Chính sách tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản hậu Covid-19

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam nhờ khả năng lan tỏa của nó đối với sự phát triển của các ngành kinh tế khác như xây dựng, sản xuất, du lịch, lưu trú, tài chính ngân hàng, vật liệu xây dựng, nội ngoại thất.

Từ đầu năm 2020 đến nay, đại dịch Covid-19 đã trở thành chủ đề “nóng”, được bàn luận nhiều nhất ở tất cả mọi quốc gia trên thế giới. Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng toàn diện, sâu rộng đến tất cả các quốc gia trên thế giới và vẫn đang diễn biến rất phức tạp, khó lường, đẩy thế giới và nhiều nước rơi vào khủng hoảng kép về y tế và kinh tế. 

Kể từ ngày 27/4/2021, Việt Nam đón nhận đợt dịch Covid-19 lịch sử lần thứ 4 và vẫn đang tiếp tục diễn ra. Đợt dịch lần này đã bùng phát, lây lan, truyền nhiễm trên diện rộng gây hậu quả nặng nề cho xã hội với nửa triệu người lây nhiễm, hơn 10 nghìn người chết vì dịch bệnh. Kinh tế Việt Nam ở giai đoạn bị chao đảo, nhiều ngành kinh tế bị đứt gãy sản xuất kinh doanh, trong đó ngành bất động sản cũng phải là một ngoại lệ. 

Các dự án phát triển phải ngừng hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư, đứt gãy các chuỗi sản xuất cung cấp vật liệu, thiết bị cho các công trình làm ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường. Đồng thời do phải giãn cách xã hội ở hầu hết các tỉnh, thành phố trên cả nước làm thị trường giao dịch bất động sản ngưng trệ, dừng lặng. 

Chính vì vậy ở trong bài viết này từ góc độ của một người làm tư vấn lâu năm trong lĩnh vực bất động sản không chỉ cho tập đoàn trong nước mà còn cả các nhà đầu tư lớn từ nước ngoài. Tôi sẽ cung cấp cái nhìn khái quát nhất về thị trường bất động sản hiện tại những gì chúng ta đã trải qua khó khăn thách thức từ đó có những đề xuất kiến nghị về những chính sách tháo gỡ cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư bất động sản thời kỳ hậu Covid-19.

Đại dịch Covid-19 bùng phát khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi làm trầm trọng thêm các yếu tố tài chính, thu nhập và tâm lý, điều đó dẫn đến nhu cầu giảm mạnh. 

Thị trường cũng cho thấy sự sụt giảm nguồn cung của các dự án và sản phẩm nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội và bình dân. Trước những điều kiện bất lợi từ thị trường, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đăng ký thành lập mới là 6.694 doanh nghiệp, giảm 15,5% so với năm 2019. 

Gần 1.000 doanh nghiệp đã hoàn tất thủ tục giải thể. Ngành bất động sản đóng góp khoảng 4,42% vào GDP năm 2020 (theo Bộ Xây dựng). Số lượng bất động sản nhà ở chào bán mới và giao dịch năm 2020 chỉ đạt 87,6% và 46,6% so với năm 2019. Bất động sản du lịch (condotel…) và bất động sản phức hợp (văn phòng cho thuê…) cũng bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp trở nên sôi động tại nhiều tỉnh thành như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang… Việc di dời các nhà máy tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt khá cao (trên 70%) vào năm 2020. Cùng với đó hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản giảm mạnh trong bối cảnh đại dịch từ 2019 - nửa đầu năm 2021 giá trị các thương vụ M&A tại Việt Nam giảm đến 48,6% do tác động của Covid-19.  

Mới đây Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã có văn bản kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, các cơ quan liên quan xem xét, điều chỉnh chính sách vĩ mô để kịp thời hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản gặp khó khăn bởi dịch Covid-19. 

Cụ thể là bổ sung nhóm ngành bất động sản vào nhóm đối tượng được hoãn, giãn thời hạn nộp các khoản thuế, bảo hiểm xã hội; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời điểm từ tháng 4/2021 đến tháng 12/2021; cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại đến hết năm 2021; các ngân hàng có chính sách giãn tiến độ trả nợ, điều chỉnh lãi suất hợp lý, xem xét không chuyển nhóm nợ (xấu hơn) đối với các khoản vay đến hạn, giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực chi phí... 

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản còn kiến nghị tháo gỡ các vướng mắc, bất cập về cơ chế chính sách, quy trình thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động của doanh nghiệp, cũng như tạo sức bật cho doanh nghiệp hồi phục sau dịch. Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh, phục hồi kinh tế, Bộ Chính trị, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, giải pháp với tổng thể các biện pháp nhằm kịp thời ứng phó với dịch bệnh.

Cụ thể, ngày 30/8/2021, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Quyết định số 1447/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19; chủ động tiếp cận, nắm bắt, tiếp nhận thông tin, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc; đề xuất với Thủ tướng Chính phủ phương hướng, giải pháp để kịp thời chỉ đạo giải quyết những vấn đề quan trọng, cấp bách, có tính chất liên vùng, liên ngành nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân. 

Tuy nhiên, chính sách ở đây không nên chỉ nói đến chính sách về phía Nhà nước mà còn cần cả sự phối hợp giữa đồng bộ giữa các chủ thể khác bao gồm: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng. Như vậy mới có thể đảm bảo cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản một thị trường vốn rất nhiều tiềm năng lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro lớn nếu thiếu sự đồng bộ vào cuộc của tất cả các chủ thể. 

Về phía Nhà nước: 

Chính sách phát triển khu vực tư nhân lĩnh vực bất động sản theo hướng đổi mới, năng động, sáng tạo nhằm đảm bảo thể chế kinh doanh bình đẳng cho các doanh nghiệp, bảo vệ lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, tạo môi trường đầu tư, cơ hội đầu tư, tăng cường hỗ trợ kỹ thuật công nghệ cao và năng lực quản trị; thực hiện liên kết với các doanh nghiệp FDI. 

Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về bất động sản. Tôn trọng và bảo vệ sự bình đẳng giữa các thành phần tham gia thị trường bất động sản đặc biệt là cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường bất động sản. Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư. Đổi mới mô hình tăng trưởng dựa vào công nghệ đối mới sáng tạo đối với lĩnh vực bất động sản vốn khó chuyển mình do những đặc điểm của thị trường. Hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Thành lập dữ liệu quốc gia về giá đất - nơi mà toàn bộ thông tin về đất đai được lưu trữ trên nền tảng số. Lúc đó, mọi thứ chịu sự kiểm soát của cơ quan đăng ký đất đai. Số hóa quốc gia về các giao dịch đất đai sẽ tạo ra tính cảnh minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. 

Xúc tiến việc ký kết thỏa thuận ba bên (sở tư pháp - đoàn luật sư - hiệp hội doanh nghiệp bất động sản, hiệp hội doanh nghiệp địa phương…) để xây dựng chương trình hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp tại địa bàn địa phương phục hồi sau đại dịch Covid-19. 

Nên hình thành Quỹ hỗ trợ pháp lý doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến trình hợp tác hỗ trợ của luật sư đối với doanh nghiệp; các bộ ban ngành, các doanh nghiệp, các nhà tài trợ cùng tham gia vào công tác hỗ trợ pháp lý giúp các doanh nghiệp định hình chính sách của mình theo chính sách chung của Nhà nước.

Về phía ngân hàng và các định chế tài chính: 

Ngân hàng Nhà nước cần công khai thông tin về tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng (TCTD), các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng cho hệ thống các TCTD nói riêng, cá nhân và tổ chức khác nói chung như là một biện pháp giúp hoàn thiện chất lượng tín dụng để từ đó nguồn tín dụng được đầu tư đúng chỗ;

Để minh bạch thêm cho thị trường bất động sản, theo một số chuyên gia bất động sản, điều quan trọng nhất là cần đưa lợi ích của khách hàng lên hàng đầu cho nên các tổ chức tín dụng cần bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp bất động sản, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. Chỉ nên hạn chế cho những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu thực sự vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở;

Cần xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, các dự án đang thực hiện dở dang và cần gấp rút hoàn thiện. Cần tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: 

Làm việc với các tổ chức tư vấn uy tín nhằm cập nhập các thông tin điều chỉnh chính sách mới của Nhà nước.

Chủ đầu tư cũng cần đưa ra những yêu cầu bắt buộc về thông tin phải công khai, rõ ràng, cụ thể trên phương tiện truyền thông rộng rãi để người dân tiếp cận sản phẩm. Những thông tin cần phải đưa ra có thể kể đến như: Các dự án đang được chủ đầu tư thực hiện, các dự án đã hoàn thiện xong, các dự án sắp được đầu tư mới; tiến độ thực hiện dự án, thời gian thực hiện dự án, thời gian bàn giao và địa điểm bàn giao; bản vẽ quy hoạch 1/500 của dự án; số lượng tòa nhà trong dự án và số lượng phòng ốc được thiết kế…

Về phía doanh nghiệp bất động sản cũng phải có những sự thay đổi chính sách và chuẩn bị sức đề kháng của bản thân để tồn tại và phát triển. Cụ thể: Về cấu trúc vốn, giảm bớt phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, gia tăng nguồn vốn từ các hình thức khác như huy động trên thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư, hợp tác M&A dự án với các đối tác.

Về cấu trúc lại sản phẩm:

Trong bối cảnh thị trường bị đóng băng thì bất động sản vừa túi tiền và bất động sản cho thuê như là dòng chảy ngầm dưới dòng sông băng rất đáng xem xét để đầu tư vào phân khúc này. Đồng thời, chú trọng hơn tới các sản phẩm khác mang lại dòng tiền ổn định, ví dụ như các hình thức mặt bằng/ văn phòng/ bất động sản/ kho bãi/ nhà xưởng cho thuê. Cần có chính sách bán hàng phù hợp hỗ trợ khách mua, cụ thể là: Hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi chính thức mở bán; tăng cường các chương trình, chính sách khuyến mãi, chiết khấu; kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay ngân hàng.

Áp dụng công nghệ thông tin trong giao dịch mua bán, tổ chức bán hàng trực tuyến thay vì tổ chức tập trung đông người offline như trước.

Về phía người tiêu dùng:

Cân nhắc kỹ lưỡng khi đầu tư vào bất động sản. Không ai có thể khẳng định chỉ nhờ vào yếu tố không bắt buộc giao dịch qua sàn là có thể minh bạch thị trường, nếu việc đầu tư không tính toán kỹ lưỡng, chạy theo bầy đàn, thấy kinh doanh có lời tìm mọi cách huy động mọi nguồn vốn, kể cả vay ngân hàng hoặc vay lãi suất cao sẽ dễ dẫn đến những rủi ro khó tránh khỏi hoặc bị lừa khi đầu tư không đúng chỗ. 

Tham khảo tư vấn ý kiến của các chuyên gia luật sư ngay từ những bước đầu tiên thực hiện giao dịch mua bán bất động sản./.