Khi giấc mơ 'bám sóng' dự án lớn thành ác mộng cắt lỗ

Bài học nhãn tiền khi đầu tư ăn theo dự án lớn

Xu hướng đầu tư bất động sản "ăn theo" các đại dự án, đặc biệt là sân bay, đại đô thị, khu công nghiệp... bùng nổ tại nhiều tỉnh thành. Khi một "ông lớn" công bố dự án ở đâu, ngay lập tức giá đất ở khu vực xung quanh tăng mạnh. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng giá tăng chưa chắc do nhu cầu thật, mà chủ yếu đến từ kỳ vọng và làn sóng đầu cơ ngắn hạn. Và câu chuyện đầu tư bất động sản ăn theo sóng của các "ông lớn" cũng đã để lại nhiều bài học nhãn tiền trên thị trường.

Câu chuyện điển hình là tại sân bay Long Thành, từ năm 2019, đất vườn, đất nông nghiệp quanh khu quy hoạch sân bay đã bị giới đầu cơ gom hàng, chia lô và rao bán với giá gấp 3-5 lần khi có thông tin sân bay bắt đầu triển khai.

Từ hiệu ứng sân bay, giá đất nông nghiệp tăng lên chóng mặt khi nhiều doanh nghiệp đổ bộ về đây phát triển các dự án đất nền, đại đô thị. Theo khảo sát, khách mua quanh khu vực sân bay Long Thành chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ từ nhiều tỉnh thành đổ về. Họ kỳ vọng đất sẽ tăng giá, bán lại kiếm chênh lệch sau vài năm. Thế nhưng cho đến nay, nhiều nhà đầu tư không những không có lời mà còn rơi vào cảnh cắt lỗ không ai mua. Hàng loạt khu phân lô đang bỏ hoang, hạ tầng thiếu đồng bộ, không có cư dân và nhiều người mua bị vỡ mộng vì "kẹt hàng".

Sau thời gian dài bị môi giới thổi lên quá cao, đất nền vùng ven sân bay Long Thành hiện đã qua thời “ăn bằng lần”, giá vẫn cao nhưng rất khó bán. Nhà đầu tư mới nhảy vào thời điểm này đối diện với rủi ro rất lớn, dù dư địa tăng giá trong tương lai là có. 

Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng là một ví dụ điển hình khác. Có vị trí khá gần với TP.HCM, chỉ cách một con sông, Nhơn Trạch từng vào cơn sốt bất động sản trong giai đoạn 2017-2020. Giá đất nhiều khu vực quanh phà Cát Lái có nhiều thời điểm tăng phi mã, có nơi tăng 50-200% khiến nhà đầu tư khắp nơi ồ ạt đổ về săn đất nền.

Dù từng được quảng bá rầm rộ là đô thị vệ tinh TP.HCM, nhưng sau hơn 20 năm, đến nay nhiều dự án vẫn chưa có người ở, hạ tầng chắp vá. Nhà đầu tư ôm đất qua nhiều chu kỳ sốt rồi lại nguội lạnh. Sau 7-8 năm chôn vốn, nhiều người buộc phải cắt lỗ lên đến hàng tỷ đồng hoặc "bỏ hoang" chờ đợi một cơn sốt mới.

Hay thông tin về việc mở rộng sân bay Técníc Hớn Quản (Bình Phước) cũng đã tạo ra một làn sóng đầu tư mạnh mẽ tại các xã Tân Lợi và An Khương vào giai đoạn 2020. Giá đất tại đây đã bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với trước đó. Có thời điểm giá đất tại Bình Phước nhảy múa theo các đợt săn đất của nhà đầu tư, khiến giá đất nông nghiệp tăng đột biến gấp 2-3 lần thực tế thị trường. Tuy nhiên, sau khi thông tin sân bay được xác thực là chưa chính thức, thị trường đã nhanh chóng hạ nhiệt, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng "ôm đất" mà không thể bán ra. Nhiều người thậm chí cắt lỗ lên đến hàng chục tỷ đồng.

Ngay cả tại TP.HCM, một đại dự án tại quận 9 (cũ) cũng đã từng làm tăng sức nóng cho bất động sản xung quanh khu vực vào thời điểm triển khai dự án. Vào giai đoạn 2019, nhiều nhà đầu tư khắp nơi đã tìm về khu vực quận 9 gom đất nền chờ tăng giá. Thế nhưng sau 6 năm, khi dự án này đã đi vào hoạt động thì thực tế khu vực phát triển vẫn gói gọn trong khuôn viên dự án. Một sự thật trái ngược là khuôn viên nội khu phát triển sôi động bao nhiêu thì các khu vực lân cận lại trái ngược bấy nhiêu. Xung quanh dự án hiện nay vẫn hoang vắng, nhiều nhà phố xây thô bỏ hoang, đường nhỏ, tiện ích thiếu, người ở không có. Nhiều người từng mua đất từng kỳ vọng ăn theo dự án này đã phải rao bán cắt lỗ.

Thận trọng với cơn "sốt" bất ngờ

Gần đây, một đại dự án được khởi công tại Hậu Nghĩa, huyện Đức Hòa, Long An tiếp tục trở thành tâm điểm chú ý của thị trường phía Tây TP.HCM. Với quy mô gần lớn hàng trăm hecta, đây được đánh giá một đại dự án được đầu tư bài bản, có tiềm năng đô thị hóa thực sự.

Ghi nhận cho thấy, nhiều dự án đất nền đang được quảng bá rầm rộ, tận dụng hiệu ứng từ siêu dự án đại đô thị tại Hậu Nghĩa khiến giá đất xung quanh các khu vực thị trấn Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc... đang có xu hướng tăng lên nhanh hơn.

Điểm sơ qua thị trường đất nền Long An hiện nay, rất nhiều dự án đất nền được quảng bá rầm rộ với các tiềm năng tăng giá mạnh trong tương lai như Đức Hòa Central Home, Hưng Long Residence, Khu dân cư Tân Mỹ, An Phú Residence, Khu đô thị An Huy, Tân Lân Residence, Tây Nam Center Golden Land...

Đa phần các dự án này đều bán sản phẩm đất nền, với quy mô từ 300 lô cho đến vài ngàn nền đất. Thực tế, khảo sát xung quanh khu vực Hậu Nghĩa hay cả huyện Đức Hòa vẫn khá hoang vắng, mật độ dân cư thưa thớt. Đa phần xung quanh là các khu phân lô, đất trống còn nhiều, thiếu hầu hết các tiện ích cơ bản để phục vụ nhu cầu cơ bản cuộc sống. 

Theo các chuyên gia, đầu tư bất động sản khi có ông lớn đổ bộ là một lựa chọn khôn ngoan, nhưng cũng cần xem xét đến nhiều yếu tố. Tại khu vực Hậu Nghĩa, thực tế hạ tầng vùng ven chưa hoàn chỉnh. Dù chủ đầu tư dự án lớn có thể sẽ đầu tư bài bản bên trong dự án, nhưng khu vực xung quanh vẫn còn nhiều hạn chế: đường nhỏ, chưa có hệ thống cấp thoát nước hoàn chỉnh, kết nối về TP.HCM phụ thuộc Quốc lộ N2 và ĐT825 - chưa phải tuyến cao tốc.

Mật độ dân cư thấp, Hậu Nghĩa là khu vực đang trong quá trình đô thị hóa sơ khởi. Các lô đất bên ngoài dự án khó thu hút người về ở trong ngắn hạn, dẫn đến thanh khoản thấp. Pháp lý đất nền nhiều dự án đang rao bán không rõ ràng, một số nền đất rao bán quanh dự án là đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích, dễ gặp rủi ro pháp lý, quy hoạch treo, hoặc không được cấp phép xây dựng.

Dựa vào hiệu ứng "ông lớn đổ bộ", giá đất trong khu vực đã bị đẩy cao gấp 2–3 lần so với trước dù hạ tầng chưa đổi mới, dân cư chưa có, và thị trường thực tế còn rất sơ khai. Theo khảo sát, giá đất quanh khu vực Hậu Nghĩa khoảng 5 năm trước đây chỉ dưới 10 triệu đồng/m2, nay đã được chào bán trên dưới 15 - 17 triệu đồng/m2. Do đó, chuyên gia khuyến cáo người mua cần thực hiện các chuyến khảo sát giá đất xung quanh do người dân rao bán để nắm được mức giá thị trường hiện nay, tránh mua "hớ".

Theo các chuyên gia, với thông tin các dự án lớn tại Hậu Nghĩa đang triển khai, người mua cần lưu ý đây là đại dự án cần có thời gian hoàn thiện lâu dài. Ngoài ra cũng cần lường trước rủi ro trong trường hợp đại dự án có thay đổi quy mô hay thời gian triển khai, tất cả các dự án "ăn theo" sẽ rơi vào cảnh "đất chờ tương lai".

Lời cảnh tỉnh cho nhà đầu tư

Theo chuyên gia, khi xuống tiền đầu tư theo hiệu ứng dự án lớn, nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo, thận trọng, đừng nhầm lẫn "ăn theo" với "liền kề". Thực tế, nhiều dự án quảng bá rầm rộ rằng "nằm gần đại dự án nhưng thực tế cách xa hàng kilomet, giao thông chưa hoàn thiện, hạ tầng còn trên giấy vẽ. Khoảng cách địa lý không đồng nghĩa với liên kết giá trị.

Điển hình như dự án Đức Hòa Central Home được giới thiệu có gần 300 nền đất, tọa lạc trên đường Nguyễn Thiện Khiêm, người dân có thể đầu tư xây dựng ngay. Tuy nhiên, khách mua cũng cần xem đến khu vực xung quanh vẫn còn hoang vắng. Mặc dù có vị trí gần TP.HCM, nhưng một số tuyến đường kết nối vẫn đang trong quá trình nâng cấp hoặc chưa hoàn thiện, có thể ảnh hưởng đến việc di chuyển và giá trị bất động sản trong ngắn hạn. 

Tiềm năng phát triển của dự án phụ thuộc vào hạ tầng khu vực. Giá trị của Đức Hòa Central có thể bị ảnh hưởng bởi tiến độ và thành công của các dự án lớn lân cận. Nếu các dự án này chậm triển khai hoặc không đạt kỳ vọng, giá trị đầu tư có thể bị ảnh hưởng.

Trong khi đó, ghi nhận tại khu vực xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, tỷ lệ đất trống vẫn còn nhiều, dân cư thưa thớt, người dân địa phương thường xây nhà trên đất của gia đình và ít có nhu cầu mua thêm bất động sản xung quanh khi giá bị đẩy lên cao.

Mặt khác, chuyên gia tại các khu công nghiệp ít cố định về nơi ở, một số khu công nghiệp đã bố trí luôn chỗ ở cho chuyên gia. Về giá bán, các dự án này đa phần có giá bán trên dưới 2 tỷ đồng/nền đất, vượt xa nhu cầu của công nhân làm việc trong các khu công nghiệp quanh khu vực.

Nói về xu hướng đầu tư bất động sản ăn theo các dự án lớn, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cảnh báo: "Dự án lớn có thể tạo ra điểm sáng trong khu vực, nhưng không có nghĩa là tất cả các khu đất xung quanh sẽ tăng giá theo. Nếu không có quy hoạch đồng bộ và dòng người thật đến sống, các nhà đầu tư 'ăn theo' chỉ đang mua kỳ vọng rủi ro cao."

Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA Group khuyến cáo, trong giai đoạn nhiều biến động, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trong trung và dài hạn, từ đó mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng. Khi đầu tư theo các dự án lớn cũng cần lưu ý về thời gian, bởi các dự án lớn hay hạ tầng cũng cần có thời gian hoàn thành kéo dài. Vì vậy, nếu muốn rót tiền, nhà đầu tư cần tầm nhìn dài hạn, đồng thời tìm hiểu kỹ để tránh “chôn vốn” quá lâu./.