Chồng chéo luật cản trở doanh nghiệp và nền kinh tế: Ai chịu trách nhiệm?

Xung đột trong quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản... đã và đang gây ra những hệ luỵ lớn cho doanh nghiệp. Trách nhiệm thuộc về ai và giải pháp nào cho vấn đề này?

Chồng chéo và lúng túng trong ban hành, thực thi luật

Có chuyên gia từng phải thốt lên rằng: "Nếu tôi là nhà đầu tư mà nhìn sơ đồ pháp lý và các thủ tục trước khi bắt tay tiến hành thực hiện dự án thì tôi sẽ không dám đầu tư nữa, mà đem tiền gửi tiết kiệm hoặc đầu tư ở một kênh khác".

Theo vị chuyên gia này, doanh nghiệp phát triển một dự án bất động sản hiện nay bị chi phối bởi hệ thống luật chồng chéo, xung đột lẫn nhau, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Bảo vệ môi trường,…

Bởi vậy, thời gian qua, liên tiếp trong các hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản đều "cầu cứu" Chính phủ, bộ ngành nhanh chóng gỡ vướng pháp lý, nhanh chóng hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản phục hồi.

Trước vấn đề nóng bỏng này, Reatimes đã ghi nhận nhiều quan điểm của nhiều chuyên gia, chỉ ra thực trạng và kiến nghị khắc phục những xung đột, chồng chéo trong các quy định của pháp luật, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cho hay điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị "đóng băng" ở các tài sản bất động sản đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế.

Qua nghiên cứu, vị chuyên gia đưa ra một số nguyên nhân như sau: Thứ nhất, môi trường kinh doanh biến động nhanh chóng và Pháp luật không thay đổi kịp thời để phù hợp với bối cảnh mới.

Thứ hai, sự chồng chéo phức tạp giữa các luật có liên quan đến bất động sản; tiến độ và chất lượng công tác xây dựng luật còn nhiều hạn chế.

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh rất rộng, chịu sự chi phối, điều chỉnh của hàng chục Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác nhau và có đến hàng trăm Nghị định và Thông tư hướng dẫn đi kèm. Trong thời gian qua, nhiều Luật quan trọng điều chỉnh trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở đã bị xem như lỗi thời, không còn phù hợp trong bối cảnh phát triển hiện tại của thị trường nhưng tiến độ công tác nghiên cứu, xây dựng, điều chỉnh toàn diện để ban hành các Luật sửa đổi thay thế diễn ra còn chậm.

Thứ ba, các công cụ thanh kiểm tra, giám sát thực thi pháp luật chưa hoàn thiện.

Đặc biệt, ông Lập nhấn mạnh sự lúng túng của Chính quyền cơ sở ở khâu thực thi và triển khai các luật, các quy định, thủ tục hành chính.

Chuyên gia lý giải, việc ban hành các bộ thủ tục hành chính tại nhiều địa phương thể hiện sự lúng túng và thụ động. Cùng một vùng kinh tế, có nhiều nét tương đồng cả về mặt kinh tế - xã hội, mức độ phát triển của thị trường bất động sản nhưng mỗi nơi có mỗi quy định riêng về trình tự thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Chất lượng và tiến độ thực hiện các quy trình thực hiện thủ tục hành chính còn hạn chế. Điều này xuất phát từ sự phức tạp của Luật pháp Kinh doanh bất động sản và năng lực của cán bộ cấp cơ sở còn nhiều hạn chế.

Nhiều Sở ban ngành làm cơ quan đầu mối đề xuất UBND cấp tỉnh ban hành các quy định về thủ tục hành chính nhưng lại thiếu cán bộ pháp chế am hiểu pháp luật để tìm hiểu đầy đủ và cặn kẽ các Luật, bộ Luật có liên quan đến lĩnh vực đề xuất. Nhiều cán bộ lo sợ trách nhiệm cá nhân khi chứng kiến nhiều lãnh đạo, cán bộ tiền nhiệm tại nhiều địa phương bị xử lý kỷ luật. Pháp luật vẫn chưa có cơ chế bảo vệ, quản lý rủi ro cho cán bộ trong trường hợp tham mưu giải quyết những ách tắt trong thủ tục hành chính và những tồn tại do sai phạm của thời kỳ trước để lại.

Là người tham gia góp ý nhiều trong các cuộc cải cách thể chế của Chính phủ, TS. Nguyễn Đình Cung - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho hay, Quốc hội, Chính phủ xác định cải cách thể chế là một trong 5 trụ cột và đã có những nỗ lực khắc phục chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật. Tuy nhiên, thể chế của chúng ta vẫn tồn tại những vấn đề cần phải suy nghĩ, hệ thống pháp luật kinh doanh dù có nhiều cải thiện nhưng vẫn còn chồng chéo, và thực tế vẫn còn những rào cản vô hình đang cản chân doanh nghiệp.

Theo chuyên gia, vấn đề của chúng ta là có luật chiều ngang - các luật chồng chéo và mâu thuẫn nhau, đúng luật này thì sai luật kia. Ví dụ trong lĩnh vực đầu tư tạo tài sản mới, ta có 10 luật như: Đất đai, Môi trường, Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản… lâu nay chưa có cải cách nào.

Hiện nay, doanh nghiệp gặp vấn đề khó khăn nhất chính là nút thắt huy động nguồn lực liên quan đến các thị trường vốn, thị trường sử dụng đất, thị trường kinh doanh… Do đó, chúng ta phải nhận định rõ những mâu thuẫn, chồng chéo, không rõ ràng, cụ thể giữa các bộ luật trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, môi trường là yếu tố đang cản trở sự phát triển của doanh nghiệp.

Động thái "1 luật sửa 9 luật" cho thấy kỳ vọng để gỡ vướng chồng chéo, tuy nhiên việc 1 luật sửa nhiều luật chỉ được áp dụng trong một số trường hợp cấp bách để xử lý ngay các khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện rõ trong các luật. Việc sửa luật cũng rất tủn mủn chứ không phải là căn bản để tháo gỡ tất cả những chồng chéo.

"Việc chồng chéo quy định pháp luật khiến các doanh nghiệp bị trói buộc ở chỗ không tiếp cận được cơ hội kinh doanh, nguồn lợi kinh doanh. Bên cạnh đó khiến hoạt động đầu tư của doanh nghiệp thiên về ngắn hạn, nhỏ lẻ, không dài hạn, không chiến lược để đợi chờ thay đổi của luật. Khi doanh nghiệp bị ảnh hưởng thì nền kinh tế đất nước cũng sẽ bị ảnh hưởng".

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật đất đai, Đại học Luật Hà Nội cũng cho hay, hệ thống luật ở nước ta có 82 đạo luật liên quan đến thị trường bất động sản, nhìn qua tưởng chừng như hành lang pháp lý lĩnh vực này rất chặt chẽ, nhưng thực tế lại vô cùng phức tạp, chồng chéo; nhìn trong một bộ, ngành thấy ổn, nhưng nhìn toàn diện lại thấy bất ổn.

Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do pháp luật Việt Nam bị phân mảng, thiếu sự đồng bộ, thiếu một cơ chế phù hợp, một cơ quan trung gian có tiếng nói phản biện đủ khách quan, độc lập để tiến hành rà soát, kiến nghị sửa đổi nhằm khắc phục sự chồng chéo, xung đột trong quá trình xây dựng và sửa đổi pháp luật.

Tìm giải pháp cho thực trạng chồng chéo luật

Thực tế cho thấy bởi vì quá nhiều vướng mắc về luật chưa được tháo gỡ nên hiện nay xuất hiện tâm lý "Dừng, ngâm, đùn đẩy" xảy ra trong các hoạt động liên quan đến đầu tư xây dựng dự án bất động sản. Bởi nếu quyết định thì ai cũng có tâm lý sợ sai, sợ rủi ro, không dám chịu trách nhiệm. 

Trước thực trạng này, TS. Nguyễn Đình Cung thẳng thắn nói: "Tôi cho rằng, trong các bộ luật tồn tại hiện nay, luật nào thừa thì nên bỏ. Nếu không bỏ, tôi đảm bảo rằng luật càng sửa càng rối. Có những luật thừa cần phải bỏ như phần thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư của Luật Đầu tư, chỉ cần giữ lại phần khuyến khích ưu đãi đầu tư. Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở có thể bỏ bởi vì xét cho cùng các nội dung quy định cũng đều nằm trong Luật Xây dựng và không có gì khác.

Đặc biệt, việc buôn bán giao dịch trên thị trường bất động sản chịu sự chi phối của thị trường, đừng tạo ra một luật để chi phối quy luật của thị trường. Từ đó hình thành lợi ích nhóm trên thị trường này. Như vậy có thể giữ các Luật Đất Đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Tài sản".

Với cách tiếp cận mới, TS. Nguyễn Đình Cung cho rằng, sẽ có rất nhiều thủ tục chồng chéo được loại bỏ thay vào đó là Nhà nước tập trung việc quản lý tốt hơn. Đồng thời, chuyên gia cho rằng, đã là thị trường thì khuyến khích doanh nghiệp giao dịch, hạn chế can thiệp bằng thủ tục hành chính từ trên xuống, và nâng cao vai trò của toà án.

Như vậy tranh chấp là ra toà án, không cần phải thanh tra, kiểm tra gì nữa. Có lẽ nên bỏ thanh tra ngành, bởi nếu thanh tra theo kế hoạch, khi mà doanh nghiệp đang hoạt động bình thường lại vào thanh tra, mà đã thanh tra thì kiểu gì cũng tìm ra cái sai. Nếu doanh nghiệp vi phạm pháp luật, phải có cơ chế khởi kiện ra tòa giải quyết minh bạch và nhanh chóng. Đó là cách tốt nhất để phát triển thị trường bền vững, giúp tất cả mọi người từ doanh nghiệp đến nhà đầu tư đều tin tưởng rằng họ làm ăn chính đáng, nếu có tranh chấp thì ra toà án giải quyết.

Nêu giải pháp tháo gỡ tình trạng này, ông Nguyễn Đức Lập đề cập tới hai nhóm vấn đề lớn:

Thứ nhất, cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường bất động sản. Theo chuyên gia, bất động sản là lĩnh vực rất rộng, phổ biến trong mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Việc điều chỉnh các mối quan hệ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi phải có góc nhìn tổng thể và toàn diện mới đảm bảo hành lang pháp lý thông suốt và môi trường kinh doanh thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Việc kiện toàn hệ thống các Bộ Luật, Luật liên quan đến bất động sản để điều chỉnh hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh các dịch vụ bất động sản và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành ở cấp trung ương cho đến việc ban hành các trình tự thủ tục hành chính ở cấp cơ sở đòi hỏi sự nhất quán, xuyên suốt và đồng bộ.

Thứ hai, nghiên cứu đề xuất Luật sửa đổi các Luật liên quan khi có sự hạn chế, chồng chéo và ràng buộc bởi nhiều Luật và Bộ Luật khác nhau. Thực tế đã có Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014 hay Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch vào năm 2018. Chính phủ cần nghiên cứu đề xuất luật tương tự liên quan đến lĩnh vực bất động sản khi thực tế yêu cầu.

"Việc khơi thông hành lang pháp lý để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững ở thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế, thu hút nguồn lực trong xã hội tham gia đầu tư vào nền kinh tế, góp phần ổn định an sinh, đáp ứng nhu cầu vô cùng cấp thiết về chỗ ở của người dân, đặc biệt là nhà ở cho tầng lớp bình dân và thu nhập thấp. Thị trường bất động sản muốn phát triển ổn định, lành mạnh cũng đang gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sự đột phá trong khâu xây dựng hành lang pháp lý, đảm bảo tính xuyên suốt từ cấp trung ương đến địa phương. Và với nền kinh tế quốc gia, với sự đóng góp to lớn từ ngành bất động sản cũng đang trông chờ vào sự thay đổi này", ông Lập nhận định./.