Năm 2023 đã bắt đầu bước vào quý thứ II, thị trường bất động sản được đánh giá đã có sự ấm dần lên nhờ sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan liên quan. Việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành cùng với đó là nhu cầu lớn của những người muốn mua nhà để ở đã dần khởi động lại trên thị trường địa ốc.
Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) về những diễn biến mới nhất trên thị trường bất động sản.
Lãi suất ngân hàng là điểm mấu chốt của thị trường
PV: Ông đánh giá như thế nào về mức độ phục hồi của thị trường bất động sản đến thời điểm hiện tại?
Ông Vũ Cương Quyết: Phải nói rằng thị trường bất động sản đã trải qua gần 1 năm khó khăn, chúng ta đã thấy rõ sự khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là tính thanh khoản của thị trường rất yếu, thậm chí mất đi trong khoảng 8 - 9 tháng vừa qua. Tuy nhiên, với góc độ của người làm kinh doanh bất động sản, chúng tôi tin tưởng rằng thị trường sẽ sớm phục hồi trong tương lai gần. Đặc biệt, thị trường đang xuất hiện những tín hiệu tích cực là nhờ sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản cũng như thúc đẩy tính thanh khoản của thị trường. Ví dụ, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành cũng là một trong những yếu tố rất quan trọng để thị trường bất động sản sớm phục hồi trở lại.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản, chúng ta cũng thấy rõ sự khó khăn về tính thanh khoản. Cơ cấu sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản trong những năm vừa qua có sự chênh lệch cung - cầu giữa các phân khúc. Trên thị trường hiện nay đang phát triển nhiều bất động sản cao cấp mà thiếu vắng đi những sản phẩm bất động sản vừa túi tiền của người dân. Nhìn nhận từ những khó khăn đó, để tạo ra tính thanh khoản, các doanh nghiệp đã buộc phải cơ cấu lại vấn đề đầu tư trong sản phẩm của mình, chú trọng hơn đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực tế, tạo ra những sản phẩm phù hợp hơn với thị trường Việt Nam.
PV: Việc các ngân hàng tiếp tục giảm nhẹ lãi suất có phải là tín hiệu mừng để kỳ vọng thị trường sẽ ấm lên nhanh hơn so với dự đoán trước đây hay không, thưa ông?
Ông Vũ Cương Quyết: Thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, trong đó phổ biến là phân khúc cho người có nhu cầu ở thực, phân khúc cho các nhà đầu tư ngắn hạn và cho nhà đầu tư dài hạn. Chúng ta thấy, khi lãi suất tăng quá nhanh và cao thì hầu hết các nhà đầu tư sẽ không tham gia vào thị trường bất động sản, thay vào đó họ sẽ đi gửi tiết kiệm để hưởng lãi suất. Đối với những người mua ở thực, họ rất khó để vay vốn ngân hàng và trả tiền lãi vay ngân hàng hàng tháng. Vậy nên, khi ngân hàng đẩy lãi suất lên cao thì tính thanh khoản của bất động sản bị ảnh hưởng rất lớn.
Theo chúng tôi đánh giá, điều quan trọng nhất và cũng là điểm mấu chốt của thị trường đó là lãi suất huy động đầu vào cũng như lãi suất cho vay đầu ra. Khi lãi suất giảm, doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tiết kiệm được chi phí vốn, đồng nghĩa với giá của bất động sản khi được đưa ra thị trường cũng sẽ ở mức độ vừa phải. Còn đối với người mua, khi họ cần vay vốn thì chi phí vay cũng ở mức thấp từ đó tạo được tính thanh khoản, kích thích được nhu cầu mua của người dân có nhu cầu thực cũng các nhà đầu tư trên thị trường. Ở đây, cần nhấn mạnh rằng, yếu tố giảm lãi suất ngân hàng cho thị trường bất động sản để tạo tính thanh khoản là cực kỳ quan trọng.
PV: Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông có nhận định gì về sự điều chỉnh, tái cơ cấu đang diễn ra trên thị trường bất động sản và tâm lý nhà đầu tư ở thời điểm này, thưa ông?
Ông Vũ Cương Quyết: Chúng ta đã và đang trải qua một quãng thời gian cực kỳ khó khăn, nhưng trong khó khăn vẫn có điểm tích cực là các doanh nghiệp đã thực hiện cơ cấu lại sản phẩm cũng như các hoạt động khác. Các giỏ hàng được cơ cấu lại, không quá tập trung vào sản phẩm cao cấp mà trải rộng ra các phân khúc, từ phân khúc nhà ở xã hội đến trung và cao cấp. Khi các phân khúc này trải đều sẽ giúp giảm thiểu được rủi ro cho các doanh nghiệp bất động sản. Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc để sớm ổn định dòng tiền, nhất là khi thị trường đang có những tín hiệu phục hồi như hiện nay. Các sản phẩm tốt trên thị trường sẽ nhanh chóng có giao dịch, tạo ra tính thanh khoản, từ đó dòng tiền cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ được duy trì.
Có thể nói trong vòng 9 tháng vừa qua, tâm lý của các nhà đầu tư bất động sản vẫn đang trông chờ thêm một cuộc giảm giá nữa đối với thị trường. Tuy nhiên, dao động giá hiện tại sẽ tuỳ theo các phân khúc khác nhau. Ví dụ, đối với phân khúc người mua ở thực, cụ thể với phân khúc nhà ở xã hội, trong những tháng vừa qua giao dịch vẫn diễn ra ổn định. Thứ hai là phân khúc nhà ở phục vụ đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình hoặc trung bình khá cũng đang có sự sôi động trở lại.
Trong khi đó, diễn biến phân khúc bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian vừa qua khá khó khăn và để phục hồi trở lại thì sẽ mất khá nhiều thời gian. Đồng thời, khả năng giảm giá của phân khúc này là rất thấp, do đó tôi cho rằng thời điểm này, phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, đóng góp rõ rệt vào sự hồi phục của thị trường bất động sản trong quý II, quý III tới đây.
Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục dẫn dắt thị trường
PV: Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, Đất Xanh Miền Bắc đã nỗ lực vượt khó ra sao, thưa ông?
Ông Vũ Cương Quyết: Trong quý III và quý IV/2022, các hoạt động bán hàng của chúng tôi vẫn diễn ra khá tích cực, tuy nhiên doanh thu bán và số lượng sản phẩm có sự sụt giảm, thanh khoản yếu. Tình trạng này tiếp tục kéo dài đến quý I/2023, nhất là trong tháng 1 và tháng 2, khi tâm lý của các nhà đầu tư vẫn chịu ảnh hưởng bởi sự ảm đạm trên thị trường. Tuy nhiên, bước sang tháng 3, cùng với những tín hiệu tích cực về chính sách vĩ mô, thanh khoản của các sản phẩm bất động sản mà công ty phân phối nói riêng và trên thị trường nói chung đã có sự cải thiện khá rõ rệt.
Để vượt qua giai đoạn khó khăn trong những tháng đầu năm, chúng tôi đã thay đối chiến lược bán hàng, chú trọng phân phối những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc chung cư thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội tại Hà Nội, Bắc Ninh và Bắc Giang. Đây là các khu vực có nhu cầu mua và thuê nhà ở lớn. Trong tháng 3, Đất Xanh Miền Bắc ghi nhận giao dịch tại các thị trường này rất tốt. Chúng tôi kỳ vọng tín hiệu tích cực này sẽ tiếp tục lan toả sang các thị trường khác trong thời gian tới.
PV: Trong thời gian các chính sách mới cho thị trường cần có thêm thời gian để phát huy hiệu quả rõ rệt, doanh nghiệp cần triển khai những giải pháp gì để giữ được sự ổn định, thưa ông?
Ông Vũ Cương Quyết: Trong bối cảnh thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tung ra rất nhiều chính sách ưu đãi để kích cầu khách hàng. Chúng tôi nhận thấy nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM là rất lớn. Nhưng quyết định mua nhà của khách hàng chịu ảnh hưởng nhiều từ việc giá bất động sản tăng nhanh, lãi vay thả nổi của ngân hàng thì neo cao sau thời gian hỗ trợ lãi suất, vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân. Việc áp dụng các chính sách hỗ trợ về tài chính và cam kết mua lại thể hiện sự đồng hành, thấu hiểu của doanh nghiệp đối với khách hàng. Thậm chí, doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận để giảm thiểu tối đa rủi ro và áp lực tài chính của khách hàng.
Cụ thể, chúng tôi cũng vừa công bố ra thị trường chương trình “Bán nhà cũ - đổi nhà mới”, vốn từ 1 tỷ đồng là có thể sở hữu căn hộ 4 phòng ngủ với diện tích từ 127 - 148m2.
Thông thường, với số tiền 1 tỷ đồng, khách hàng nếu vay thêm ngân hàng chỉ mua được căn hộ 2 phòng ngủ. Thậm chí, việc sử dụng đòn bẩy tài chính được đánh giá là khá rủi ro nếu lựa chọn các dự án ở trung tâm và mức giá đã đạt ngưỡng từ 3 - 4 tỷ đồng/căn nhà 2 phòng ngủ.
Theo chính sách mới nhất của công ty, người mua nhà chỉ cần đóng 30% giá trị căn hộ (tương đương từ 1 tỷ đồng) sẽ được nhận nhà ở ngay, số tiền còn lại được thanh toán giãn tiến độ trong vòng 24 tháng.
Nếu chưa kịp chuẩn bị dòng tiền cho các đợt thanh toán, khách hàng có thể lựa chọn gói hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng cho khoản vay tối đa 60% giá trị căn hộ.
Nổi bật, một cam kết được đánh giá “khủng” nhất là sau 18 tháng về ở tại dự án, nếu khách hàng không đủ khả năng chi trả lãi ngân hàng hoặc không hài lòng về căn hộ thì công ty sẽ mua lại nguyên giá và chịu toàn bộ phí chuyển nhượng.
Như vậy, để có được niềm tin từ khách hàng, vấn đề pháp lý luôn được chúng tôi chú trọng. Các sản phẩm đều đã bàn giao và ra sổ hồng từng căn nên người mua nhà có thể hoàn toàn yên tâm khi xuống tiền. Và nếu quyết định trả lại căn hộ sau 18 tháng thì khách hàng vẫn là người có lợi vì không mất tiền thuê, cũng không cần lo lắng về rủi ro tài chính.
PV: Và cần thêm những giải pháp nào để tiếp tục vượt khó và đón đầu những cơ hội phát triển mới trong tương lai, thưa ông?
Ông Vũ Cương Quyết: Với Đất Xanh Miền Bắc, nhờ những chiến lược kinh doanh bài bản và khoa học, chúng tôi đã có những phản ứng nhanh nhạy khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.
Đầu tiên, là thích nghi nhanh với việc thanh khoản yếu trên thị trường. Thứ hai, khẩn trương cơ cấu lại các bộ máy hoạt động của công ty. Thứ ba, tiếp tục áp dụng công nghệ thông tin vào quá trình vận hành của doanh nghiệp để giảm thiểu tối đa các chi phí.
Đối với các khoản vay, khoản nợ của Đất Xanh Miền Bắc, chúng tôi luôn cố gắng cơ cấu lại một cách nhanh chóng và khi có dòng tiền tốt sẽ trả nợ trước hạn, đồng thời giảm thiểu các chi phí về lãi vay.
Về việc điều hành doanh nghiệp, các lãnh đạo của Đất Xanh Miền Bắc đã rất nỗ lực để tạo ra thanh khoản trên thị trường, đặc biệt là tập trung cao độ vào các phân khúc bất động sản có thanh khoản tốt. Với những phân khúc có giao dịch tốt, chúng tôi sẽ đón đầu để đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư để tăng thanh khoản và tạo ra dòng tiền.
PV: Theo ông, phân khúc bất động sản nào sẽ thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư ở thời điểm hiện nay?
Ông Vũ Cương Quyết: Các phân khúc với nhu cầu ở thực, cụ thể như chung cư trung và cao cấp đang có sự phục hồi khá nhanh. Lượng giao dịch tại các thành phố có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Bắc Ninh và Bắc Giang vẫn diễn ra khá ổn định. Cùng với đó, dự án nhà ở xã hội cũng có lượng giao dịch tốt bởi sự quan tâm cùng nhu cầu lớn của người dân. Hy vọng trong thời gian tới, các chung cư tại dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ có sự phát triển mạnh mẽ hơn nữa.
PV: Với những diễn biến hiện tại, ông có góc nhìn lạc quan với thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm hay không?
Ông Vũ Cương Quyết: Rõ ràng, đến thời điểm này, những tín hiệu lạc quan trên thị trường bất động sản đã rõ ràng hơn khi Chính phủ, các bộ ngành tích cực ban hành những chính sách tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, đặc biệt là các giải pháp về vốn và pháp lý, thúc đẩy thị trường hoạt động theo hướng minh bạch, bền vững hơn.
Cộng hưởng với những hoạt động tái cấu trúc và các giải pháp chủ động từ phía doanh nghiệp, chúng tôi tin tưởng rằng, trong quý II/2023, thanh khoản của thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ rệt hơn, tất nhiên vẫn cần thêm thời gian để thị trường quay trở lại trạng thái sôi động như trước đây.
Tôi cho rằng, giai đoạn này có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và người mua ở thực khi các chủ đầu tư và đơn vị phân phối đang đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi chưa từng có để kích cầu. Theo đó, những người đang dự trữ sẵn tiền mặt có thể mua được sản phẩm ưng ý với mức giá phù hợp.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
