Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ: Hiệp hội đã đóng vai trò quan trọng trong việc góp ý, phản biện các giải pháp, chính sách của Chính phủ và cùng sát cánh với đội ngũ doanh nghiệp vượt qua khó khăn.
Tôi có thể tự hào rằng nhiều ý kiến đóng góp của Hiệp hội đã khiến các giải pháp của Chính phủ “trúng đích” hơn, cũng như sự hưởng ứng của lực lượng doanh nghiệp đã đem lại một liều thuốc rất cơ bản cho thị trường bất động sản.
- Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua ông đánh giá như thế nào?
Từ khi chúng ta có Luật kinh doanh Bất động sản từ năm 2005 thì các biểu hiện của thị trường đã có những phát triển quá nóng và không theo kế hoạch. Khi đó, lượng hàng hóa bị mất cân đối rất nghiêm trọng và có sự dư thừa lớn so với khả năng thanh toán của người dân.
Các mảng phân khúc thị trường nhà ở xã hội, thị trường nhà ở thương mại có quy mô nhỏ và giá hợp lý, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân thì rất thiếu.
Bên cạnh đấy, bối cảnh kinh tế của thế giới, của khu vực cũng như của đất nước ta cũng có những khó khăn. Cộng hưởng những yếu tố này thì thị trường bất động sản 2005 – 2010 là thời điểm suy thoái nặng nề nhất từ trước đến nay.
Có được điều đó là nhờ Chính phủ đã đưa ra những giải pháp rất cơ bản như Nghị quyết 02/NQ-CP về giải phóng hàng tồn kho… Đặc biệt, năm 2014, Quốc hội có ban hành những luật mới về kinh doanh bất động sản, về nhà ở, về lĩnh vực xây dựng… trong đó có quy định nhiều điểm mới thoáng đãng hơn, tạo một hành lang pháp lý để đưa ra những giải pháp rất căn bản và sáng tạo để giải quyết những khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Hiện tại, từng phân khúc thị trường bất động sản của chúng ta đã ấm dần lên, các hoạt động đầu tư đã bắt đầu nhộn nhịp.
Mới đây, để cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh cho các doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu một luật sửa nhiều luật nhưng có điểm đáng mừng là hai Bộ Luật gồm Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản mà tôi cùng các anh em trong Bộ Xây dựng rất tâm huyết biên soạn (khi ông Nam còn giữ chức Thứ Trưởng Bộ Xây dựng – PV) thì không phải sửa điều gì trừ một số doanh nghiệp yêu cầu sửa một điểm duy nhất trong Luật Nhà ở liên quan đến định giá đất khi cổ phần hóa nhưng tôi không đồng ý.
- Ông có nhắc đến việc định giá đất trong cổ phần hóa, nhiều ý kiến cho rằng việc định giá đất thấp đã làm thất thoát tài sản nhà nước, còn phía doanh nghiệp khẳng định đây là việc làm phù hợp giúp các đơn vị này làm ăn hiệu quả hơn. Vậy ông đứng về quan điểm nào?
Trong Luật Nhà ở có điều khoản quy định các cơ quan, nhà máy, doanh nghiệp đang là chủ sở hữu hay nói cách khác được quyền sử dụng đất nếu đất đó là đất ở thì đương nhiên lập dự án doanh nghiệp đó sẽ là chủ đầu tư. Nhưng là đất công nghiệp, văn phòng, ngoài đất ở mà người ta đã cấp đất cho di dời ra chỗ khác thì bắt buộc phải đưa ra đấu giá.
Tôi cho rằng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi tham gia mua cổ phần DNNN cổ phần hóa chủ yếu là do sự phát sinh giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa. Và vì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư thu được này quá lớn nên với nhà đầu tư thì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất chính là “lực hấp dẫn”, còn đối với Nhà nước thì đây lại là lỗ hổng dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.
- Liệu có “lợi ích nhóm” ở đây, thưa ông?
Đương nhiên việc này chỉ có lợi cho một nhóm, cho doanh nghiệp chứ không cho nhà nước. Tôi được biết có những trung tâm nghiên cứu, Viện có miếng đất cơ quan mà làm chủ đầu tư thì không đúng chức năng, do vậy họ được chỉ định doanh nghiệp khác làm chủ đầu tư thì đương nhiên sẽ lôi một doanh nghiệp khác vào.
Ngoài ra, việc chuyển đổi văn phòng sang đất nhà ở đương nhiên phải nộp thêm tiền chuyển mục đích sử dụng nhưng nó quá nho so với giá trị thực. Nếu hiện nay chuyển trả cho nhà nước để nhà nước đem đấu giá thì giá trị thu được sẽ rất nhiều.
- Vậy vấn đề này có được Hiệp hội lên tiếng mạnh mẽ trong thời gian tới?
Chúng tôi sẽ tiếp tục có ý kiến với lãnh đạo Bộ Xây dựng không được sửa điểm này trong Luật Nhà ở bởi mặc dù có lợi cho doanh nghiệp nhưng lại không có lợi cho đất nước và nhà nước.
Nhiệm kỳ tới Hiệp hội cũng có nhiều hành động cụ thể để thị trường phát triển bền vững như: “Lái” các doanh nghiệp xây dựng nhà ở giá rẻ cho người dân có thu nhập thấp; kêu gọi doanh nghiệp phải thực hiện đúng pháp luật trong việc triển khai dự án, tuyệt đối không để tình trạng xây sai rồi đập phá.
Bên cạnh đó, nhiệm kỳ tới tôi cũng đặt mục tiêu cho ra đời thí điểm Quỹ Đầu tư Bất động sản để có một kênh huy động vốn độc lập cho thị trường bất động sản mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng. Đây sẽ là những nhiệm vụ Hiệp hội quyết tâm triển khai trong thời gian tới.
- Được biết, ở Việt Nam mới chỉ có một quỹ đầu tư của Techcombank và một số quỹ đầu tư nước ngoài hoạt động như nhà đầu tư. Vậy nguồn vốn của quỹ được “lấy từ đâu”, thưa ông?
Hiện, đa số doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỷ đồng mà phần lớn chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 đến 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là vốn vay ngân hàng. Chưa kể, thực trạng ở Việt Nam rất nhiều người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa ngân hàng, trong khi, vốn từ ngân hàng chỉ là nguồn ngắn hạn.
Thực tế chứng minh, cách đây vài năm, khi ngân hàng siết vốn khiến thị trường bất động sản bế tắc, nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, nền kinh tế lãnh hậu quả. Vì vậy, nguồn vốn cho bất động sản là yếu tố then chốt.
Hiện chúng ta vẫn chỉ đang huy động từ 3 nguồn vốn là từ người dân, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng. Nếu theo thông lệ quốc tế thì điều này chưa đủ. Do đó, cần có quỹ tài chính mới, thúc đẩy vốn thị trường bất động sản dồi dào, minh bạch hơn…
Quỹ bất động sản này như một quỹ tín thác bất động sản đứng ra gom tiền dưới hình thức phát hành chứng chỉ trong dân cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường, chứng chỉ đầu tư bất động sản giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có cơ chế chia cổ tức hàng năm…
- Vâng! Xin cảm ơn ông./.
