Như Reatimes đã thông tin, Dự án nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm do Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, tọa lạc tại phường Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội. Dự án có quy mô 22.000m2, tổng vốn đầu tư khoảng 1.500 tỷ đồng, tổ hợp chung cư gồm 3 khối tòa Bắc, Trung và Nam.
Tuy nhiên, trái với quy định pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư, sau nhiều năm đưa vào sử dụng, trong 3 tòa nhà, mới chỉ có tòa Bắc và tòa Trung đã được thành lập Ban quản trị. Còn tòa Nam, tuy là tòa nhà có cư dân về ở đầu tiên (từ năm 2015) nhưng đến nay vẫn chưa được tổ chức Hội nghị nhà chung cư cũng như chưa được thành lập Ban quản trị. Đặc biệt, vấn đề khiến hàng nghìn cư dân bức xúc là cả 3 tòa chung cư này vẫn chưa được bàn giao quỹ bảo trì theo quy định.
Cưỡng chế quỹ bảo trì nếu BIC Việt Nam không bàn giao
Trao đổi với Reatimes, bà Vân - Tổ trưởng Tổ dân phố 38, cư dân tòa Nam cho biết: “Chúng tôi nhận nhà từ tháng 12/2015 nhưng đến nay, chưa từng thấy chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư, không bầu Ban quản trị nên không nắm bắt được việc chi tiêu của phần quỹ bảo trì trong suốt mấy năm qua”.
Lý giải việc chậm thành lập Ban quản trị tại tòa Nam, ông Nguyễn Tuấn - Giám đốc truyền thông BIC Việt Nam cho biết: “Vấn đề chậm là do chưa đủ điều kiện tổ chức vì không đủ số người, có người ứng cử xong lại rút…”.
Luận bàn xung quanh vấn đề này, Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho rằng, những lý giải của đại diện truyền thông Công ty BIC chưa hợp lý. “Từ thời điểm bàn giao đến nay đã 5 năm, rõ ràng khoảng thời gian này đủ dài để chủ đầu tư thành lập Ban quản trị - đơn vị đại diện, bảo vệ quyền lợi của cư dân. Tuy nhiên, họ lại chưa thực hiện nên việc cư dân bức xúc khiếu kiện là khó tránh khỏi ”, luật sư Lê Văn Hồi nói.
Luật sư Lê Văn Hồi cũng cho rằng: “Theo quy định tại khoản 5, Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD thì thời gian để tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu là 12 tháng kể từ có tối thiểu 50% số lượng căn hộ đã nhận bàn giao. Cũng tại quy định này, Thông tư quy định nếu như chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu khi đủ điều kiện, UBND phường có trách nhiệm tổ chức Hội nghị chung cư lần đầu tiên cho cư dân”.
Tuy nhiên, thực tế sau thời gian dài chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ theo quy định, phía UBND Phường Hoàng Liệt cũng chưa có động thái cụ thể nhằm thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm đối với cư dân.
Về việc chủ đầu tư nhiều năm “chây ì” không bàn giao kinh phí bảo trì, anh Chiến - Trưởng Ban quản trị Tòa Bắc chia sẻ: “Tháng 3/2021, Tòa Bắc thành lập Ban quản trị, tuy nhiên chúng tôi phải gửi công văn thì chủ đầu tư mới đưa ra lịch bàn giao kinh phí bảo trì. Nhưng quá trình đó, chủ đầu tư chỉ bàn giao về giấy tờ, sổ sách, hạ tầng, hoàn công, hồ sơ kỹ thuật tòa nhà còn diện tích chung riêng thì không”.
Anh Chiến cũng cho biết, về tài chính, chủ đầu tư mới chỉ cung cấp văn bản báo cáo tài chính chung chung nên Ban quản trị không chấp nhận.
Về vấn đề này, Luật sư Lê Văn Hồi nhận định: “Riêng đối với tòa Bắc và tòa Trung đã thành lập xong Ban quản trị, chủ đầu tư buộc phải bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, trường hợp không bàn giao, bàn giao không đầy đủ thì hoàn toàn có thể đối mặt với việc bị cưỡng chế bàn giao theo quy định của khoản 7 Điều 1 Nghị định số 30/2021/NĐ-CP”.
Ngoài nội dung này, các cư dân cũng cho rằng, việc chủ đầu tư tự ý sửa chữa thang máy, bảo dưỡng chống thấm mặt ngoài và PCCC được kê khai tại khoản báo cáo tài chính là bất hợp lý.
Cùng với đó, cư dân phản đối việc chủ đầu tư “hô biến” hàng nghìn mét vuông khu vui chơi thuộc tòa Trung và không gian chung thuộc lô CT5 thành bãi trông giữ xe cho một nhóm bảo kê, thu lợi nhiều năm qua.
Cư dân cũng nhiều lần ý kiến về việc sử dụng sai mục đích lô CT5 nhưng sau đó thường bị những đối tượng xã hội đe dọa gây mất an ninh khu vực.
Theo anh Hải - cư dân tòa Nam: “Theo hồ sơ quy hoạch được phê duyệt, ô đất bãi để xe hiện tại thuộc sân vườn, khu vui chơi là diện tích sử dụng chung của cư dân, tuy nhiên, nhiều năm qua, không biết nguồn thu từ bãi xe không phép này “trôi” về đâu và ai là người quản lý?”.
Đặc biệt, quá trình cung cấp tài liệu cho phóng viên, Giám đốc truyền thông của Công ty CP BIC Việt Nam thừa nhận: “Bãi xe có một phần để không đúng quy định”.
Như vậy, rõ ràng đã có việc sử dụng sai mục đích và việc phản ánh của cư dân là có căn cứ.
“Trường hợp khu đất được quy hoạch là khu vui chơi nhưng chủ đầu tư sử dụng sai mục đích thì các cơ quan chức năng cần yêu cầu chủ đầu tư chấm dứt việc này”, luật sư Lê Văn Hồi cho hay.
Sau nhiều năm phản ánh, thời gian gần đây bãi xe không phép này mới được khắc phục, trả lại không gian sinh hoạt chung cho cư dân.
Thanh tra Bộ Xây dựng cần vào cuộc làm rõ những sai phạm
Thời gian qua, người dân cả nước ghi nhận sự vào cuộc quyết liệt, công tâm của Thanh tra Bộ Xây dựng trong việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, những khiếu kiện liên quan đến việc chiếm dụng quỹ bảo trì và những bất cập trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.
Tại Hà Nội, để giải quyết những khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn thành phố, từ cuối năm 2020 đến nay, Thanh tra Bộ Xây dựng đã tiến hành liên tiếp 18 cuộc thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị đã được thành lập trên tổng số 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư. Qua Thanh tra đã kiến nghị, thu hồi hàng trăm tỷ đồng tiền quỹ bảo trì để trả lại cho Ban quản trị và cư dân…
Chia sẻ với Reatimes về kết quả này, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, Thanh tra Bộ đã buộc 12/18 chủ đầu tư phải thực hiện gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán số liệu để chuyển sang cho Ban quản trị nhà chung cư, tổng số kinh phí bảo trì là 338.607.100.000 đồng.
Trong đó, yêu cầu 7/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định; phải chuyển sang tài khoản cho Ban quản trị; phải quyết toán số liệu để chuyển sang cho ban quản trị, tổng số tiền là 251.700.404.736 đồng;…
Lý giải nguyên nhân khiến khiếu kiện kéo dài, Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết, do chủ đầu tư trì hoãn, kéo dài thời gian phải bàn giao, cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư dẫn đến việc tranh chấp, đơn thư khiếu nại, trách nhiệm chính thuộc về chủ đầu tư.
“Nhiều chủ đầu tư chưa mở hoặc chậm mở tài khoản kinh phí bảo trì trong thời gian 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của khách hàng để tạm quản lý, hoặc mở tài khoản nhưng không thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chung cư đó biết. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư đang quản lý kinh phí bảo trì tại tài khoản của chủ đầu tư với lãi suất không kỳ hạn, gây bức xúc cho cư dân”, Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ rõ.
Chia sẻ về vấn đề này, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, quyền quản lý, sử dụng phí bảo trì của Ban quản trị có được bảo đảm hay không phụ thuộc hoàn toàn vào việc tuân thủ quy định bàn giao của chủ đầu tư. Trong khi đó pháp luật không có quy định nhằm ngăn chặn chủ đầu tư chiếm dụng khoản phí trong thời gian nắm giữ trước khi bàn giao, dẫn đến chây ì bàn giao quỹ bảo trì khi đến hạn.
Nhà ở xã hội là sự cố gắng rất lớn của Chính phủ cũng như các bộ ngành các địa phương trong suốt những năm qua. Tại Hà Nội, ngoài các dự án nhà ở xã hội lớn, Dự án Rice City Linh Đàm từng được kỳ vọng và được Công ty Cổ phần BIC Việt Nam coi đây là “cái nôi” trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội khác. Tuy nhiên, với thực tế xuống cấp và hàng loạt những bất cập, sai phạm trong cách quản lý vận hành mà cư dân phản ánh, Thanh tra Bộ Xây dựng cần nhanh chóng vào cuộc thanh tra, làm rõ, qua đó đảm bảo quyền lợi người dân, thu hồi số tiền mà chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng trong suốt những năm qua.
Trước những lùm xùm của Công ty Cổ phần BIC Việt Nam tại Dự án Rice City Linh Đàm, các cơ quan chức năng TP. Hà Nội cũng cần xem xét việc tuân thủ, chấp hành các quy định pháp luật trong đầu tư xây dựng các dự án dự án nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần BIC Việt Nam. Người mua nhà - những người thu nhập thấp tại các dự án nhà ở xã hội khác của BIC như Rice City Sông Hồng và Rice City Tố Hữu… không biết, họ sẽ nghĩ gì khi đơn vị này liên tục để xảy ra những khiếu kiện khiến cư dân bức xúc?
Đây chính là vấn đề liên quan đến tính minh bạch cũng như uy tín, thương hiệu trong kinh doanh bất động sản và Công ty Cổ phần BIC Việt Nam cũng nên xem xét lại vấn đề này.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin!
Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định tổ chức tín dụng không được chuyển tiền quỹ bảo trì cho chủ đầu tư. Khi Ban quản trị tòa nhà được thành lập, có văn bản yêu cầu thì tổ chức tín dụng phải chuyển quỹ bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà, kể cả trong trường hợp không có ý kiến của chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, để xử lý tình huống phát sinh, Nghị định 30 cũng quy định 3 tình huống dẫn tới cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì chung cư. Thứ nhất có tài khoản bảo trì, có đủ tiền trong quỹ, thì UBND cấp tỉnh có quyết định cưỡng chế là tổ chức tín dụng phải bàn giao tiền quỹ cho Ban quản trị.
Trường hợp chủ đầu tư đã tiêu hết quỹ thì cho phép cưỡng chế tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư, các địa phương có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng phải bàn giao không cần xin ý kiến của chủ đầu tư. Cuối cùng, nếu chủ đầu tư không có tiền trong tài khoản kinh doanh sẽ cưỡng chế tài sản của chủ đầu tư.
