Ngày 24/1/2018, đại diện ngân hàng nơi thế chấp sổ đỏ, đại diện tòa án cùng các ban ngành liên quan đến thi hành án cưỡng chế thu hồi mảnh đất nói trên cùng nhà và các tài sản khác. Vậy tôi xin hỏi luật sư việc làm trên có đúng với pháp luật hiện hành không, chị tôi phải làm gì để lấy lại đất và nhà? Xin văn phòng luật sư giải đáp giúp. Tôi xin cảm ơn.
Ảnh minh hoạ
Chị bạn đã cho em trai mượn sổ đỏ có diện tích đất là 761m2, trong đó có 70m2 nhà bê tông kèm theo giấy ủy quyền. Sau đó người em trai này mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng lấy tiền làm ăn nhưng không may thua lỗ nên không lấy lại sổ đỏ được cho chị. Vì vậy khi không trả được khoản vay của ngân hàng thì tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất sẽ được xử lý tài sản đảm bảo.
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thì thế chấp tài sản là:
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Theo thông tin bạn cung cấp thì chị dâu bạn ủy quyền cho em trai thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng vì vậy, khi đáo hạn, em trai không có khả năng trả nợ thì tài sản thế chấp được ngân hàng tiến hành xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc ủy quyền quyền sử dụng đất tiềm ẩn rủi ro, khi ngườiđược ủy quyền thế chấp không trả được theo hợp đồng tín dụng. Muốn xử lý tài sản nếu không có sự đồng ý của chủ tài sản, ngân hàng buộc phải thông qua thủ tục yêu cầu tòa án giải quyết.
Đối chiếu với quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Theo đó, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Điều 61 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP như sau:
“1. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho các bên cùng nhận bảo đảm khác theo địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm” )
2. Đối với tài sản bảo đảm có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn thì người xử lý tài sản có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho các bên nhận bảo đảm khác về việc xử lý tài sản đó.
3. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm có nội dung chủ yếu sau đây:
a) Lý do xử lý tài sản;
b) Nghĩa vụ được bảo đảm;
c) Mô tả tài sản;
d) Phương thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.
4. Trong trường hợp người xử lý tài sản không thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch bảo đảm đã được đăng ký thì phải bồi thường thiệt hại."
Theo quy định tại Điều 300 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ bị hư hỏng, về nguyên tắc “trước khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm khác”.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội
