Theo số liệu giao dịch những tháng vừa qua của năm 2023 cho thấy, các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động thu mua, đầu tư bất động sản còn khối nội ghi nhận chỉ chiếm chưa đến 10%.
Tiềm năng đầu tư nhận phản hồi tích cực
Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi cho biết: “Trong chuỗi sự kiện đầu tư mà Cushman & Wakefield tổ chức vào đầu năm 2023, chúng tôi đã thực hiện khảo sát với các khách hàng rộng khắp châu Á - Thái Bình Dương, về thị trường mà họ quan tâm nhất, đa số phản hồi rất tích cực với tiềm năng đầu tư ở thị trường Việt Nam”.
Vị chuyên gia này cho biết, khi mà bối cảnh kinh tế toàn cầu có nhiều biến động thì quốc gia mới nổi như Việt Nam đang trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Tuy nhiên quan trọng hơn, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn ở thị trường Việt Nam chính là yếu tố quan trọng quyết định của nhà đầu tư nước ngoài. Bởi trên thực tế, nhìn lại giao dịch giai đoạn 2018 đến 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt mức 4,2 tỷ USD. Trong đó thì loại hình nhà ở, công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt là 46% và 28%.
Đưa ra đánh giá các phân khúc cụ thể, đại diện của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Kể từ khi thị trường Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội lẫn ngoại. Chính vì Việt Nam được xếp trong nhóm các nước đông dân thứ 15 trên thế giới với 100 triệu người. Hơn thế, mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số thuộc độ tuổi 15 - 64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh càng ngày càng làm tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với FDI”.
Ghi nhận, hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp. Và những tên tuổi quen thuộc ở trên thị trường có Keppel Land, Capitaland với những dự án bất động sản cao cấp đầu tiên ở Việt Nam đó là The Estella, hoặc The Vista cũng được đưa ra chào bán ở trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp ở TP. Hồ Chí Minh thời đó cũng có khoảng 1.700 căn, trong đó có 1.000 căn đến từ dự án có vốn FDI. Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường đã bắt đầu trở nên quen thuộc với chủ đầu tư FDI khác như là Hong Kong Land, Frasers Property, Daiwa House, Nomura... cũng đã thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại ở TP. Hồ Chí Minh tăng đến 23.800 căn vào quý 3/2023, so với 1.000 căn của năm 2008.
Ngoài ra, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần cũng thể hiện được sự vượt trội hơn hầu hết các loại tài sản khác nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất, xuất khẩu, thương mại điện tử, vận tải, kho bãi... kể từ năm 2018. Còn ngành sản xuất, chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDi, có nhiều doanh nghiệp đang quan tâm đến Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc ở trong khu vực Đông Nam Á.
Một số khoản đầu tư được công bố gần đây bao gồm Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - đây là tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu ở trong nước để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp, mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp ở trên khắp miền Bắc. Và tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD. Hay như với thương vụ Foxconn thuê thêm đất với tổng giá trị khoảng 100 triệu USD ở Khu công nghiệp Quang Châu, Khu công nghiệp WHA 1... Bên cạnh các nhà đầu tư châu Á thì sự quan tâm của các nhà đầu tư châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng gia tăng.
Ngoài những lĩnh vực trên, theo Cushman & Wakefield thì các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cho mình cơ hội đầu tư vào bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, nhất là ở TP. Hồ Chí Minh khi mà họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị, sự giảm của tỷ suất vốn hóa.
Trên thực tế trong 5 năm qua, khi mà giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt là với tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đặc biệt, năm 2022 thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A lớn kỷ lục với giá trị là 557 triệu USD.
Hiện tại là thời điểm phù hợp để tăng cường hợp tác
Mặc dù còn có nhiều thử thách nhưng Cushman & Wakefield tin rằng, đây chính là thời điểm phù hợp để cho doanh nghiệp có thể tăng cường hoạt động thâu tóm, liên kết hợp tác và đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi vì hiện tại, mặt bằng lãi suất đã giảm, các nghị định cùng với quy định mới nhằm mục đích gỡ vướng cho dự án bất động sản được ban hành. Ở chiều hướng khác, có rất nhiều giải pháp tích cực mà Chính phủ cũng đang thực hiện nhằm mục đích cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Song song với đó, những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường cũng như liên kết hợp tác.
Dự báo của Cushman & Wakefield, có một lượng vốn lớn đến từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất, đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026. Lý do là vì nhiều giao dịch đã, đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Những mục tiêu đầu tư vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh, tiềm năng phát triển.
Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia - ông Warrick Cleine nhận định, đang có sự dịch chuyển của doanh nghiệp nước ngoài để có thể giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Các nhà đầu tư đều có niềm tin đối với thị trường Việt Nam. Chính vì thế mà Việt Nam là điểm đến cực kỳ thu hút. Tuy nhiên triển vọng dòng vốn quốc tế chảy vào Việt Nam thông qua kênh M&A thời gian tới cũng như câu chuyện huy động vốn quốc tế còn phụ thuộc vào động thái tăng lãi suất đồng USD của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed). Hiện nay, nhà đầu tư đang theo dõi chặt chẽ động thái của Fed.
Mặc dù vậy thì Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia đánh giá, M&A sẽ tiếp tục tăng lên cũng như đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Ông nói rằng: “Khi mà Việt Nam và Hoa Kỳ nâng quan hệ lên đối tác chiến lược toàn diện, nhà đầu tư Hoa Kỳ đang trong tâm thế dịch chuyển đến Việt Nam. Khi đó sẽ thúc đẩy được sự gia tăng M&A”.
Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam - ông Neil MacGregor nhận xét, mặc dù đối mặt với khó khăn tuy nhiên thực tế thị trường bất động sản vẫn giữ được sự bền bỉ, sẵn sàng tận dụng các chính sách, chuyển biến kinh tế tích cực. Và hai năm tới chính là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A Việt Nam. Ở trong khu vực, lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh và để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có đáng kể. Mặc dù lãi suất cao nhưng triển vọng tăng trưởng cũng như lợi suất tương đối cao của Việt Nam vẫn thu hút vốn đầu tư nước ngoài./.
