Những ngày qua, bức xúc của cư dân chung cư Home City (Cầu Giấy, Hà Nội) đã được dư luận đặc biệt quan tâm. Bên cạnh việc “chiếm” diện tích lối đi chung làm điểm trông giữ xe, thuê đơn vị vận hành tòa nhà không đủ năng lực…, cư dân Home City Trung Kính còn tố cáo chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Trung Kính (Công ty Trung Kính - Văn Phú) có dấu hiệu lừa dối khách hàng.
Cụ thể, trong Hợp đồng mua bán căn hộ và tất cả các văn bản liên quan đến dự án Home City, chủ đầu tư đều lấy địa chỉ là 177 Trung Kính, tổ 51, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội làm địa chỉ chính thức. Tuy nhiên, sau khi bàn giao căn hộ và dọn về ở thì chủ đầu tư lại buộc người dân phải đi một lối đi khác.
Để có cái nhìn khách quan và rõ ràng hơn về sự việc, PV Reatimes có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Phú Thắng (Công ty Luật Intercode, Đoàn luật sư TP. Hà Nội):
Luật sư Nguyễn Phú Thắng.
PV: Ông đánh giá như thế nào về việc chủ đầu tư có dấu hiệu không minh bạch thông tin khi bán căn hộ cho khách hàng?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Trước hết, nếu thông tin đúng như báo chí đã phản ánh những ngày qua, thì trong vụ việc này cần phải làm rõ nội dung quy định tại Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà cư dân và chủ đầu tư đã giao kết trước đó.
Nếu hợp đồng và các phụ lục của nó quy định rõ ràng về vị trí tọa lạc của các tòa chung cư, thì đó là cơ sở để xác định địa chỉ của khu nhà chung cư và cũng là địa chỉ của các căn hộ. Việc dịch chuyển lối đi, chủ đầu tư cần phải giải thích dựa trên căn cứ hợp đồng và và viện dẫn tài liệu pháp lý khác thì mới có cơ sở thuyết phục.
Ở đây rõ ràng là có sự mập mờ thông tin, không minh bạch thậm chí là gian lận đối với khách hàng để dẫn đến việc hiểu theo hai cách khác nhau về lối đi của cư dân. Dù mập mờ thông tin hay là gian lận, lừa dối đều là những hành vi bị cấm tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS 2006 được chuyển tiếp sang Điều 4; Điều 8 của Luật kinh doanh BĐS 2014.
Thứ hai, cần đối chiếu lập luận của Đại diện chủ đầu tư với bản thiết kế tổng thể và bản thiết kế chi tiết của Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm thực hiện việc mở bán căn hộ để xác định lối đi dân cư là đường Trung Kính hay phía đường Nguyễn Chánh, theo đó chủ đầu tư phải tuân thủ việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo đúng như thiết kế được phê duyệt. Đây là nội dung quy định tại Điều 26 của Luật nhà ở 2014.
Thứ ba, pháp luật quy định nội dung thông tin về BĐS phải được chủ đầu tư công khai trên website của Doanh nghiệp, trên sàn kinh doanh BĐS bao gồm: Loại BĐS; Vị trí BĐS; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến BĐS; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có);..
Bên cạnh đó, nếu không có đủ cơ sở pháp lý, chứng cứ, tài liệu để khẳng định lối đi trên đường Trung Kính là lối đi chính thì cư dân, khách hàng mua căn hộ chung cư tại Dự án Home City cũng có lỗi một phần khi đã quá tin tưởng vào uy tín, khả năng tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư và nhất là vị trí rất đẹp của dự án nên đã không cẩn trọng với việc thông tin mập mờ, thiếu minh bạch của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, người mua căn hộ là bên yêu thế và chủ đầu tư là bên mạnh thế trong Hợp đồng nên Luật kinh doanh BĐS buộc chủ đầu tư phải công bố thông tin một cách trung thực, công khai, minh bạch. Đây là quy định mang tính nguyên tắc được nêu tại Điều 4 của Luật kinh doanh BĐS 2014 cũng như Luật kinh doanh BĐS 2006.
Ngày 11/2, nhiều khách hàng đã tập trung dưới sảnh tòa nhà để tố cáo chủ đầu tư có dấu hiệu lừa gạt khách hàng.
PV: Việc phải đi lối khác đã khiến khách hàng cảm giác bị lừ gạt, ảnh hưởng tới cuộc sống và giá trị kinh tế căn nhà. Luật sư có thể bày tỏ quan điểm của mình về việc này?
Cư dân phải đi từ đường Nguyễn Chánh vào chung cư Home City 177 Trung Kính.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Đó hoàn toàn là cảm tính, một nhận định lý tính phải dựa trên cơ sở pháp lý và kết quả đánh giá chứng cứ một cách cẩn trọng và chính xác.
Song, như tôi phân tích ở trên, để xác định Công ty Văn Phú -Trung Kính đã thực hiện một trong các hành vi sau: Thông tin không trung thực hoặc không minh bạch; có dấu hiệu gian lận hay lừa dối cần thiết phải xem xét toàn diện các Hợp đồng, phụ lục, thỏa thuận và hồ sơ pháp lý liên quan của dự án bao gồm cả hồ sơ thiết kế, thi công và hoàn công công trình dự án.
Diễn biến vụ việc cho thấy chủ đầu tư có dấu hiệu không minh bạch khi cung cấp thông tin về dự án, chưa có cơ sở khẳng định chủ đầu tư có hành vi gian lận, lừa gạt.
Những tác động tiêu cực tới đời sống hàng ngày cũng như tới lợi ích kinh tế từ việc không có lối đi như mong muốn của các hộ dân chỉ được xem xét khi đã đủ cơ sở xác định chủ đầu tư có hành vi vi phạm Hợp đồng, phụ lục, các thỏa thuận hoặc hồ sơ pháp lý đã được phê duyệt.
PV: Liên quan tới phản ánh 1/3 lối vào chung cư Home City bị Ban Quản lý "chiếm" để trông giữ xe. Theo luật sư, việc thu phí trông giữ xe tại đây có cần cơ quan chức năng cho phép không? Việc làm trên của Chủ đầu tư và Ban Quản lý có sai phạm không?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Hiện nay, do chênh lệch giữa cung và cầu, nên hiện tượng trông giữ xe không phép khá phổ biến, kể cả tại các khu nhà chung cư. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro về an ninh trật tự, phòng chống cháy nổ và tranh chấp dân sự khi có mất mát, hư hỏng, quản lý phí thu, chứng từ thu...
Theo phản ánh, 1/3 diện tích đường cư dân Home City đang đi bị Ban Quản lý tòa nhà "chiếm dụng" làm bãi đỗ xe.
Pháp luật quy định việc trông giữ xe có thu phí thì bắt buộc phải xin cấp phép theo quy định tại Thông tư 63/2014 của Bộ GTVT và Quyết định số 69/2014 của UBND TP. Hà Nội. Thông tư 63 quy định khá nhiều điều kiện để được cấp phép điểm trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô với nhiều quy định đối với đơn vị trông giữ trong đó: phải đảm bảo an ninh, trật tự; đáp ứng yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ và vệ sinh môi trường; Đường ra, vào bãi đỗ xe phải được bố trí đảm bảo an toàn và không gây ùn tắc giao thông.
Ngoài ra theo quyết định 69/2014 của Chủ tịch UBND TP Hà Nội thì mức trông giữ xe ô tô qua đêm tối đa là 1.100.000/xe đối với địa bàn quận Cầu Giấy.
Trường hợp Đơn vị quản lý, vận hành trông giữ ô tô có thu phí tại hạ tầng giao thông khu chung cư mà chưa được cấp phép bởi Sở GTVT Hà Nội là trái quy định hiện hành.
PV: Theo luật sư, việc xử lý sai phạm trên thuộc trách nhiệm của đơn vị nào?
Luật sư Nguyễn Phú Thắng: Việc xử lý vi phạm trong lĩnh vực trông giữ ô tô có thu tiền không phép hoặc sai có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời buộc yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, khắc phục nguyên trạng theo quy định tại Nghị định 46/2016 và Nghị định 167/2013.
Thẩm quyền xử phạt theo Luật xử phạt vi phạm hành chính phép thì tùy tính chất, mức độ, hậu quả của hành vi vi phạm có thể là chủ tịch UBND phường, Chủ tịch UBND quận, Chánh thanh tra Sở Giao thông Vận tải hoặc Giám đốc Sở Giao thông Vận tải thành phố.
PV: Xin cám ơn luật sư!
