Tại nhiều chung cư, khoản tiền này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua.
Nan giải tranh chấp
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến năm 2019, cả nước ghi nhận trên 4.400 nhà chung cư đang hoạt động, hơn 90% được quản lý vận hành an toàn, ổn định, gần 10% có tranh chấp và vấn đề tồn tại như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm tổ chức Ban quản trị, chậm bàn giao phí bảo trì, tranh chấp sở hữu chung - riêng, tranh chấp về một số vấn đề khác…
Về nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên, trong phiên chất vấn tại Quốc hội ngày 10/11 vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, do một số quy định pháp lý chưa thật đầy đủ, rõ ràng như cách tính diện tích căn hộ, logia. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chưa quan tâm dịch vụ sau bán hàng. Một số hợp đồng mua bán căn hộ không tuân thủ đúng quy định. Bên cạnh đó, có tình trạng buông lỏng quản lý; nhiều Ban quản trị không thực hiện đúng trách nhiệm của mình.
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng thông tin, việc tranh chấp quyền quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì (2%) không phải ở tất cả các chủ đầu tư. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ một số quy định của pháp luật cần phải xem lại, vì luật cho phép khi chưa có Ban quản trị thì chủ đầu tư được phép quản lý, sử dụng phần quỹ này, khi có Ban quản trị, sự thống nhất quá trình sử dụng đó rất khó khăn.
“Cư dân và Ban quản trị không đồng ý với số tiền mà chủ đầu tư đưa ra và đã chi tiêu trước khi có Ban quản trị. Do đó, dẫn đến việc bàn giao không thể thực hiện được vì không xác định được con số rõ ràng, vì vậy tranh chấp cứ kéo dài, dai dẳng”, ông Nguyễn Chí Dũng cho hay.
Cần siết chặt chế tài
Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó có nội dung quy định chủ đầu tư không được thu trực tiếp Quỹ bảo trì 2% của cư dân, mà cư dân đóng vào một tài khoản tại ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao Quỹ bảo trì, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi điểm d, khoản 1, Điều 37 theo hình thức xử lý tài sản của chủ đầu tư bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho Ban quản trị.
“Về giải pháp sắp tới, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng, trong đó có vấn đề kinh phí bảo trì và quản trị nhà chung cư; sửa đổi Nghị định về xử lý các vi phạm trong lĩnh vực này; tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm”, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết thêm.
Cũng liên quan đến vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, hiện nay đã có quy định trong trường hợp chủ đầu tư chây ì, chiếm dụng Quỹ bảo trì, không bàn giao cho Ban quản trị thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế chủ đầu tư. Vì thế, UBND cấp tỉnh cần phải quyết liệt trong việc cưỡng chế tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư, hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.
"Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh cần thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư theo quy định. Trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính cần ghi rõ biện pháp kê biên tài sản của chủ đầu tư để thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
"Ở nước ngoài, nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ chi trả Quỹ bảo trì cho cư dân thì cơ quan chức năng phong tỏa tài khoản của chủ đầu tư, lấy tiền đó để chi trả cho cư dân. Nếu không đủ tiền trong tài khoản mới đấu giá tài sản".
GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT
