Thích
Ngày 1/6 vừa qua, tại cuộc làm việc với lãnh đạo các địa phương gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Ninh Bình và Hưng Yên, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng yêu cầu mỗi địa phương khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê trong tháng 6 này. Đây được xem là tín hiệu cho thấy định hướng phát triển nhà ở cho thuê đang được đặt ở vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản thời gian tới.
Trước đó, nhiều ý kiến từ các cơ quan Trung ương cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải phát triển mạnh mô hình nhà ở cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và khu kinh tế. Thực tế cho thấy thị trường nhà ở hiện nay vẫn tập trung chủ yếu vào sản phẩm để bán, trong khi nguồn cung nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá phù hợp còn rất hạn chế.
Tại Bắc Ninh, vấn đề này càng trở nên cấp thiết khi địa phương là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước, thu hút lượng lớn lao động và chuyên gia trong nước, quốc tế. Tuy nhiên, hệ thống nhà ở đi kèm chưa theo kịp tốc độ phát triển công nghiệp.
Giá thuê căn hộ hai phân khúc chính chênh lệch lớn
Thị trường nhà ở cho thuê tại Bắc Ninh hiện đang hình thành hai phân khúc với đặc điểm và nhóm khách thuê khá khác biệt.
Theo khảo sát của phóng viên Reatimes, phân khúc căn hộ thương mại tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm như Kinh Bắc, Võ Cường hay Từ Sơn. Mặt bằng giá thuê phổ biến dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng/căn.
Mặt bằng giá thuê căn hộ thương mại phổ biến dao động từ 15 - 25 triệu đồng/tháng, chủ yếu phục vụ chuyên gia nước ngoài, kỹ sư và đội ngũ quản lý cấp cao. (Ảnh: Ngọc Vũ)
Đơn cử, tại dự án Green Pearl Bắc Ninh, căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 68 - 81m2, đầy đủ nội thất, đang được chào thuê với mức 15 - 17 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 220.000 - 250.000 đồng/m2/tháng.
Tại Phoenix Tower, giá thuê phổ biến ở mức 17 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 68m2 và khoảng 23 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 90m2, tương đương khoảng 250.000 đồng/m2/tháng.
Trong khi đó, các căn hộ tại Vinhomes Bắc Ninh được chào thuê với mức từ 15 - 25 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 53 - 100m2, tương đương 250.000 - 280.000 đồng/m2/tháng.
Đây là phân khúc chủ yếu phục vụ chuyên gia nước ngoài, kỹ sư và đội ngũ quản lý cấp cao đang làm việc tại các khu công nghiệp lớn như VSIP, Yên Phong. Theo môi giới địa phương, tỷ lệ lấp đầy tại các dự án nằm gần khu công nghiệp luôn duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu thuê ổn định từ nhóm khách hàng này.
Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân được định vị dành cho người lao động có thu nhập thấp. Cuối năm 2025, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 70/2025/QĐ-UBND quy định khung giá thuê nhà lưu trú công nhân và Quyết định số 71/2025/QĐ-UBND quy định khung giá thuê nhà ở xã hội. Theo đó, giá thuê nhà ở xã hội được xác định theo từng loại dự án và vị trí, dao động từ khoảng 15.000 - 200.000 đồng/m2/tháng, trong khi nhà lưu trú công nhân có mức giá từ 18.000 - 25.000 đồng/m2/tháng.
Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân có giá thuê phổ biến từ 4 - 6 triệu đồng/tháng, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động phổ thông. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Một số dự án đã công bố giá thuê ở mức thấp hơn đáng kể so với phân khúc thương mại. Tại khu nhà ở công nhân KCN Yên Phong - Yên Trung với quy mô 2.068 căn hộ, giá thuê khoảng 96.700 đồng/m2/tháng, tương đương 4,3 - 4,8 triệu đồng/tháng cho căn hộ diện tích 45 - 50m2.
Dự án Cát Tường Smart City tại Yên Trung và Tam Đa có giá thuê từ 91.000 - 95.000 đồng/m2/tháng, tương ứng khoảng 4,1 - 4,7 triệu đồng/tháng.
Trong khi đó, EcoHome Sông Thương áp dụng mức giá 125.506 đồng/m2/tháng, tương đương khoảng 5,6 - 6,3 triệu đồng/tháng cho căn hộ diện tích 45 - 50m2.
Còn tại dự án nhà ở xã hội Quang Châu do Công ty Cổ phần Đầu tư Vega làm chủ đầu tư, giá thuê được công bố ở mức 106.000 đồng/m2/tháng, tương đương khoảng 4,7 - 5,3 triệu đồng/tháng.
Nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân có giá thuê phổ biến từ 4 - 6 triệu đồng/tháng/căn, phù hợp hơn với khả năng chi trả của người lao động. Tuy nhiên, nguồn cung ở phân khúc giá thấp hiện vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực tế từ lực lượng công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn.
Cần khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê
Theo báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc quý I/2026 của JLL Việt Nam, Bắc Ninh tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư công nghiệp nhờ vị trí thuận lợi và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Tỷ lệ lấp đầy tại nhiều khu công nghiệp duy trì ở mức cao, khoảng 87%. Kéo theo nhu cầu nhà ở ngày càng lớn từ lực lượng lao động và chuyên gia.
Trong khi đó, các dự án nhà ở công nhân quy mô lớn đang triển khai dự kiến phải đến năm 2027 mới có thể đưa vào vận hành. Khoảng trống nguồn cung trong giai đoạn chuyển tiếp khiến phần lớn nhu cầu hiện nay được đáp ứng bởi hệ thống phòng trọ, nhà trọ dân sinh với chất lượng và tiện ích còn nhiều hạn chế.
Theo các chuyên gia, nhà ở cho thuê quanh khu công nghiệp có thể trở thành một trong những phân khúc tăng trưởng mạnh nhất trong thập kỷ tới nhờ ba động lực chính: Dòng vốn FDI tiếp tục mở rộng, nhu cầu lao động kỹ thuật cao gia tăng và xu hướng phát triển các đô thị công nghiệp tích hợp. Bắc Ninh được đánh giá là một trong những địa phương hưởng lợi rõ nét nhất từ xu hướng này.
Hiện nay, thị trường đang tồn tại khoảng cách đáng kể giữa hai phân khúc. Một bên là căn hộ thương mại có giá thuê từ 15 - 25 triệu đồng/tháng; bên còn lại là nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân với mức giá khoảng 4 - 6 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, mức giá thấp không đồng nghĩa với việc người lao động dễ dàng tiếp cận. Để thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người dân phải đáp ứng nhiều điều kiện về thu nhập, tình trạng nhà ở, nơi cư trú và các tiêu chí xét duyệt khác. Ngay cả khi đủ điều kiện, khả năng tiếp cận vẫn bị hạn chế bởi nguồn cung còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế.
Trong khi đó, nhà ở thương mại gần như không có rào cản về thủ tục nhưng mức giá thuê từ hàng chục triệu đồng mỗi tháng lại vượt xa khả năng chi trả của phần lớn công nhân và lao động nhập cư.
Khoảng cách giữa hai phân khúc này chính là bài toán mà mô hình nhà ở cho thuê giá phù hợp đang được Chính phủ nghiên cứu hướng tới giải quyết. Theo định hướng của Thủ tướng, loại hình này được kỳ vọng sẽ có điều kiện tiếp cận linh hoạt hơn nhà ở xã hội nhưng giá thuê vẫn thấp hơn đáng kể so với nhà ở thương mại, tạo thêm lựa chọn cho nhóm lao động không đủ khả năng thuê căn hộ thương mại nhưng cũng khó tiếp cận quỹ nhà ở xã hội hiện nay.
Đến thời điểm hiện tại, các cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư, tiêu chí đối tượng thuê hay khung giá thuê cụ thể vẫn đang trong quá trình xây dựng và dự kiến được trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp tháng 10/2026. Khi đó, thị trường mới có cơ sở rõ ràng để đánh giá khả năng hình thành một phân khúc nhà ở cho thuê mới nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Nhiều ý kiến cho rằng cần có thêm cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và quỹ đất nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê. Đồng thời, có thể nghiên cứu cơ chế cho phép một tỷ lệ nhất định căn hộ trong các dự án thương mại được phát triển theo mô hình cho thuê dài hạn nhằm tận dụng hiệu quả hạ tầng hiện hữu.
Với mục tiêu phát triển đô thị và tiếp tục mở rộng không gian công nghiệp trong những năm tới, Bắc Ninh cần một thị trường nhà ở đủ quy mô để đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của lực lượng lao động. Những định hướng mới từ Chính phủ có thể tạo cú hích cho thị trường, nhưng lời giải cuối cùng vẫn nằm ở khả năng thu hút được nguồn vốn tư nhân dài hạn để bổ sung nguồn cung và lấp đầy khoảng trống hiện nay.
