CBRE Việt Nam vừa có báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2019. Theo đánh giá của đơn vị này, 2019 là một năm kỷ lục của bất động sản công nghiệp và logistics Việt Nam khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo gia tăng tích cực (24,56 tỷ USD).
Xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình chuyển dịch nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó bao gồm Việt Nam.
Báo cáo cũng cho hay, nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao thời gian gần đây đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc các tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao.
Tính đến thời điểm cuối năm 2019, tỉ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh/ thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80%. Chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp.
Đáng chú ý, trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam. Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước.
Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm 2018.
Trong ngành công nghiệp ô tô, các tập đoàn tư nhân Việt Nam, bao gồm THACO Group và Vingroup, đang cho thấy những kế hoạch đầy tham vọng trong việc tạo ra các tổ hợp nhà máy sản xuất ô tô.
Tập đoàn THACO có khu phức hợp Chu Lai Trường Hải có diện tích 325ha tại tỉnh Quảng Nam, bao gồm khu công nghiệp phụ tùng ô tô 100ha. Với mục tiêu đạt 40% tỉ lệ nội địa hóa, THACO hợp tác với các nhà cung cấp nước ngoài có kinh nghiệm để phát triển hơn 11 nhà máy sản xuất phụ tùng (diện tích đất dao động từ 0,2ha đến 4,2ha) để không chỉ cung cấp phụ tùng cho các nhà máy lắp ráp mà còn để xuất khẩu.
Mặc dù là một công ty mới trong ngành, Vingroup cũng đã xây dựng tổ hợp ô tô VinFast 335ha tại Hải Phòng. Trong đó, 20.000 - 200.000m2 nhà máy xây sẵn tạo thành một trung tâm sản xuất phụ tùng ô tô.
Nhìn chung, sự xuất hiện của các trung tâm công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp chuyên biệt hoặc nằm trong bán kính 40 km từ các nhà máy lắp ráp chính.
Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản.
Theo CBRE, trên thực tế, tỉ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp này là rất tích cực.
Phần lớn tỉ lệ nguồn cung bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn, nằm ở các tỉnh/ thành phố trọng điểm khu vực phía Bắc và phía Nam (được phân loại là nhóm 1).
Việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng. Chi phí đất cạnh tranh hơn cũng như tỉ lệ lấp đầy thấp hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lận cận nhóm 1 (được phân loại là khu vực cấp 2) trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư và phát triển.
Theo bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc nguồn cung gia tăng đi cùng với tiến độ của các dự án cơ sở hạ tầng trọng yếu, đặc biệt là mạng lưới đường cao tốc và cảng, chi phí đất cạnh tranh cũng như tỷ lệ lấp đầy hơn đang khiến các khu vực công nghiệp thuộc các tỉnh lân cận TP.HCM và Hà Nội trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư và phát triển.
Bà Đặng Phương Hằng nhận định: "Sẽ có nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào tỉnh, thành phố lân cận 2 thành phố lớn. Phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, các nhà phát triển, nhà đầu tư nước ngoài nên hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và hợp pháp.
Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận tư vấn và giao dịch bất động sản CBRE Việt Nam cho biết, các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp thường chọn địa điểm khu công nghiệp có khoảng cách phù hợp tạo điều kiện đi lại cho khách thuê. Nếu đi xa các thành phố lớn thì quỹ đất vẫn còn 58% (ở phía Nam), giá thuê vẫn thấp.
Cũng theo ông Hiếu, chiến tranh thương mại Trung - Mỹ vẫn chưa được phân giải, FDI vào Việt Nam thời gian tới gia tăng và sẽ là động lực chính để bất động sản công nghiệp các vùng phụ cận Hà Nội và TP.HCM trỗi dậy.
