07 nguyên nhân dẫn tới khiếu nại liên quan đến quỹ bảo trì
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký ban hành Chỉ thị 02 về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.
Theo Bộ Xây dựng có 07 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng tranh chấp, đơn thư khiếu nại gay gắt, kéo dài:
Thứ nhất, nhận thức pháp luật, cách thức, thái độ làm việc và sự hợp tác thiếu thống nhất giữa chủ đầu tư và ban quản trị.
Thứ hai, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung.
Thứ ba, chủ đầu tư chậm tổ chức hoặc tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu không thành công nhưng không có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức.
Thứ tư, chủ đầu tư và ban quản trị nhà chung cư không thống nhất được các phần diện tích, nhất là phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Thứ năm, chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị.
Thứ sáu, chủ đầu tư và ban quản trị chưa quyết toán số liệu (gốc và lãi) kinh phí bảo trì nhưng chủ đầu tư đã bàn giao và ban quản trị đã nhận số tiền kinh phí bảo trì.
Thứ bảy, một số chính quyền cấp xã, cấp huyện xử lý chưa triệt để nhiều kiến nghị, tranh chấp tại nhà chung cư của địa phương mình.
Chấn chỉnh việc chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì
Những năm gần đây, nhu cầu về nhà ở tăng cao, xu hướng ở nhà chung cư ngày càng phát triển. Tại các địa phương có nhà chung cư, việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của một số chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư đã bước đầu đi vào nền nếp theo quy định.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nhiều bất cập như có nhiều chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không chấp hành hoặc chấp hành nhưng không đầy đủ theo quy định, dẫn đến tình trạng có nhiều tranh chấp, đơn thư khiếu nại kéo dài.
Điển hình như tại Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm do Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, tọa lạc tại phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội. Dự án có quy mô 22.000m2, tổng vốn đầu tư khoảng 1.500 tỷ đồng, tổ hợp chung cư gồm 3 khối tòa Bắc, Trung và Nam.
Tuy nhiên, trái với quy định pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư, sau nhiều năm đưa vào sử dụng, trong 3 tòa nhà, mới chỉ có tòa Bắc và tòa Trung đã được thành lập Ban quản trị. Còn tòa Nam, tuy là tòa nhà có cư dân về ở đầu tiên (từ năm 2015) nhưng đến nay vẫn chưa được tổ chức Hội nghị nhà chung cư cũng như chưa được thành lập Ban quản trị. Đặc biệt, vấn đề khiến hàng nghìn cư dân bức xúc là cả 3 tòa chung cư này vẫn chưa được bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.
Trước những khiếu kiện của cư dân liên quan đến việc chậm bàn giao quỹ bảo trì tại Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm, quận Hoàng Mai đã có văn bản chỉ đạo đối với chủ đầu tư là Công ty CP BIC Việt Nam và yêu cầu đơn vị này phải bàn giao quỹ bảo trì trong tháng 8/2021. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư vẫn chưa có bất kỳ động thái nào nhằm giải quyết dứt điểm sự việc.
Nhằm chấn chỉnh và giải quyết tình trạng trên, Bộ Xây dựng đề nghị các cấp chính quyền, các cơ quan chức năng, các tổ chức và cá nhân quan tâm: Phổ biến, tuyên truyền pháp luật về nhà ở, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó chú trọng đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì để góp phần ổn định an ninh trật tự xã hội tại địa phương,
Chỉ thị nêu rõ, đối với chủ đầu tư quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 6 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Điều 36, Điều 37 và khoản 2 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD, khoản 17 và khoản 18 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.
Cụ thể, có trách nhiệm mở 01 tài khoản thanh toán tại 01 tổ chức tín dụng để gửi có kỳ hạn đối với mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền; khi ban quản trị được thành lập thì bàn giao ngay kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định; sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.
Sử dụng kinh phí bảo trì phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD; trường hợp tổ chức không thành công thì trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp chủ đầu tư có văn bản đề nghị UBND cấp xã nơi có nhà chung cư để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD.
Đồng thời, chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ, đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Thông tư số 06/2019/TT-BXD và thống nhất với ban quản trị nhà chung cư lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại khoản 6 Điều 36 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần phối hợp với ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vướng mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại khoản 8 Điều 38 Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
Đặc biệt, nghiêm cấm chủ đầu tư có các hành vi được quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trả lời báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, "vấn đề tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đã tồn tại rất lâu, Chỉ thị lần này của Bộ Xây dựng có thể chặn tận gốc vấn đề. Hiện nay, hành lang pháp lý đã quy định rất rõ ràng, nếu chủ đầu tư vi phạm cứ theo đó mà xử lý".
