Tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" do Thủ tướng chủ trì vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến ngày 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.
Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7%.
Sự gia tăng của dư nợ bất động sản phản ánh kỳ vọng lớn của nhà đầu tư, người dân đối với thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, ở góc độ quản lý, Chính phủ cũng có nguyên do để quan ngại về sự bùng nổ đầu tư bất động sản suốt từ năm 2020 đến nay. Bởi vậy, chủ trương kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, đã được Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh nhiều lần và chỉ đạo xuống hệ thống ngân hàng thương mại.
Động thái của Ngân hàng Nhà nước rõ ràng đã tạo ra ảnh hưởng khá lớn đến thị trường, bởi đa phần doanh nghiệp bất động sản hiện nay phụ thuộc vào tín dụng. Để góp thêm một góc nhìn về câu chuyện kiểm soát tín dụng bất động sản, Reatimes đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw:
PV: Ông đánh giá thế nào về động thái kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tôi nghĩ việc điều chỉnh chính sách tín dụng với bất động sản tại thời điểm hiện tại là hợp lý bởi thời gian qua, thị trường phát triển rất nóng.
Nhìn lại hai năm qua, dịch Covid-19 đã làm đứt quãng các hoạt động sản xuất kinh doanh, dẫn đến dòng vốn ồ ạt đổ vào chứng khoán, bất động sản… khiến thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, các cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, khu vực và xuất hiện tình trạng “bong bóng”, tăng giá ảo. Tình trạng này kéo dài có thể làm méo mó, biến dạng thị trường, là mầm mống của những bất ổn kinh tế vĩ mô. Bên cạnh đó, sau đại dịch, nền kinh tế đang rất cần hướng nguồn vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nếu dòng vốn vẫn cứ dồn vào bất động sản, như một dạng đầu tư tài chính (mua đi bán lại, ăn chênh lệch) thì rất không tốt.
Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này và hạn chế tín dụng đối với đầu tư một số phân khúc thị trường như bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản; đồng thời, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân, nhất là người nghèo/thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng giá hợp lý để mua, đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Như vậy, có thể thấy cơ quan quản lý phân lập khá rõ giữa các phân khúc có tính chất đầu cơ và các phân khúc phục vụ nhu cầu thường trực, chính đáng của người dân.
“Liều thuốc” này thực tế đã phát huy tác dụng: thị trường BĐS đã phần nào hạ nhiệt, cơn sốt ảo tại nhiều địa phương đã có dấu hiệu nguội dần.
PV: Nhưng bất động sản vốn là ngành thâm dụng vốn, nếu siết chặt quá dòng vốn vào tín dụng bất động sản có thể sẽ làm đóng băng thị trường?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Tất nhiên, việc dùng thuốc quá liều cũng sẽ gây tác dụng phụ. Nếu kiểm soát quá chặt tín dụng vào bất động sản sẽ khiến thị trường đói vốn, dẫn đến nguy cơ các dự án chậm tiến độ. Thực tế, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh đang gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy. Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay khá dễ, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh.
Việc tiếp cận vốn khó khăn sẽ hình thành tâm lý thận trọng bao trùm thị trường: doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án; người mua nhà lo ngại không vay được tiền, nên cũng không dám mua và đầu tư, suy xét chặt chẽ hơn nhiều yếu tố. Nguồn cung bất động sản hai năm qua vốn đã hạn chế, nay lại càng khan hiếm, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Đó là những “tác dụng phụ” không ai mong muốn.
Ngoài ra, ngành bất động sản còn liên quan tới 28 ngành khác như vật liệu xây dựng, lao động, vốn, tài chính tiền tệ… Tất cả được ví như những cái “bình thông nhau”. Như tôi đã nói ở trên, việc thắt chặt nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản thì ít nhiều sẽ tác động đến các thị trường khác.
Một điểm tôi lo ngại nữa là nguồn vốn tín dụng tập trung quá lớn vào những nhà đầu tư cá nhân (Ngân hàng Nhà nước đã thống kê trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%) - những người phần nhiều sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng”, đầu cơ. Khi thị trường có biến động, dòng tiền đứt gãy, họ là những người dễ chịu rủi ro, thiệt hại nhất.
Còn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trường vốn, tiềm lực tài chính lớn và tầm nhìn xa thì ít bị ảnh hưởng hơn, thậm chí tận dụng được những cơ hội mới khi các đối thủ khác yếu thế hơn bị loại bỏ bởi sự thanh lọc tự nhiên của thị trường. Ngược lại, những doanh nghiệp không có tiềm lực tài chính, vốn mỏng thì sẽ phải rời bỏ thị trường.
PV: Vậy theo ông, đâu là điểm cân bằng để vừa hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không "bóp nghẹt" thị trường?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Về nguyên lý, kiểm soát tín dụng bất động sản là phương tiện chứ không phải mục tiêu điều hành. Nhà nước kiểm soát không phải để kiểm soát, mà kiểm soát để giảm thiểu/loại trừ các rủi ro đối với thị trường bất động sản, thị trường tài chính - ngân hàng. Do đó, việc kiểm soát phải có chừng mực, không nên quản quá chặt theo hướng “bóp nghẹt”, tránh các cú sốc đột ngột cho giới đầu tư. Tinh thần là “nắn” mà không phải “thắt”; quản lý, điều tiết thị trường tài chính, tín dụng uyển chuyển, linh hoạt để giữ thị trường bất động sản ở thế cân bằng.
PV: Nhiều chuyên gia cho rằng khó vốn tín dụng thì doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu hoặc M&A, liên kết, hợp tác phát triển dự án với nước ngoài. Liệu những phương án này thay thế được nguồn vốn ngân hàng không?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Khi “cửa” tín dụng bị chặn thì đương nhiên các doanh nghiệp sẽ tìm đến các cửa khác như trái phiếu, cổ phiếu, FDI... Tuy nhiên, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, nhiều doanh nghiệp khá dè dặt khi huy động vốn từ trái phiếu, nhất là khi Nghị định sửa đổi nghị định 153 về phát hành trái phiếu chưa chính thức ban hành. Báo cáo thị trường trái phiếu quý II/2022 của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect đã phần nào cho thấy điều này khi nhóm bất động sản có giá trị phát hành giảm 58,9% so với quý I/2022 và giảm tới 78% so với cùng kỳ.
Còn việc huy động vốn từ nước ngoài thì không dễ dàng, bởi các dự án của ta còn vướng mắc nhiều pháp lý; bên cạnh đó cần phải có báo cáo tài chính thuyết phục, mục tiêu rõ ràng, kế hoạch tăng trưởng khả thi. Thường thì những doanh nghiệp lớn đã có thương hiệu mới có thể huy động vốn từ nước ngoài, còn các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp khó khăn.
Như vậy, nguồn vốn tín dụng của ngân hàng, nguồn vốn nội địa vẫn là nguốn vốn chính và quan trọng nhất của thị trường bất động sản mà những dòng vốn khác chưa thể thay thế được.
Theo tôi, trái phiếu vẫn là kênh dẫn vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản. Do đó, việc sửa đổi Nghị định 153 nên theo hướng phù hợp với thị trường hơn chứ không phải theo hướng thắt chặt. Về lý, huy động vốn trái phiếu phải dễ hơn vay vốn ngân hàng, đơn cử nếu doanh nghiệp có tài sản bảo đảm thì họ đâu cần vay trái phiếu, họ vay thẳng ngân hàng luôn, mà lãi vay ngân hàng còn thấp hơn lãi trái phiếu. Vì vậy, đòi hỏi các điều kiện huy động vốn từ trái phiếu quá chặt chẽ thì thị trường cũng sẽ tắc. Nhà nước chỉ cần yêu cầu và quản lý chặt việc công khai, minh bạch và xử lý các dấu hiệu gian dối, lừa đảo là được. Còn nhà đầu tư, một khi đã chấp nhận đầu tư tài chính (mua trái phiếu là đầu tư tài chính) thì phải chấp nhận luật chơi của đầu tư tài chính là có ăn, có thua.
PV: Ông dự báo như thế nào về dòng vốn vào thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ngân hàng Nhà nước đã chốt hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay là 14%. Lộ trình giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn cũng chưa có điều chỉnh nào. Như vậy chưa có hy vọng gì về việc có thêm dư địa vay mượn cho các doanh nghiệp bất động sản.
Kênh trái phiếu vẫn phải tiếp tục chờ đợi Nghị định sửa đổi Nghị định 153, còn thị trường cổ phiếu chưa biết khi nào trở lại được mốc đỉnh từng lập. Quá nhiều ẩn số nên rất khó để đưa ra được dự đoán tiền bạc vào lúc này. Lợi thế thị trường đang thuộc về những doanh nghiệp có lượng tiền lớn, có quỹ đất sạch và có giỏ hàng bán ngay. Còn với các doanh nghiệp nhỏ, yếu, điều khả dĩ có thể làm lúc này là cầm cự và hy vọng.
- Xin trân trọng cảm ơn ông!
