Chỉ có vài trăm triệu, nên lựa chọn gói vay nào khi mua nhà?

Đắn đo mua nhà

Lựa chọn mua một căn hộ đối với người lớn tuổi có khoản tài chính tốt đã là điều không hề đơn giản. Còn đối với người trẻ, chọn mua căn hộ thời điểm này độ khó ấy tăng gấp nhiều lần, bởi họ phải đắn đo việc chọn dự án vừa túi tiền, lựa chọn mức thanh toán cho phù hợp với mức thu nhập của mình… Số tiền vài trăm triệu tích lũy và thu nhập của cả gia đình ở mức nói trên là tương đối phổ biến đối với các cặp vợ chồng trung niên thành phố.

Anh Cường kể: "Ban đầu vợ chồng tôi định ở thuê thêm vài năm rồi mới tính mua nhà để ở. Nhưng nghĩ bụng ở thuê vất vả quá, mà lại sắp có thêm cháu nhỏ, nếu ở thế thì mệt mỏi quá, nên vợ chồng tôi vẫn quyết tìm mua một căn nhà để ở lâu dài, để còn có chỗ cho ông bà xuống chăm cháu. Phòng trọ chật chội này sau không biết bà xuống thì ở đâu?".

Suy nghĩ là vậy, thực tế không dễ dàng với vợ chồng anh Cường. Với khoản tiết kiệm hơn 400 triệu đồng, anh Cường ròng rã trong suốt mấy tháng tìm hiểu hết dự án này đến dự án khác cũng không thể nào tìm được chỗ ở ưng ý. Dự án tốt thì giá lại quá cao, không đủ sức. Dự án vừa phải thì hạ tầng gia thông và xã hội đều kém.

Không đến nỗi như vợ chồng anh Cường, nhưng việc mua nhà của vợ chồng chị Lê Thị Huyền, hiện là giáo viên một trường cấp 3 tư thục tại quận Bình Tân cũng gặp nhiều khó khăn. Anh chị có trong tay 500 triệu đồng và muốn mua căn hộ tại quận Tân Phú với giá 1,5 tỷ đồng.

Mức lương cả 2 vợ chồng hiện là 14 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi hồ sơ vay nộp cho ngân hàng, anh chị bị loại bởi ngân hàng cho rằng, ngoài chi phí sinh hoạt hàng tháng của gia đình, cùng với tiền ăn tiền học của con trai đang học lớp 2 của anh chị, thì khoản thu nhập trên không đủ điều kiện để thanh toán lãi và gốc cho ngân hàng.

“Với mức lương của 2 vợ chồng, cùng với tiền dạy thêm, nếu tích cóp, chúng tôi đủ khả năng để trả tiền cho ngân hàng. Ngoài ra, khi đã có nhà ở, mỗi tháng chúng tôi tiết kiệm thêm được 3 triệu đồng tiền thuê nhà… Tuy nhiên, những khoản thu nhập này chúng tôi không thể chứng minh được, nên ngân hàng không chịu cho vay”, chị Huyền nói.

Thống kê từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, hiện nay Việt Nam đang có cơ cấu dân số "vàng" với độ tuổi từ 25 - 45 chiếm tỷ lệ 32,23% cơ cấu dân số.  Mỗi năm, 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM có khoảng 50.000 - 60.000 người trong độ tuổi này lập gia đình/thành phố. Vì thế, nhu cầu về nhà ở từ bộ phận này rất lớn và cần có giải pháp hỗ trợ tài chính phù hợp

Nên chọn chính sách vay nào là hợp lý?

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc người dân “long đong” trong khi chọn gói vay mua nhà như hiện này một phần bắt nguồn từ chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Lãi suất cho vay mua nhà vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm); và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho 4 ngân hàng lớn
(Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người dân dễ dàng vay tiền mua nhà.

Bên cạnh đó, việc siết tín dụng với bất động sản mà các ngân hàng đưa ra là không hợp lý, bởi chưa phân biệt rõ ai là người vay mua nhà ở thực hay ai vay để đi đầu cơ bất động sản…

Để giải bài toán chọn gói vay mua nào tốt nhất, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng Giám đốc Công ty HimLam Land khuyến cáo, trước hết người mua nhà cần phải lựa chọn căn hộ khi mua. Trong đó, cần lựa chọn vị trí giao thông thuận tiện, nằm cạnh các trục đường chính để hạn chế thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố. Tiến độ xây dựng của dự án phải được đảm bảo để việc giao nhà đúng tiến độ. Căn hộ chọn mua có được chủ đầu tư hoàn thiện nội thất (bếp, toilet, phòng ngủ, phòng khách…) để tiết giảm thời gian và chi phí hoàn thiện căn hộ. Tiếp theo là chính sách bán hàng linh hoạt, thanh toán càng ít và càng kéo dài càng tốt, sau đó là chủ đầu tư phải uy tín, có kinh nghiệm trên 5 năm về lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cuối cùng là chủ đầu tư có đơn vị quản lý chung cư đó là một lợi thế vì phí quản lý sẽ hợp lý (không vì lợi nhuận mà tăng phí quản lý, chỉ cần thu bù chi, đó là quan điểm kinh doanh của các chủ đầu tư có đơn vị quản lý chung cư) và giữ hình ảnh dự án để giá trị bất động sản ngày càng gia tăng.

“Có như vậy, khách hàng mới tránh được nhiều rủi ro, trong đó lớn nhất là chậm tiến độ thi công, chất lượng công trình khi giao nhà cho khách hàng”, ông Phúc nói.

Cũng theo ông Phúc, chọn mua căn hộ trong khi số tiền thực có chỉ vài trăm triệu đồng thì người dân cũng phải cân nhắc rất kỹ việc chọn mua căn hộ thô hay căn hộ hoàn thiện. Trên thực tế, căn hộ hoàn thiện nội thất so với căn hộ thô thường sẽ có sự chênh lệch 2 - 3 triệu đồng/m2, nên đa số khách hàng thường chọn căn hộ thô để tiết kiệm khoản chi phí này.

Nhưng với khách hàng có kinh nghiệm, họ lại chọn căn hộ hoàn thiện nội thất (sơn nước, sàn gỗ các phòng ngủ, hoàn thiện kệ tủ bếp trên và bếp dưới, máy hút mùi, bếp điện từ, thiết bị toilet, trần thạch cao, hệ thống điện chờ…), bởi nếu chủ đầu tư hoàn thiện, khách hàng sẽ an tâm một điều là những rủi ro về chất lượng căn hộ đã được kiểm soát bởi chủ đầu tư, nếu có bất cứ vấn đề gì thì chủ đầu tư sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm với căn hộ của người dân…

Bên cạnh đó, ông Phúc cũng khuyên người dân nên chọn cách thanh toán ở các dự án mà chủ đầu tư đưa ra để dù có 400 - 500 triệu đồng nhưng vẫn có thể mua được nhà.

“Chẳng hạn như nếu chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán chỉ 17% là được ký hợp đồng, mỗi tháng đóng 2% cho đến khi nhận nhà vào tháng 8/2018, chiết khấu 5% trực tiếp vào tổng giá trị căn hộ.

Khi đó, khách hàng mua căn hộ 1,9 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ, chọn chính sách thanh toán nói trên và khách hàng sẽ được trừ trực tiếp 5% tổng giá trị căn hộ. Vậy người mua chỉ phải thanh toán tổng giá trị là 1,805 tỷ đồng, nếu đã có tiền tích góp 600 triệu đồng thì sẽ mua được nhà 1,8 tỷ đồng hoàn thiện nội thất và nhận nhà vào thời điểm ký trong hợp đồng”, ông Phúc nói.

Gợi mở cụ thể hơn, ông Phúc phân tích, người dân dùng 541,5 triệu đồng, tương đương 30% tổng giá trị căn hộ để thanh toán cho chủ đầu tư, 65% còn lại sẽ vay ngân hàng với thời hạn 20 năm, mỗi tháng trung bình thanh toán cho ngân hàng 14 triệu đồng, dùng phần tiền còn lại 58,5 triệu đồng mua đồ dùng nội thất sau khi nhận nhà. Khách hàng có tổng thu nhập trong gia đình từ 20 triệu đồng/tháng đổ lên là hoàn toàn có khả năng sở hữu các căn hộ có giá từ 1,6 - 1,9 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư hiện cũng dùng chính sách thanh toán vay 2 năm hỗ trợ 0% lãi suất hoặc hỗ trợ 6% lãi suất cố định trong 4 năm. Đối với chính sách này, người dân không muốn nợ nhiều thì chọn phương án vay ngân hàng trong 2 năm hoặc 4 năm. Khi đó, họ phải có số vốn lên đến 45%, phần còn lại mỗi tháng người dân phải trả từ 1 - 2% giá trị căn hộ, tương đương 16 - 38 triệu đồng/tháng trong 24 - 48 tháng.

“Có nhiều cách lựa chọn thanh toán khác nhau mà các chủ đầu tư hiện nay đang đưa ra để giúp người dân dù có ít tiền nhưng vẫn sở hữu được nhà ở. Đơn cử như Him Lam đang triển khai gói cho vay từ 4 đến 6 năm với mức thanh toán khá thấp và lãi xuất hỗ trợ người dân tối đa. Chính vì vậy, người dân có thể an tâm là dù chỉ có trong tay 400 - 500 triệu đồng nhưng vẫn có những dự án phù hợp với mức thanh toán và gói vay tốt nhất để họ có thể sở hữu nhà ở”, ông Phúc nói./.