|
LỜI TÒA SOẠN Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam ghi dấu với những bước đi ngoạn mục, góp phần kiến tạo bộ mặt của đất nước. Cùng với sự phát triển đó, lĩnh vực bất động sản đã và đang có những diễn biến đa dạng và phức tạp, tác động mạnh tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế Việt Nam. Xuất phát từ tầm quan trọng của lĩnh vực đang chiếm giữ “ngôi bá vương” về giá trị tài sản cùng mức độ tác động của thị trường bất động sản tới cán cân điều chỉnh kinh tế, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) đã cho ra đời chuyên mục Talkshow: Góc nhìn đa chiều. Những vấn đề thời sự nóng, những chủ đề đang gây tranh cãi trên thị trường bất động sản và các lĩnh vực có liên quan hoặc tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản sẽ được nhận định bởi các chuyên gia, nhà đầu tư uy tín, với tầm ảnh hưởng sâu rộng. Reatimes hy vọng rằng, với góc nhìn khoa học, đa diện, dựa trên kinh nghiệm thực tế của các vị khách mời sẽ mang đến cho quý độc giả một cái nhìn toàn cảnh về những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản. Chương trình sẽ đến với quý độc giả vào lúc 6h30 sáng chủ nhật hằng tuần. Kính mong quý độc giả đón xem! |
Thời gian vừa qua, cụm từ bong bóng bất động sản trở thành một từ khóa “hot” trong giới chuyên gia và nhà đầu tư. Một số dự đoán cho rằng cuối năm 2018 đến năm 2019, nhiều khả năng sẽ xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, không ít ý kiến khẳng định, ở thời điểm hiện tại, chưa hề ghi nhận những dấu hiệu tiềm ẩn nguy cơ về sự đổ vỡ trong thị trường bất động sản. Trái lại, các chỉ số đầu tư đang rất tốt. Bong bóng bất động sản có hay không đang trở thành cuộc tranh cãi của giới chuyên gia và nhà đầu tư.
Trước những tranh luận đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở miền Bắc và miền Trung Savills đã nhận lời tham gia chương trình Góc nhìn đa chiều của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam để chia sẻ những quan điểm của mình về vấn đề nóng này.
Ông Dương Đức Hiển nhấn mạnh: “Theo nhận định của chúng tôi, tính đến thời điểm này, thị trường bất động sản đang phát triển rất bình ổn, không có sự biến động nào quá lớn. Trên thực tế, chưa có bong bóng bất động sản”.
Cũng theo ông Hiển phân tích, thị trường đang diễn ra tình trạng sốt cục bộ là lý do khiến một số người bàn tán, nhắc đến cụm từ bong bóng bất động sản. “Chỉ riêng 6 tháng đầu năm nay đã ghi nhận sự biến động mạnh trên thị trường bất động sản. Đặc biệt là thời điểm đầu năm, đã bắt đầu rộ lên xuất hiện cơn sốt đất nền, cơn sốt giao dịch mua bán ở các đặc khu kinh tế. Nó tạo nên sức hút tại thời điểm đó đối với nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Trên thị trường, tình trạng đầu tư "bầy đàn" vẫn còn tồn tại. Thực tế, hiện tượng này chỉ xảy ra vài nơi mang tính cục bộ với những cơn sốt đất.
Ở thời điểm đó, Nhà nước đã có biện pháp điều chỉnh kịp thời. Tôi đánh giá cao những động thái đã góp phần làm giảm thiểu rủi ro gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cho nền kinh tế”.
Để cắt nghĩa rõ ràng về khái niệm bong bóng bất động sản, ông Hiển cho rằng: “Tôi nghĩ chưa có quá nhiều người hiểu bản chất của bong bóng bất động sản là gì. Nó có thể bong bóng chứng khoán, bong bóng bất động sản hay có thể là bong bóng ở bất kỳ một lĩnh vực nào nếu giá trị một sản phẩm đó vượt quá giá trị thực tế. Và khi giá trị vượt quá giá trị thực tế tài sản đó, người chủ sở hữu sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhà sản xuất hoặc chủ sở hữu dự án nào đó cũng sử dụng đòn bẩy tài chính. Điều này đẩy giá lên một cách bất hợp lý khiến người ta không thể chấp nhận và dừng giao dịch.
Chủ sở hữu sản phẩm không thể chi trả các khoản vay, tiếp tục theo đuổi dự án; vì vậy họ bỏ ngang và cắt lỗ nên xảy ra tình trạng vỡ bong bóng. Vỡ bong bóng là khi chủ sở hữu không đủ khả năng chi trả cho ngân hàng, dẫn tới hiện tượng xảy ra theo hiệu ứng dây chuyền mà chúng ta hay gọi là hiệu ứng domino”.
Ông Hiển cho rằng, câu chuyện phát sinh bong bóng do tốc độ tăng trưởng GDP quá nhanh hoặc GDP không ổn định dẫn tới hệ lụy của rất nhiều ngành nghề. Liên quan tới câu chuyện tín dụng với bất động sản, vị lãnh đạo Savills phân tích rõ, nếu thắt chặt tín dụng bất động sản, cần chỉ ra phải thắt chặt ở mảng nào bởi một lĩnh vực như bất động sản sẽ có nhiều phân khúc khác nhau.
“Đôi khi xuất hiện tình trạng thừa cung và thiếu cầu hoặc ngược lại thì câu chuyện xảy ra cần đánh giá là nằm ở phân khúc nào. Ví dụ, các phân khúc cao cấp ra liên tục nhưng phân khúc trung và thấp cấp lại không có. Thị trường ghi nhận đang thiếu sản phẩm trung cấp và thấp cấp. Đó là sự lệch lạc của thị trường bất động sản”.
Đánh giá tổng quan về nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng, ông Hiển nhấn mạnh: “Trong năm vừa rồi, chúng ta có rất nhiều tín hiệu tốt trên thị trường. Sau khi tổ chức APEC tại Đà Nẵng thành công, Việt Nam thu hút rất nhiều khách du lịch quốc tế… Các khách du lịch ngày càng muốn đến Việt Nam để khám phá những địa điểm nổi tiếng, đó là tín hiệu tốt cho nguồn cầu.
Năm 2017, chỉ số liên quan đến tiêu dùng rất tốt. Các chỉ số về mức cho vay cũng ở mức tốt. Với những dấu hiệu đó cho thấy, chúng ta đang có một thị trường bền vững và tương đối lành mạnh. Chưa kể, tính riêng 5 tháng đầu năm 2018, theo thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam, có 600 triệu USD rót vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tôi không nhìn thấy lý do nào để có thể xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản ở Việt Nam”.
