Chu kỳ khủng hoảng 10 năm: Ngành bất động sản liệu có bước qua lời nguyền?

Đó là những câu hỏi được đặt ra tại hội thảo "Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản" tổ chức sáng nay 18/7 tại TP.HCM.

Các đại biểu đóng góp ý kiến tại hội thảo sáng 18/7

Phát biểu mở đầu cuộc hội thảo, ông Nguyễn Ngọc Toàn - Phó Tổng biên tập Báo Thanh Niên đặt ra vấn đề: “Vậy thị trường bất động sản sẽ như thế nào ở nửa cuối năm bản lề của chu kỳ này? Cung cầu trên thị trường ra sao? Có nên áp dụng chiến thuật "tham lam khi thị trường sợ hãi" của nhà đầu tư thiên tài Warren Buffett để mua bất động sản dịp cuối năm hay không?"

Chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2019

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc có bong bóng hay không còn phụ thuộc ở 5 điều kiện.

Thứ nhất là kinh tế phải phát triển nóng. Kinh tế nóng nghĩa là dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Nhưng kinh tế toàn cầu hiện nay không nóng vì các cuộc khủng hoảng. Nền kinh tế của Việt Nam cũng đang trong giai đoạn phục hồi.

Thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Trong đợt khủng hoảng 2006 - 2007, tăng trưởng tín dụng của Việt Nam lên 37,8%, có số liệu khác còn cho rằng gần 53%. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ được 18,17%, chỉ bằng phân nửa năm 2007. Hiện nay, do có sự nỗ lực của Ngân hàng Nhà nước nên không có chuyện buông lỏng tín dụng, không có chuyện ngân hàng cho vay dưới chuẩn, không có chuyện không kiểm soát được dòng tiền.

Thứ ba là do lệch pha cung cầu. Có tình trạng lệch pha cung cầu nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2018, có 2 phân khúc thị trường có dấu hiệu của phát triển nóng là sốt giá đất nền và condotel, trong đó phấn khúc đất nền còn nóng hơn cả năm 2017. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có cảnh báo trong thị trường và hiện nay cơn sốt ảo giá đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả 3 đặc khu tương lai, khu vực sân bay Long Thành hay vùng ven TP.HCM.

Thứ tư là do sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ. Ở Việt Nam có dấu hiệu gia tăng nhưng chủ yếu là nhà đầu tư mua đi bán lại nên không đủ để tạo nên bong bóng.

Thứ năm là sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà nước đã sử dụng những công cụ về hành chính để điều chỉnh thị trường rất rõ.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng khẳng định “Nhà nước đã kiểm soát được 5 yếu tố trên nên không thể có bong bóng xảy ra. Bản thân Nhà nước, nhà băng, người tiêu dùng đều thông minh hơn. Vì vậy không thể có bong bóng bất động sản trong năm 2018. Và với sự điều hành của Chính phủ hiện nay cũng chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2019”.

Ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM cho biết thực tế 6 tháng vừa qua, nhìn chung nguồn cung nhà ở cả 3 phân khúc trong nửa đầu năm nay đều thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể có gần 4.000 căn nhà cao cấp so với gần 5.200 căn nhà cao cấp trong cùng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so với hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc thu nhập thấp là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn. Thị trường 6 tháng vừa qua tương đối ổn định. Do vậy, đồng tình với quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, ông Sơn cũng cho rằng không thể có bong bóng bất động sản trong năm nay.

Tốc độ tăng trưởng tín dụng nằm trong ngưỡng an toàn

Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh - Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM - cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng trong khi cả nước, tỷ lệ này chiếm từ 7 - 8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo đánh giá của nhiều chuyên gia.

Theo đại diện Ngân Hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, bài học tín dụng tăng nóng vào lĩnh vực BĐS hơn 10 năm trước vẫn còn đó nên ngay từ đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 17%. Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng cơ bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp ngân hàng phát triển bền vững mà cả thị trường bất động sản cũng ổn định.

Câu chuyện tỷ giá đang “hot” nhưng khác với trước vì yếu tố vàng đã bị loại bỏ và tỷ giá hiện chủ yếu biến động do yếu tố khách quan từ thị trường thế giới. Việc điều chỉnh nếu có là cần thiết để hỗ trợ cho xuất khẩu và vẫn nằm trong kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường bất động sản tăng trưởng tốt cũng hỗ trợ ngân hàng xử lý nợ xấu thuận lợi hơn. Tuy nhiên thị trường bất động sản có tăng trưởng hay không còn phụ thuộc vào doanh nghiệp vì vốn tín dụng chỉ hỗ trợ trong ngắn hạn.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước

Ở góc độ các doanh nghiệp trực tiếp hoạt động trên thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land bày tỏ: Các nhà đầu tư nước ngoài cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào các dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra.

Ông Hoàng Đức Khương - Giám đốc đối ngoại Tập đoàn An Gia chia sẻ: Căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn. Ví dụ đầu tháng 8, công ty tung ra thị trường dự án Sky89 với giá bán 38 - 42 triệu đồng/m2 và có lượng đặt chỗ khả quan.