Chủ đầu tư ra sức kích cầu, nhà đầu tư 'âm thầm' cắt lỗ tại Picity Sky Park

Chủ đầu tư tìm kế đẩy hàng, nhà đầu tư âm thầm rút lui

Thời gian qua, dự án dự án Picity Sky Park (TP. Dĩ An, Bình Dương) đang được môi giới tích cực chào bán với nhiều chính sách ưu đãi nhằm kích cầu. Các chính sách bao gồm hỗ trợ lãi suất 6%/năm, miễn lãi và gốc 24 tháng, giãn thời gian thanh toán, cùng các gói quà tặng nội thất.

Bên cạnh các chính sách hỗ trợ tài chính như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, môi giới còn tích cực giới thiệu đến khách hàng nhiều ưu đãi cộng thêm như tặng thẻ tín dụng, gói tài khoản ngân hàng ưu đãi, sử dụng phòng chờ sân bay miễn phí…

Người mua còn được chiết khấu trực tiếp 10% trên giá bán, hoặc hưởng thêm ưu đãi mỗi năm 5% trong vòng 5–8 năm mà không cần phải thanh toán vượt tiến độ. Với chính sách này, tổng mức ưu đãi thực nhận có thể lên đến 30% giá bán, khiến giá thực tế sau chiết khấu chỉ còn khoảng 39-40 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức công bố.

Điều này cho thấy phía chủ đầu tư đang chủ động tìm mọi cách để "neo lại" giá bán, sau khi thị trường phản ứng yếu với mức giá mở bán ban đầu (khoảng 45 triệu đồng/m²). Thực tế, dù đã trải qua nhiều đợt mở bán từ năm 2023 đến nay, hàng trăm căn hộ hàng gốc từ chủ đầu tư vẫn chưa có chủ nhân. Điều này buộc hệ thống phân phối phải tăng cường các chiêu kích cầu cho Picity Sky Park.

Theo khảo sát, Picity Sky Park dù đang ở giai đoạn ký hợp đồng mua bán (HĐMB) nhưng đã xuất hiện tín hiệu "cắt lỗ". Trên các sàn giao dịch bất động sản, xuất hiện nhiều tin rao bán căn hộ tại dự án với mức giảm giá từ 100 - 300 triệu đồng so với giá mua ban đầu, dù người bán đã thanh toán khoảng 30% giá trị căn hộ.

Điều đáng chú ý là nhiều khách hàng đã ký hợp đồng mua bán hoặc đang trong giai đoạn chờ ký cũng bắt đầu rục rịch rao bán sang nhượng lại với mức giá thấp hơn đáng kể. Trên thị trường thứ cấp, ghi nhận cho thấy nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ hoặc bán ngang giá hợp đồng, dù đã thanh toán khoảng 30% giá trị căn hộ, tương đương 600–900 triệu đồng.

Hiện nay, giá rao bán của khách hàng cũ chỉ dao động từ 40-45 triệu đồng/m², thấp hơn 10 triệu đồng so với giá chào bán hiện tại của chủ đầu tư. Trong khi đó, chủ đầu tư Pi Group lại đang tung ra loạt chính sách ưu đãi sâu, bao gồm chiết khấu trực tiếp, ưu đãi vượt tiến độ và hỗ trợ tài chính để kéo giá bán thực tế tiệm cận với giá thị trường. Chính sự điều chỉnh này đã khiến nhiều khách hàng mua sớm lâm vào thế khó, đứng trước nguy cơ lỗ nặng và khó thoát hàng, khi sản phẩm trên thị trường thứ cấp bị áp lực cạnh tranh trực tiếp từ chính nguồn hàng mới của chủ đầu tư.

Theo chuyên gia, việc khách hàng cũ chấp nhận bán không chênh hoặc chấp nhận lỗ phí giao dịch, chiết khấu cho thấy áp lực tâm lý thoát hàng đang lớn dần. Một dự án mở bán từ hai năm trước nhưng vẫn còn hàng gốc tồn kho, trong khi nhà đầu tư rao bán ngang giá, là dấu hiệu rõ rệt của thanh khoản yếu.

Nếu ngay trong giai đoạn hiện tại, khi chủ đầu tư và môi giới vẫn đang tích cực đẩy hàng nhưng thị trường thứ cấp đã giao dịch chậm, thì đến thời điểm bàn giao, khả năng “thoát hàng” sẽ càng khó khăn hơn. Điều này đặt ra rủi ro lớn về áp lực tài chính cho các nhà đầu tư còn nắm giữ sản phẩm, đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất và kỳ vọng tăng giá đều không còn hấp dẫn.

Khó định vị khách hàng mục tiêu, thanh khoản đối mặt nhiều thách thức

Dự án Picity Sky Park do Công ty Cổ phần Khách sạn Đầu tư Kim Sơn làm chủ đầu tư, được Pi Group chính thức mở bán đợt đầu tiên vào tháng 9/2023. Đến thời điểm hiện tại (tháng 6/2025), sau gần hai năm triển khai, dự án vẫn đang trong giai đoạn thi công phần thân. Dự án đang thi công đến các tầng 6,7,8 của các tòa tháp, dự kiến bàn giao vào quý 1 năm 2027, tức sau khoảng 3,5 năm kể từ thời điểm mở bán.

So với các dự án lân cận như Bcons Sala, The Felix, hay The Emerald Golf View... đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao thì tiến độ của Picity Sky Park được đánh giá là chậm hơn. Việc mở bán sớm khi dự án mới chỉ đang thi công phần móng nhưng lại chậm tiến độ trong quá trình xây dựng có thể ảnh hưởng đáng kể đến quyết định mua của người mua. Đặc biệt, khi so sánh với các dự án lân cận đã hoàn thiện hạ tầng, sẵn sàng bàn giao hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện, tính cạnh tranh của Picity Sky Park kém hấp dẫn hơn rõ rệt.

Ngoài ra, dự án chỉ mới ký hợp đồng mua bán (HĐMB) vào tháng 5/2025, tức gần hai năm sau thời điểm công bố mở bán, đặt ra nhiều lo ngại về tính pháp lý và quy trình huy động vốn. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được phép ký HĐMB khi dự án đã hoàn thiện phần móng và đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc huy động vốn sớm khi chưa đủ điều kiện có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý, đồng thời đặt dấu hỏi về năng lực tài chính và tiến độ triển khai thực tế của chủ đầu tư trong dài hạn.

Về giá bán, Picity Sky Park có giá bán hiện tại rơi vào khoảng 50 triệu đồng/m², sau khi chiết khấu còn khoảng 45 triệu đồng/m2 (không tăng sau 2 năm mở bán). Điều này cũng bộc lộ nhiều vấn đề của dự án, khi biên độ lợi nhuận không đạt như kỳ vọng của nhà đầu tư ngắn hạn.

Mức giá 50 triệu đồng/m2 cũng được cho là khá cao so với mặt bằng chung của khu vực. Ghi nhận chung, nhiều dự án cùng khu vực như Bcons Sala, Legacy Central... chỉ dao động ở mức 25–32 triệu đồng/m². Các dự án trung - cao cấp hơn như Opal Boulevard, The Rivana, Sky View... cũng chỉ ở khoảng 31- 40 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, The Felix, một dự án mới tại TP. Thuận An vừa ra mắt, có khoảng cách không xa Picity Sky Park đang được chào bán ở mức 32–34 triệu đồng/m², tương đương khoảng 1,5–2,3 tỷ đồng/căn hộ, thấp hơn rất nhiều so với Picity Sky Park. Sự chênh lệch từ 20-30% giá bán khiến Picity Sky Park khó cạnh tranh về giá.

Trong vài năm gần đây, mặt bằng giá căn hộ tại Bình Dương đã có sự biến động mạnh, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An, Thuận An. Hiện nay, giá căn hộ phổ biến dao động từ 28–45 triệu đồng/m² đối với các dự án tầm trung. Với mức giá trên 50 triệu đồng/m² như tại Picity Sky Park đang vượt khả năng chi trả của người dân địa phương.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thực tế nhu cầu mua căn hộ tại Bình Dương chủ yếu tập trung trong khoảng giá từ 1,2–2 tỷ đồng/căn, tương đương 25–35 triệu đồng/m². Phân khúc này phù hợp với những người lao động đang sinh sống, làm việc tại các khu công nghiệp hoặc người trẻ muốn an cư gần TP.HCM nhưng không đủ khả năng mua nhà tại thành phố. Đối tượng mua và thuê căn hộ chủ yếu tại Bình Dương gồm ba nhóm chính như người lao động và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp: Tập trung ở VSIP, Sóng Thần, Mỹ Phước…, nhu cầu thuê ổn định, nhưng khả năng mua có hạn, thường chỉ chọn căn hộ dưới 2 tỷ đồng.

Đối với người trẻ hoặc các gia đình nhỏ có xu hướng giãn dân khỏi TP.HCM thường mong muốn tìm kiếm sản phẩm nhà ở có mức giá dễ tiếp cận hơn, dao động quanh mức dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, với mức giá căn hộ tại Picity Sky Park dao động từ 2,7 đến trên 3 tỷ đồng, đây vẫn là ngưỡng giá quá cao so với khả năng tài chính của nhóm khách hàng này.

Ở chiều ngược lại, nhóm nhà đầu tư cá nhân (F1, F2) từng tham gia thị trường Bình Dương giai đoạn 2019–2021 với kỳ vọng “lướt sóng” cũng đang dần thoái lui khỏi thị trường do biên độ lợi nhuận ngày càng thu hẹp. Sản phẩm đầu tư hiện không còn hấp dẫn như giai đoạn trước, trong khi áp lực tài chính từ lãi vay và kỳ vọng tăng giá không còn rõ ràng.

Theo chuyên gia, thị trường căn hộ Bình Dương đang bước vào giai đoạn quan sát, chờ đợi sự điều chỉnh từ phía doanh nghiệp phát triển dự án, nhà đầu tư cũng như sự định hướng, can thiệp kịp thời từ chính quyền địa phương để tái lập thế cân bằng cung - cầu. Trong bối cảnh đó, Picity Sky Park với mức giá cao, tiến độ chậm, đang bị đánh giá là không thực sự phù hợp với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Việc thiếu định vị rõ ràng đối tượng khách hàng, cùng với sự lệch pha so với nhu cầu thực tế, khiến dự án đang đối mặt với rủi ro thanh khoản và áp lực điều chỉnh giá trong thời gian tới./.