Gần đây, nhiều cá nhân và doanh nghiệp khi tham gia mua bán, kinh doanh bất động sản đã tìm cách kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, hoặc có hiện tượng ký 2 hợp đồng ghi giá khác nhau, nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Đủ chiêu né thuế
Điển hình vào cuối năm 2021, một cá nhân ở TP. Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã bán hơn 13.000m2 đất với giá 5 tỷ đồng nhưng lại kê khai điều chuyển giá chuyển nhượng lên 8 tỷ đồng. Sau khi bị phát hiện, cá nhân này đã bị Chi cục Thuế TP. Đà Lạt ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với số tiền thuế truy thu và tiền phạt là 187,5 triệu đồng.
Một trường hợp khác tại tỉnh Phú Yên, tháng 9/2021, cơ quan CSĐT đã bắt tạm giam chủ một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn, vì đã có hành vi kê giá 259 thửa đất trên các hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước số tiền thuế hơn 2,4 tỷ đồng.
Theo quy định, người bán là cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân, còn doanh nghiệp bất động sản đóng 20% trên thu nhập và còn nhiều loại phí, lệ phí khác. Vì vậy, không ít người mua và người bán bắt tay nhau để ghi giá bán thấp hơn nhằm mục đích trốn thuế.
Tình trạng bán nhà "2 giá" cũng đã diễn ra tại một số dự án bất động sản. Những lô liền kề tại một dự án được môi giới đưa ra tiền chênh gần tương đương với giá mua ký trên hợp đồng.
Hiện nay, giao dịch bằng tiền mặt vẫn là phương thức hợp pháp trong kinh doanh bất động sản. Nhiều cá nhân và doanh nghiệp đã lợi dụng kẽ hở này để trốn thuế trót lọt nhờ thủ đoạn kê khai giá “ảo”.
Luật sư Nguyễn Văn Hùng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội phân tích, nhiều trường hợp chỉ khai giá khoảng 40% hoặc 50% so với giá trị thực của tài sản. Thế nên, việc xác định chính xác mức giá giao dịch thực sự, mức giá đưa vào hợp đồng và các bên chịu nghĩa vụ về thuế với Nhà nước là hoàn toàn không đơn giản.
“Việc kê khai giá “ảo” sẽ gây ra những hệ lụy pháp lý như làm giảm lệ phí trước bạ phải nộp cho Nhà nước. Thứ hai, làm giảm các khoản phí thẩm định cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc làm giảm thuế thu nhập doanh nghiệp mà doanh nghiệp là chủ dự án phải nộp”, ông Hùng cho biết.
Ngoài việc Nhà nước bị thất thu thuế, với chính khách hàng tham gia giao dịch kể trên cũng có nguy cơ đối diện rủi ro khi dự án xảy ra tranh chấp. Bởi, số tiền chênh lệch không được kê khai trong hợp đồng sẽ không có đủ cơ sở pháp lý để đòi chủ đầu tư.
Giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng
Trước nguy cơ thất thu ngân sách nhà nước do trốn thuế, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lí, Tổng cục Thuế đã có kiến nghị Bộ Tài chính yêu cầu các giao dịch bất động sản chỉ thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. Song song đó, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế.
Đây được cho là giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho cả người mua lẫn người bán, nâng tầm thị trường bất động sản và giúp cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều số liệu nghiên cứu mang tầm vĩ mô về giá cả, xu hướng, vốn hóa của thị trường.
Ủng hộ giải pháp đề xuất của Tổng cục Thuế, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển phân tích, Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch. BĐS vừa là hàng hóa vừa là tài sản lớn càng cần được kiểm soát để minh bạch. Đối với người mua hay bán bất động sản, việc thanh toán qua ngân hàng chỉ có lợi, an toàn cho cả đôi bên.
Từ nhiều năm nay, ngành ngân hàng luôn “đi tắt đón đầu”, cập nhật những công nghệ tiên tiến nhất để phục vụ cho hoạt động thanh toán không dùng tiền mặt. Thế nên, việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng sẽ không khó khăn cho doanh nghiệp hay khách hàng khi thực hiện. Hơn nữa, phía cơ quan quản lý cũng dễ dàng kiểm soát được nguồn tiền, thực hiện đúng quy định về nghĩa vụ thuế và truy xuất được các giao dịch nếu cần.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng rất cần quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với các giao dịch nhà đất. Việc này sẽ giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường bất động sản như thời gian qua.
Khẳng định thanh toán không dùng tiền mặt, chuyển khoản các giao dịch bất động sản là hình thức văn minh, cần được khuyến khích trong xã hội nhưng TS. Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội cho rằng, nếu nói dùng biện pháp này để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế.
Hiện nay, người dân vẫn có thói quen giao dịch bằng tiền mặt. Thậm chí, họ ưa chuộng loại hình này hơn do không phải mất thời gian để thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch tại ngân hàng. Đây sẽ là những trở ngại trong việc thay đổi thói quen, tư duy của khách hàng.
Để giải quyết “nút thắt” này đòi hỏi quy định trên phải được Luật hóa. Chỉ khi được quy định trong luật mới có căn cứ xử lý, khi đó, trường hợp nào tiến hành giao dịch bất động sản mà không chấp hành quy định sẽ bị xử lý. Đồng thời, cần kiên quyết xử lí triệt để những cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có hành vi gian lận, trốn thuế theo khung hình phạt thích đáng.
“Khi phát hiện sai phạm, nhất là tội trốn thuế thì phải xử nặng như nhiều nước, thậm chí xử phạt theo luật Hình sự thì mới có thể ngăn chặn được các hành vi này”, ông Đính cho biết.
Được biết, ngoài kiến nghị nêu trên, Tổng cục Thuế cũng đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan Thuế, sửa đổi một số quy định liên quan đến Luật Đất đai, để giá đất của UBND các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá của thị trường./.
