứng khoán phái sinh của Chính phủ (thị trường dành cho công cụ tài chính phái sinh – PV) cho thấy nhà nước đang mở dần cơ chế để tạo các nguồn tín dụng cho BĐS.
Vẫn còn nhiều trở ngại
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, các quy định, chính sách để hình thành nên quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam chỉ mới là định hướng, không rõ ràng nên chưa có thị trường, mặc dù có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân và quỹ đầu tư riêng muốn tham gia.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, khi NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (gọi tắt là Thông tư 36) bằng Thông tư 06 hiện nay thì trên thị trường, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nhanh chân, có tầm nhìn xa đã có sự chuyển hướng. Đó là tìm cách huy động vốn tối đa trong nhân dân, như thu tiền của người mua nhà mỗi tháng 1% trong vòng 36 tháng - 60 tháng. Điều đó chứng tỏ nhà đầu tư đang cần nguồn vốn rất lớn.
Trước đây, nhà đầu tư thu 1 đợt là 10% - 20%, bây giờ áp dụng thu 1%/tháng, tận thu nguồn tiền mà khách mua kiếm được hàng tháng, vừa tạo điều kiện cho người mua, đồng thời doanh nghiệp, các chủ đầu tư cũng đang tìm cách tận thu nguồn này trong khách hàng.
Đối với việc huy động các chủ đầu tư góp vốn, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành cho rằng: “Với các BĐS như trung tâm thương mại, căn hộ, văn phòng cho thuê… đang kinh doanh tốt, mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, thường họ không có nhu cầu góp các tài sản này để lập quỹ BĐS, trong khi đây mới là các tài sản tạo nên tính hấp dẫn cao cho các quỹ BĐS mà các nhà lập quỹ nhắm tới.
Các quy định, chính sách để hình thành nên quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam chỉ mới là định hướng, không rõ ràng nên chưa có thị trường, mặc dù có rất nhiều nhà đầu tư tư nhân và quỹ đầu tư riêng muốn tham gia. Trong khi doanh nghiệp Việt Nam còn nhiều kênh huy động vốn hấp dẫn hơn thì quỹ này vẫn chưa được quan tâm như kỳ vọng”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ở Hoa Kỳ, quỹ tín thác BĐS hình thành từ năm 1960, đến năm 2000 thì lan sang châu Á, bắt đầu hình thành ở Nhật Bản, sau đó lan sang Đài Loan, Singapore, Hồng Kông, Thái Lan, Philippines, Indonesia.
Ở Hồng Kông, quỹ này được huy động rất tích cực, chỉ trong một thời gian ngắn đã huy động được vài tỷ đô la. Quỹ này lấy từ những người kinh doanh BĐS nhưng ít tiền. Những người này sẽ gom vốn của nhau lại, có nhiều nhận nhiều, ít nhận ít, tương đương như cổ phần và trả lợi nhuận, đảm bảo cao hơn lợi nhuận gửi ngân hàng (thường gấp 1,5 – 2 lần lãi suất gửi ngân hàng).
TS. Phạm Sỹ Liêm cho biết, tại các nước, để khuyến khích người ta bỏ tiền vào quỹ này thì họ không đánh thuế thu nhập của quỹ. Cho nên, người gửi được hưởng lợi nhuận tương đối cao. Chẳng hạn khi người ta có 1 tỷ, nếu dùng 1 tỷ đó để mua 1 căn hộ để đầu tư thì không ổn, thay vào đó họ bỏ vào quỹ này. Mỗi tháng, mỗi năm nhận tiền lợi nhuận, nếu gửi ngân hàng được hưởng lãi suất 6 % thì gửi vào quỹ này họ có 10%.
“Trong khi đó ở Việt Nam, cứ bảo thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng không trả lợi nhuận nên không thu hút được ai tham gia, cho đến bây giờ cũng không hình thành được quỹ nào đủ mạnh để huy động vốn cho thị trường BĐS”, TS. Liêm cho biết.
Theo TS. Liêm, muốn quỹ đầu tư BĐS không còn là quỹ “trên giấy”, phải có 1 vài người am hiểu trong kinh doanh BĐS đứng ra làm đầu tàu thì may chăng mới thực hiện được. Đồng thời phải xác định rõ, quỹ này không để đầu tư phát triển BĐS vì lợi nhuận lớn, rủi ro cao mà chỉ để dành đầu tư thứ cấp. Chẳng hạn, khi thấy xung quanh một khu vực đang có nhu cầu 20 căn hộ, nơi kia có nhu cầu 10 căn, nhà đầu tư thứ cấp có thể gom vốn mua những căn đấy rồi cho thuê. Hoặc như khu này lắm khách nước ngoài thì mua 20 căn cho người nước ngoài thuê. Tiền thuê tháng ấy gom lại, lấy lãi để trả cho chủ đầu tư.
“Nước ta đang thiếu vốn nhưng không nghĩ đến việc này. Đáng lẽ ra, nhà nước cần hoan nghênh những người mua thuê lại, đó cũng là cách đổ tiền vào BĐS chứ không chỉ đầu tư xây dựng. Với những khách hàng là người trẻ tuổi, nhà đầu tư có thể cho thuê mua. Nếu kinh doanh BĐS khôn ngoan, ở những khu vực mà BĐS không bán được, nhà đầu tư phải linh hoạt chuyển hình thức kinh doanh cho thuê, chứ không thể cứ “om” hàng, đợi thị trường “nóng” lên với hi vọng bán được giá cao”, TS. Liêm chia sẻ.
Ông Trần Ngọc Quang - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết: "Thúc đẩy việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS là một định hướng đúng đắn và cần thiết để huy động được nguồn vốn trong dân cư, một trong những phương thức giải quyết vấn đề vốn cho thị trường BĐS trong năm 2017. Tuy nhiên trên thực tế, chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thị trường chưa tiếp nhận, chưa có nhiều doanh nghiệp tham gia vào quỹ đầu tư BĐS. Một mặt do trình độ doanh nghiệp yếu, mặt khác cần xem lại chính sách của Nhà nước chưa có sự khuyến khích, nhiều điểm chưa hợp lý. Nếu giải quyết được những vướng mắc trên, việc tập trung xây dựng các quỹ sẽ giúp quá trình đầu tư vào thị trường BĐS diễn ra một cách chuyên nghiệp hơn, an toàn hơn, hơn là đầu tư vào những sản phẩm hình thành trong tương lai hoặc là hình thức góp vốn như hiện nay.
Hiệp hội BĐS Việt Nam hiện đang thành lập một tổ chuyên gia xây dựng dự án thành lập quỹ , từ đó tư vấn lại cho các doanh nghiệp thành lập quỹ trên thực tế đồng thời kiến nghị với cơ quan nhà nước những vấn đề vướng mắc cụ thể của chính sách".
Tuy nhiên, theo ông Quang, ngay cả khi có quỹ đầu tư BĐS được thành lập thì cũng đòi hỏi các doanh nghiệp phải thay đổi cách làm. Bởi vì quỹ đầu tư BĐS không đầu tư vào các BĐS đang dở dang, chỉ có 10 – 20% là đầu tư vào BĐS chưa hình thành, còn lại về nguyên tắc của quỹ này là mua các BĐS đã hình thành. Như vậy, để giải quyết vấn đề nguồn vốn cho thị trường BĐS thì quỹ này mới chỉ giải quyết được đầu ra. Tức là khi sản phẩm hoàn thiện đem bán cho người ta thì họ mua ngay nhưng nếu doanh nghiệp trông chờ vào quỹ này để vay và đầu tư từ móng trở lên thì không có nhiều.
Quỹ đầu tư BĐS Techcom Việt Nam REIT (TCREIT) là quỹ đầu tư BĐS đầu tiên của Việt Nam có mức vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng. Techcom Capital sẽ chào bán tối thiểu 5 triệu chứng chỉ quỹ (CCQ) với mệnh giá 10.000 đồng/CCQ. Ngân hàng giám sát và lưu ký của quỹ TCREIT là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV). Nhà đầu tư (NĐT) có thể bắt đầu đăng ký mua CCQ với giá trị mua tối thiểu là 1 triệu đồng/lệnh mua từ ngày 14/12/2015 đến hết ngày 9/3/2016 thông qua đại lý phân phối là Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ Thương (Techcom Securities).
