PV: Thưa ông, chúng ta đã có nhiều quy định về chuyện minh bạch thông tin dự án bất động sản nhưng vẫn có những tình trạng chủ đầu tư bán "chui" và dự án chưa đủ điều kiện vẫn bán. Và người dân cũng ít khi nhận được những cảnh báo từ các cơ quan chức năng. Liệu đây có phải là một hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm hiện tại?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Đúng là như vậy. Để thị trường bất động sản phát triển một cách công khai minh bạch, vừa tạo điều kiện cho cơ quan Nhà nước quản lý thị trường, vừa để người dân tránh được những dự án vi phạm để đầu tư hoặc mua bán nhà ở cho an toàn hơn thì Chính phủ đã quy định tại Nghị định 117 là hệ thống thông tin về thị trường bất động sản phải xây dựng từ hệ thống trung ương đến các cấp địa phương. Có nghĩa là ngay tại các cơ quan địa phương như Sở Xây dựng đều phải có những hệ thống thông tin về tình hình thị trường, về các dự án mới và các dự án đã được quy hoạch hình thành nhà ở cũng như phát triển bất động sản.
Ngoài ra là các thông tin về dự án sẽ được mở bán, dự án đủ điều kiện kinh doanh. Đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai khi mở bán thì chủ đầu tư phải đảm bảo một số điều kiện nhất định như nhà ở chung cư thì phải xây hoàn thành xong móng, phải có bảo lãnh của ngân hàng... Đây là một trong những điều kiện rất quan trọng để làm sao đảm bảo người mua nhà không gặp rủi ro. Nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện, không đủ năng lực để triển khai dự án thì người dân mua dự án đó vẫn có thể đảm bảo được quyền lợi khi nắm rõ thông tin.
Tuy nhiên, trên thực tế, hệ thống thông tin theo Nghị định 117 chưa được triển khai tốt, thậm chí chưa có một địa phương nào công khai minh bạch được các thông tin, xây dựng hệ thống thông tin đó theo hàng tháng, quý và một cách cập nhật hơn. Từ địa phương không có cho nên tới cấp trung ương cũng không có.
Hiện nay, chỉ mới có một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã tự công bố thông tin theo nhu cầu của mình, nhu cầu cần thiết cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hay Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng xây dựng thông tin của mình nhưng chưa được cập nhật liên tục hoặc chưa bao quát được hết. Bởi vì thông tin cũng chỉ là lấy trên một số dự án điển hình tại Hà Nội hay TP.HCM còn các địa phương khác thì không có.
Ông Nguyễn Mạnh Hà
PV: Đi sâu vào phân tích, có thể nói việc minh bạch thông tin có tác động thế nào đến thị trường, thưa ông?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thông tin minh bạch sẽ góp phần giúp thị trường minh bạch. Mà để làm được điều đó thì cần có những hệ thống thông tin cập nhật thường xuyên, từ đó cơ quan quản lý Nhà nước có những cảnh báo về thị trường, có những chính sách điều chỉnh. Ví dụ khi thị trường quá nóng về một phân khúc nào đó thì phải có sự điều chỉnh, cảnh báo đối với các nhà đầu tư, đối với địa phương, đối với các tổ chức tín dụng để làm sao điều tiết được thị trường bất động sản phát triển cân đối hơn.
Bên cạnh đó là cảnh báo về các dự án sai phạm, với dự án sai phạm lần đầu thì cũng phải đưa thông tin xem có đủ điều kinh kinh doanh hay không, hay là những dự án của chủ đầu tư tái phạm nhiều lần thì luật Nhà nước đã có quy định là không cho họ triển khai dự án tiếp theo. Để làm được điều đó phải kiên quyết và phải công khai để người dân biết, để họ tự bảo vệ mình tránh rủi ro có thể xảy ra.
PV: Quan trọng là vậy thế nhưng công tác dự báo vẫn là một điểm yếu của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong bối cảnh khó khăn về nguồn lực thì chúng ta phải giải quyết vấn đề này như thế nào?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Rõ ràng, để xây dựng một hệ thống thông tin bất động sản vẫn cần phải có nguồn lực về con người, tài chính, công nghệ và về cách thu thập thông tin... Tuy nhiên, hiện nay chúng ta có những hạn chế về biên chế con người, đầu tư công, chi tiêu công cũng đang cắt giảm. Tôi nghĩ rằng, những hệ thống thông tin đó cần được triển khai xã hội hóa.
Mặc dù hiện chưa có quy định, nhưng thực tế là nhà đầu tư và những người mua nhà đều có nhu cầu về thông tin, việc cung cấp thông tin là miễn phí trong khi đó xây dựng thông tin thì phải mất kinh phí, đây là cái chúng ta cần điều chỉnh.
Ở các nước thì việc xây dựng thông tin có sự hỗ trợ của Nhà nước một phần, và chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp, tổ chức chuyên xây dựng thông tin tự bỏ vốn làm và cơ quan nào muốn khai thác thông tin đó thì cần phải bỏ tiền, kể cả cơ quan Nhà nước. Theo đó, tôi nghĩ rằng việc xây dựng thông tin cho thị trường bất động sản không nên để Nhà nước xây dựng mà Nhà nước nên tạo cơ chế và có sự hỗ trợ một phần kinh phí.
Bên cạnh đó cũng cần phải sửa đổi Nghị định 117 về xây dựng hệ thống thông tin, tức là thông tin nào do Nhà nước quản lý, thông tin nào do hiệp hội cung cấp thì sẽ hiệu quả hơn. Trên thực tế, các nước cũng làm như vậy, cách chúng ta triển khai tốt nhất vẫn là xã hội hóa.
PV: Xét trên thực tế, phần lớn người mua nhà hiện nay đều tin tưởng vào các nhà môi giới vì đó là cầu nối đưa họ đến với chủ đầu tư. Tuy nhiên, để bán được hàng với lợi nhuận cao, một số môi giới đã không cung cấp đầy đủ các thông tin về dự án. Liệu có biện pháp nào để người hoạt động trong nghề môi giới thực hiện đúng các quy định của pháp luật, tránh thiệt hại cho người mua nhà?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng ta thấy là hiện nay, người người làm môi giới, nhà nhà là môi giới, ai cũng có thể làm môi giới. Để kinh doanh thì người ta phải cạnh tranh. Trong khi đó, đã làm nghề môi giới thì bắt buộc phải trung thực bởi họ là cầu nối giữa người bán và người mua. Nhiều người quyết định mua nhà phần lớn cũng dựa trên thông tin mà người môi giới cung cấp.
Vì thế, người làm nghề môi giới không những cần có hiểu biết về thị trường, hiểu biết về quy trình, các điều kiện kinh doanh một dự án mà còn phải có đạo đức nghề nghiệp, tính chuyên nghiệp, trung thực.
Luật Tư vấn bất động sản có hiệu lực năm 2014 cũng quy định, người làm nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải thông qua sát hạch. Tuy nhiên, chế tài xử lý các nhà môi giới chưa được thực hiện và nếu có, cũng chưa nghiêm túc. Đối với những người mua nhà khi làm việc với người môi giới cũng không rõ người đó làm ở đơn vị nào, có chứng chỉ hay không mà chỉ chăm chăm nhanh mua được nhà. Theo đó, rất cần chế tài xử lý nghiêm khắc những người làm môi giới không tuân thủ pháp luật./.
