Chi phí vốn - mối đe dọa của doanh nghiệp bất động sản

Chi phí vốn - áp lực từ nhiều phía

Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, bên cạnh lãi suất, chi phí vốn cũng đang nổi lên như một yếu tố quan trọng cần được quan tâm. Giới chuyên gia cho rằng, chi phí vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng kể và có thể tác động mạnh mẽ đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản.

Chi phí vốn bao gồm tất cả các khoản chi doanh nghiệp phải bỏ ra để huy động vốn, từ lãi vay ngân hàng, chi phí phát hành trái phiếu đến chi phí cơ hội khi sử dụng vốn tự có. Chi phí vốn hợp lý cho phép doanh nghiệp tiếp cận nguồn lực tài chính, đầu tư vào các dự án mới, mở rộng quỹ đất, nâng cao năng lực cạnh tranh.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn từ nhiều phía. Mức lãi suất cho vay vẫn còn tương đối cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn vay. Bên cạnh đó, nhiều dự án đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính, dẫn đến tình trạng trì hoãn tiến độ thi công và làm tắc nghẽn dòng tiền. Thêm vào đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn, khiến việc huy động vốn từ kênh này trở nên hạn chế. Những biến động của thị trường và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư cũng góp phần làm gia tăng chi phí vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển nhà Constrexim cho biết, rủi ro đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay còn lớn khi doanh nghiệp không tính toán được lợi nhuận đầu tư do những chi phí phát sinh trong việc kéo dài thời gian triển khai, không thể dự toán. Theo ông Cây, để bù đắp chi phí, doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán. Nếu không sớm có biện pháp can thiệp kịp thời, gánh nặng này cuối cùng sẽ đổ lên vai người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng khẳng định, đối với doanh nghiệp bất động sản, chi phí vốn đang tạo ra rủi ro lớn hơn rất nhiều so với lãi suất. 

Điều này có thể được hiểu rằng, khi chi phí phát sinh vượt quá dự toán ban đầu, trong khi doanh thu từ dự án không đủ bù đắp, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về tài chính. Trong khi đó, một phần chi phí có thể không được tính đúng, tính đủ để khấu trừ thuế, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Vốn hóa chi phí lãi vay có thể khiến nhiều doanh nghiệp thua lỗ

Vòng xoáy vốn hóa lãi vay đang trở thành một mối đe dọa đáng kể đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn như hiện nay. Khi dự án bị trì hoãn, kéo dài thời gian triển khai, doanh nghiệp sẽ không thể tạo ra doanh thu từ việc bán sản phẩm. Tuy nhiên, các khoản lãi vay ngân hàng vẫn phải được thanh toán đều đặn.

Trong trường hợp doanh nghiệp không đủ khả năng thanh toán lãi vay, khoản lãi này sẽ được cộng dồn vào vốn vay ban đầu. Điều này đồng nghĩa với việc quy mô nợ vay của doanh nghiệp sẽ ngày càng phình to theo thời gian, tạo ra một gánh nặng tài chính khổng lồ.

Vòng xoáy này có thể khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn về dòng tiền, mất khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn, thậm chí dẫn đến nguy cơ phá sản.

Ghi nhận từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 116 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán tại ngày 30/6/2024 là hơn 491.000 tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Nếu so với đầu năm 2020, mức dư nợ vay này tăng tới gần 60%.

Với tổng nợ vay tăng cao, chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận "phình lên". VietstockFinance cho biết tổng chi phí lãi vay của 116 doanh nghiệp bất động sản trong quý II/2024 ở mức 9.081 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2023 và xu hướng này được dự báo sẽ có khả năng tăng dần đều qua các quý.

Do đó, tình trạng tồn kho kéo dài ở nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, hoặc các dự án đang tạm dừng triển khai, có thể tiềm ẩn những rủi ro tài chính cho doanh nghiệp. Việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án là vô cùng quan trọng để giúp doanh nghiệp thoát khỏi vòng xoáy vốn hóa lãi vay và duy trì hoạt động kinh doanh ổn định.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội nhìn nhận: "Thị trường bất động sản vẫn đang phải đối mặt với nhiều thử thách. Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là tình trạng tồn đọng của các "dự án treo". Việc giải quyết các dự án này còn chậm, gây ảnh hưởng không nhỏ đến thanh khoản của thị trường và làm giảm sút niềm tin của người mua nhà".

Theo đó, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, một số quy định pháp lý tại Luật đất đai mới cũng cần được làm rõ hơn, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất. Việc xác định giá đất sao cho phản ánh đúng giá trị thực tế là rất quan trọng, giúp tránh tình trạng "giá ảo", từ đó đảm bảo tính chính xác trong việc tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán bất động sản.

Còn TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản nên tập trung vào những dự án khả thi, đảm bảo khả năng sinh lời. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp cải thiện tình hình tài chính và hướng đến sự phát triển bền vững.

TS. Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị các chủ đầu tư cần chú trọng đến tính minh bạch, khả năng thanh toán và chiến lược sử dụng vốn hiệu quả. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng nên thận trọng khi quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, nhằm bảo vệ tài sản của mình trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động. Để thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua khó khăn và phát triển ổn định, cần có sự chung tay góp sức của tất cả các bên liên quan, từ doanh nghiệp, nhà đầu tư đến các cơ quan quản lý./.