Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam. Ảnh: Trần Kháng.
- Thưa ông, dường như thị trường BĐS ở nước chúng ta vừa trải qua một thời kỳ khó khăn chưa từng có. Theo ông, những khó khăn đó là gì?
- Đúng như vậy. Giai đoạn 2011 – 2012 là bắt đầu vào chu kỳ khủng hoảng nặng nề nhất của thị trường BĐS hiện nay. Từ khi chúng ta có Luật kinh doanh BĐS từ năm 2005 thì các biểu hiện của thị trường đã có những phát triển quá nóng và không theo kế hoạch.
Khi đó, lượng hàng hóa bị mất cân đối rất nghiêm trọng và có sự dư thừa lớn so với khả năng thanh toán của người dân. Các mảng phân khúc thị trường nhà ở xã hội, thị trường nhà ở thương mại có quy mô nhỏ và giá hợp lý, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân thì rất thiếu. Bên cạnh đấy, bối cảnh kinh tế của thế giới, của khu vực cũng như của đất nước ta cũng có những khó khăn. Cộng hưởng những yếu tố này vào thì thị trường BĐS của nước ta đã đi vào một chu kỳ suy thoái phải nói rất nặng nề từ trước đến nay.
- Vậy đến thời điểm hiện nay, ông đánh giá về những khó khăn này như thế nào?
- Tôi cho rằng một giai đoạn khó khăn đã qua đi, một nguồn sinh khí mới đã xuất hiện. Bởi lẽ trước bối cảnh đó, Chính phủ đã đưa ra những giải pháp rất cơ bản, rất căn cơ. Ví dụ như Nghị quyết 02, Chỉ thị của Thủ tướng, rồi cộng vào đó là năm 2014, Quốc hội có ban hành những luật mới về kinh doanh BĐS, về nhà ở, về lĩnh vực xây dựng...; trong đó có quy định nhiều điểm mới thoáng đãng hơn, tạo một hành lang pháp lý để đưa ra những giải pháp rất căn bản và sáng tạo để giải quyết những khủng hoảng của thị trường BĐS. Như các bạn đã thấy đấy, từng phân khúc thị trường BĐS của chúng ta đã ấm dần lên, các hoạt động đầu tư đã bắt đầu nhộn nhịp.
- Người xưa vẫn có câu “Hãy tự cứu mình trước khi trời cứu”. Vậy các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội đã làm gì để chống đỡ với cuộc khủng hoảng này?
- Đó cũng là phản xạ tự nhiên của các doanh nghiệp. Lực lượng đông đảo các doanh nghiệp BĐS trong và ngoài thành viên của Hiệp hội BĐS đã có những bước đi phù hợp để tự điều chỉnh chiến lược phát triển của mình, như điều chỉnh lại cơ cấu hàng hóa, hoãn và giãn tiến độ của một số dự án, có sự hợp tác, liên doanh với các doanh nghiệp trong và ngoài nước để tạo nguồn lực mới cho thị trường BĐS và đưa ra được những hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân...
- Vậy trong thời kỳ này, vai trò của Hiệp hội như thế nào, thưa ông?
- Tôi cho rằng Hiệp hội đã đóng một vai trò rất quan trọng trong việc góp ý, phản biện các giải pháp, các chính sách của Chính phủ và cùng sát cánh, vận động lực lượng, đội ngũ doanh nghiệp cùng với Chính phủ, cùng với toàn xã hội vượt qua khó khăn.
Thực tế đã chứng minh rằng, thị trường BĐS của chúng ta với sự năng động của lực lượng doanh nghiệp, với chính sách đổi mới của Chính phủ, với những hiểu biết sâu sắc hơn, đúng đắn hơn của người dân đã vượt qua được khó khăn và thị trường có sự hồi phục và tăng trưởng nhanh chóng như chúng ta đã thấy trong những năm gần đây, năm 2014, 2015, 2016.
- Như vậy, có thể nhận xét rằng, việc xử lý khủng hoảng thành công trên thị trường BĐS của nước ta thời gian qua là có sự cộng hưởng nỗ lực của cả Chính phủ và doanh nghiệp. Vậy cụ thể hơn là như thế nào?
- Hiệp hội đã vận động đội ngũ thành viên, hội viên của mình và các doanh nghiệp cùng nghiên cứu và thực hiện một cách rất nghiêm túc, sáng tạo những quy định mới, những giải pháp mới của Chính phủ đối với thị trường BĐS. Ví dụ, như việc điều chỉnh lại cơ cấu hàng hóa, chuyển đổi những dự án thương mại cao cấp, chuyển sang nhà ở xã hội, chuyển sang các dự án nhà ở thương mại giá thấp, hợp lý.
Điều này đã đánh trúng vào nhu cầu của người dân, làm cho thị trường sôi động trở lại từ phân khúc nhà ở xã hội, từ phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với những giá cả hợp lý. Từ đó, lấy lại lòng tin của người dân và lan tỏa sang các phân khúc khác như các phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
Đấy là yếu tố mà Chính phủ cũng như là doanh nghiệp đã chọn đúng điểm mà cần phải tác động vào và tập trung nguồn lực tác động tại đây. Chẳng hạn như gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ là hướng doanh nghiệp và người dân vào phân khúc này. Đấy cũng là sự thành công, là một điểm rất sáng tạo của Việt Nam nếu so sánh, đối chiếu với những giải pháp của Chính phủ các nước khi mà xử lý khủng hoảng thị trường BĐS.
Tôi có thể tự hào rằng trong đó có nhiều ý kiến đóng góp của Hiệp hội đã khiến các giải pháp của Chính phủ “trúng đích” hơn, cũng như sự hưởng ứng của lực lượng doanh nghiệp đã đem lại một liều thuốc rất cơ bản cho thị trường BĐS được khôi phục và phát triển trở lại.
Ông Nguyễn Trần Nam trò chuyện với phóng viên Reatimes. Ảnh: Trần Kháng.
- Vào thời điểm đó, một dòng tín dụng khổng lồ đã “bị” rút khỏi thị trường BĐS. Vậy các doanh nghiệp BĐS làm thế nào để tồn tại?
- Do chúng ta có sự tăng trưởng nóng về tín dụng, lạm phát tăng cao, cho nên Chính phủ phải siết chặt chính sách tiền tệ là lẽ dễ hiểu. Trong việc siết chặt chính sách tiền tệ nói chung thì nó cũng làm giảm rất mạnh dòng tiền chảy vào thị trường BĐS. Thời điểm thấp nhất thì dư nợ tín dụng của ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chỉ còn 50% so với giai đoạn trước đây.
Khi dòng tiền bị rút tiền ra khỏi thị trường rất mạnh mà thị trường BĐS lại đòi hỏi nguồn vốn rất lớn và lâu dài nên không còn cách nào khác là các doanh nghiệp của chúng ta phải tìm cách liên doanh, liên kết, phối hợp với nhau, kể cả với các doanh nghiệp nước ngoài. Cách làm này giúp cho các doanh nghiệp tiếp tục lựa chọn ra những dự án tốt, những phân khúc hàng hóa tốt, tập trung nguồn lực chăm lo nhu cầu thực của người dân. Ví dụ như hạ tầng tốt hơn, các điều kiện dịch vụ hoàn thiện hơn, các chương trình khuyến mãi… Cộng đồng doanh nghiệp phối hợp với nhau như thế đã làm cho nguồn lực tập trung hơn vào những dự án có hiệu quả.
Như vậy, trong bối cảnh dòng tiền bị giảm sút, chính sách tín dụng bị siết chặt thì chúng ta vẫn đảm bảo được nguồn lực mà đưa được các dự án có hiệu quả vào kinh doanh, đưa hàng hóa vào thị trường và tính thanh khoản cũng tốt hơn.
- Đến đây, có thể ví Hiệp hội như chiếc cầu nối liên kết giữa Chính phủ với doanh nghiệp, giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp, có đúng thế không, thưa ông?
- Nếu nói như thế cũng đúng nhưng chưa đủ, vì chỉ là chiếc cầu nối thì có vẻ “bất động sản” quá, còn hoạt động của Hiệp hội lại rất năng động, thậm chí còn chủ động đi sâu vào nhiều mặt của các bên đầu cầu. Chẳng hạn, nhiệm kỳ vừa qua, Hiệp hội đã tập trung vào công tác huấn luyện, đào tạo, phổ biến các cơ chế, chính sách mới của Nhà nước. Vì vậy, các doanh nghiệp tập trung vào làm ăn, tuân thủ luật pháp hơn, đúng hướng hơn. Qua đó lấy lại lòng tin của người dân và lấy lại được sự quan tâm của người dân đối với thị trường BĐS.
Điều này hẳn nhiều người đã biết, qua một thời gian dài bị những xung đột, một số doanh nghiệp làm ăn không nghiêm túc, thu tiền không đúng chế độ, chính sách, tiến độ, chất lượng, dịch vụ không đảm bảo. Vì vậy, có thời gian thị trường ngoảnh mặt lại với thị trường BĐS.
Do đó, qua những hoạt động đào tạo, huấn luyện, giáo dục lại ý thức cũng như bản thân sức ép của thị trường đã tạo ra một sự đào thải tự nhiên. Nhiều doanh nghiệp là “tay chơi”, không đúng ngành nghề, làm ăn không mang tính lâu dài, không đặt quyền lợi khách hàng lên trên hết thì đã bị đào thải.
Trong vấn đề này, vai trò của Hiệp hội rất là quan trọng trong việc liên doanh, liên kết, giới thiệu các đầu mối, đầu tư trong nước và ngoài nước để gặp gỡ, tiếp xúc với nhau. Đặc biệt là trong giai đoạn vừa rồi, chúng tôi đã mở rất nhiều lớp huấn luyện, định hướng, giải thích, tuyên truyền và triển khai những giải pháp, biện pháp của Chính phủ, chính quyền các địa phương. Do đó, tạo ra sự cộng hưởng lớn, tạo thành nguồn lực để đẩy mạnh sự phát triển trở lại của thị trường BĐS.
- Vâng, xin cảm ơn ông đã dành cho Reatimes cuộc trò chuyện hữu ích này./.
