25/08/2020, 16:03 GMT+7

Áp dụng quy định pháp luật về đấu thầu dự án có sử dụng đất:

Chủ tịch tỉnh Thanh Hóa trăn trở, doanh nghiệp gặp khó trăm bề

Reatimes.vn Pháp luật về đấu thầu quy định tiền sử dụng đất được tính ở thời điểm mời thầu. Trong khi Luật Đất đai thì xác định tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao đất. Điều này khiến doanh nghiệp có dự án sử dụng đất bị mặc kẹt

Lời tòa soạn:

Việc áp dụng Luật Đất đai 2013 hay pháp luật về đấu thầu nhìn từ Thông tư số 03 và Nghị định số 30 về việc lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất còn tồn tại những khoảng trống pháp lý. Trong trường hợp có sự thay đổi khung pháp lý hoặc do áp dụng pháp luật về đấu giá, đấu thầu không đúng thì phần thiệt thòi vẫn thuộc về doanh nghiệp.

Reatimes khởi đăng tuyến bài xung quanh nội dung trên để giúp độc giả làm rõ tính pháp lý của việc xác định tiền sử dụng đất nhìn từ pháp luật về đất đai và đấu thầu, thông qua câu chuyện về quản lý đất đai và đấu thầu tại tỉnh Thanh Hóa. 

Vì sao doanh nghiệp phải nộp thêm tiền sử dụng đất?

Tại Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, yêu cầu hồ sơ mời thầu cần: "Xác định tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách Nhà nước trong thời gian được giao hoặc được thuê đất". Hay nói cách khác, theo Thông tư này thì tiền sử dụng đất được xác định ở thời điểm mời thầu.

Bên cạnh đó, khoản 2, Điều 57, Nghị định số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư nêu: Trong hồ sơ mời thầu phải nêu rõ cơ sở xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách Nhà nước trong thời gian được giao, cho thuê đất. 

Khoản 2, Điều 68, Nghị định 30 quy định, văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư bao gồm các nội dung: Tổng chi phí thực hiện dự án, đơn giá tiền sử dụng đất, thuê đất, giá trị nộp ngân sách Nhà nước. Do vậy, khi lập hồ sơ mời thầu phải xác định tiền sử dụng đất nộp ngân sách tối thiểu.

Luật Đất đai 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá (Thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và các nghị định hướng dẫn thi hành = Diện tích đất x Giá đất x Thời hạn sử dụng đất (năm)”.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại quy định: Giá tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, có nghĩa là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, việc xác định giá đất theo Thông tư 03, Nghị định 30 và Luật Đất đai 2003 (xác định giá đất thời điểm mở thầu) có độ "vênh" nhất định so với Luật Đất đai 2013 (xác định giá đất thời điểm bàn giao đất) khi thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Dự án
Dự án Khu nhà ở thương mại Nam đường Nguyễn Phục (phường Quảng Thắng, TP. Thanh Hóa)

Điều này dẫn đến việc, mặc dù đã thực hiện đúng các quy định về tiền sử dụng đất theo Thông tư 03, Nghị định 30 và hợp đồng thực hiện dự án theo pháp luật về đấu thầu, thế nhưng một số doanh nghiệp ở Thanh Hóa sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo quyết định của UBND tỉnh Thanh Hóa tại thời điểm ký hợp đồng, bất ngờ phải ký thêm phụ lục hợp đồng dự án có sử dụng đất.

Lý do được cơ quan có thẩm quyền đưa ra là, giá tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, có nghĩa là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. 

Điều này đồng nghĩa với việc, giá đất sẽ được tính toán sau khi bàn giao đất chứ không phải tại thời điểm đấu thầu và nộp tiền sử dụng đất sau khi ký kết hợp đồng thực hiện dự án theo Thông tư 03, Nghị định 30...

Với việc áp dụng quy định này, nhà đầu tư được lựa chọn trúng thầu dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03, Nghị định 30 sẽ phải nộp thêm tiền sử dụng đất bởi giá trị tiền sử dụng đất thời điểm trúng thầu đã có chênh lệch so với thời điểm nhận bàn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. 

Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, quy định về việc lựa chọn nhà thầu như sau:

2.2. Nội dung hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu

Hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu được lập theo hướng dẫn nêu tại Phụ lục kèm theo Thông tư này. Trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu cần nêu rõ các nội dung sau đây làm cơ sở cho nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất:

- Thời gian giao đất hoặc cho thuê đất;

- Cơ sở xác định số tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách Nhà nước trong thời gian được giao đất hoặc được thuê đất;

- Việc xử lý tài sản trên đất của nhà đầu tư sau khi hết thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất theo hướng chuyển toàn bộ quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản trên đất cho cơ quan Nhà nước liên quan.

Khảo sát của phóng viên Reatimes cho thấy, hiện nay trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa có một số dự án nằm trong diện phải tính toán lại tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, mặc dù trước đó nhà đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính căn cứ quyết định phê duyệt trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03/2009.

Đơn cử, ngày 18/11/2014, UBND tỉnh Thanh Hóa ra quyết định về việc phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất Khu nhà ở thương mại Nam đường Nguyễn Phục (phường Quảng Thắng, TP. Thanh Hóa). Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Minh Hương là nhà thầu được lựa chọn với tổng mức đầu tư gần 600 tỷ đồng, trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là gần 80 tỷ đồng. Thời điểm Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Minh Hương được mời thầu là năm 2013. 

Doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất là hơn 5,2 tỷ đồng. Giá đất, tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước đã được Sở Tài chính trình Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa ra quyết định phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Tại hồ sơ mời thầu cũng nói rõ, giá trị tiền sử dụng đất tăng giảm phụ thuộc vào diện tích (tăng hoặc giảm) khi bàn giao thực tế.

Đáng chú ý, việc lựa chọn nhà thầu này được căn cứ theo Nghị định 63/2014/NĐ-CP ngày 26/6/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu; Thông tư 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. 

Năm 2015, doanh nghiệp này đã thực hiện việc nộp khoản tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo đúng quyết định về việc phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Thế nhưng sau khi đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp này bất ngờ được đề nghị ký kết thêm phụ lục hợp đồng với lý do: "Tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được quy định: Giá trị tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước được xác định tại thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước có quyết định giao đất công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai".

Với việc xác định giá đất theo Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có thể phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất lớn gấp nhiều lần mức ban đầu đã nộp theo quyết định phê duyệt trúng đấu thầu (giá đất tại thời điểm đấu thầu đã được hội đồng định giá đất của tỉnh thẩm định, phê duyệt theo Thông tư 03).

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Minh Hương cho rằng, doanh nghiệp sẽ lâm vào cảnh lao đao về tài chính, thậm chí đối diện nguy cơ phá sản nếu phải thanh toán khoản tài chính theo cách định giá mới...

Chủ tịch tỉnh Thanh Hóa nhận định có bất cập giữa các văn bản pháp luật

Xin nhấn mạnh lại, Thông tư 03/2009/TT-BKH của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã xác định rõ trách nhiệm của bên mời thầu là xác định số tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp trong thời gian được giao đất, cho thuê đất. Thế nhưng, Luật Đất đai 2013 lại tính tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao đất...

Một chuyên gia trong lĩnh vực đấu giá, đấu thầu cho hay, nếu xác định giá đất tại thời điểm bàn giao đất theo Luật Đất đai 2013 thì không chỉ có cơ quan quản lý Nhà nước mà nhà đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn trong hoạch toán kinh doanh, đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án có sử dụng đất trước, trong và sau khi trúng thầu.

Bởi lẽ, đối với doanh nghiệp, xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là một trong những nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh bất động sản, giúp nhà đầu tư hạch toán phương án tài chính, kinh doanh để xác định tham gia đấu thầu hay không. 

"Khi tham gia dự án bất động sản thì nhà đầu tư cần được biết mình phải trả bao nhiêu tiền cho dự án có sử dụng đất chứ! Nếu theo quy định của Luật Đất đai thì có nhà đầu tư nào dám bỏ tiền tỷ để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng trước, rồi sau đó chờ phê duyệt giá đất tại thời điểm bàn giao đất không?", một vị chuyên gia cho hay.

Ông Nguyễn Đình Xứng, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa. Ảnh tư liệu.
Ông Nguyễn Đình Xứng, Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa. (Ảnh tư liệu)

Băn khoăn của nhà đầu tư cũng chính là "tâm tư" của lãnh đạo tỉnh Thanh Hóa đang gặp phải khi tổ chức thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất theo Thông tư 03, Nghị định 30.

Tại cuộc họp báo quý II, trả lời câu hỏi của phóng viên Reatimes về tính pháp lý trong việc hàng loạt nhà đầu tư có dự án sử dụng đất phải nộp thêm tiền sử dụng đất, bằng việc ký thêm phụ lục hợp đồng, xác định điều chỉnh giá đất phải nộp, ông Nguyễn Đình Xứng nhận định, điều này do sự bất cập của các văn bản pháp luật.

Ông Xứng cho hay: “Hiện có một số dự án khi đấu thầu dự án sử dụng đất, chúng ta đưa giá đất vào. Tuy nhiên, một số cơ quan Trung ương nói đưa giá đất vào là không đúng. Văn bản liên quan đến đấu thầu thì đưa giá đất vào để đấu thầu, thế nhưng Luật Đất đai thì lại quy định, giá đất tính từ thời điểm giao đất. 

Vì thế tỉnh chỉ đạo làm việc với các doanh nghiệp ký phụ lục hợp đồng, tính lại giá đất vào thời điểm giao đất cho phù hợp với Luật Đất đai.

Một bên là Nghị định, một bên là Luật thì phải thực hiện theo Luật chứ không thực hiện theo Nghị định. Có nhà đầu tư nói tính như thế không được, nhưng không thể sửa được vì Luật Đất đai quy định là xác định giá đất tại thời điểm bàn giao đất. Về khiếu nại của doanh nghiệp, hiện nay chúng tôi đang trong quá trình xử lý”.

Cần giải quyết những vấn đề tồn tại cho nhà đầu tư trúng đấu thầu theo Thông tư 03...

Trong khi đó, một số nhà đầu tư được lựa chọn theo Thông tư 03 cho rằng, việc họ có thể phải nộp thêm tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 xuất phát từ việc khung pháp lý thay đổi (thời điểm xác định giá đất theo pháp luật về đấu thầu và đất đai có sự khác nhau, do giữa các văn bản pháp luật chưa thống nhất). 

Như vậy, trong trường hợp khung pháp lý thay đổi ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, doanh thu của doanh nghiệp thì Nhà nước cần chia sẻ rủi ro.

Bà Lê Thị Hương, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Minh Hương cho biết: "Khi có quyết định và hợp đồng thực hiện dự án giữa Nhà nước và nhà đầu tư có hiệu lực, trong trường hợp khung pháp lý và văn bản luật ổn định thì nhà đầu tư chấp nhận theo quy luật vận hành của kinh tế thị trường, tức là "lời ăn lỗ chịu". 

Nhưng đối với trường hợp thay đổi văn bản luật và khung pháp lý gây ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án (lỗ) thì Nhà nước cần chia sẻ rủi ro với doanh nghiệp thay vì "ấn định" cho doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo khung pháp lý của Nhà nước. 

Do đó, đối với các dự án đã có quyết định phê duyệt hồ sơ yêu cầu và kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo Thông tư 03, nếu phía doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Nhà nước cần xem xét tính toán tiền sử dụng đất phù hợp với các văn bản hướng dẫn của Luật Đấu thầu (quy định chuyển tiếp tại Nghị định số 30) và Luật Đất đai 2003 đúng như hồ sơ sơ tuyển và hồ sơ mời thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (1/7/2014)".

Tại nội dung phụ lục hợp đồng thực hiện dự án giữa nhà đầu tư và cơ quan có thẩm quyền, UBND tỉnh Thanh Hóa đang tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về các dự án có sử dụng đất đã thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/4/2009 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Khi có văn bản của Thủ tướng Chính phủ, các bên có trách nhiệm tuân thủ ý kiến chỉ đạo tại văn bản này.  

Chương X: Điều khoản thi hành Nghị định số 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư:

Điều 97. Quy định chuyển tiếp

1. Dự án đã có quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì không phải tổ chức lựa chọn lại nhà đầu tư theo Nghị định này.

2. Đối với hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu được phát hành trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hoạt động đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án căn cứ theo quy định của Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2009, Nghị định số 24/2011/NĐ-CP ngày 05 tháng 4 năm 2011, Quyết định số 71/2010/QĐ-TTg ngày 09 tháng 11 năm 2010 và các Thông tư hướng dẫn thực hiện liên quan.

3. Đối với hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu được phát hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, Nghị định số 108/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2009, Nghị định số 24/2011/NĐ-CP ngày 05 tháng 4 năm 2011, Quyết định số 71/2010/QĐ-TTg ngày 09 tháng 11 năm 2010 và các Thông tư hướng dẫn thực hiện liên quan nhưng bảo đảm không trái với quy định của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013.

GS. Đặng Hùng Võ: "Quyết định cuối cùng thuộc về Ủy ban Thường vụ Quốc hội"

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, hiện nay rất nhiều địa phương đấu thầu dự án có sử dụng đất theo hướng dẫn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong khi Luật Đất đai thì áp dụng tính tiền sử dụng đất tại thời điểm bàn giao đất. Do pháp luật về đất đai và đấu thầu trước đó có sự "vênh" nhau nên việc áp dụng mỗi nơi mỗi khác.

"Hiện nay, Nghị định số 30/2015/NĐ-CP đã được thay thế bằng Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã có những chỉnh sửa để khắc phục những điểm bất hợp lý trong đấu thầu, trong đó có việc xác định giá đất. 

Điều đó cho thấy, trước đây trong đấu thầu dự án có sử dụng đất, việc thực hiện các quy định giữa pháp luật về đấu thầu và pháp luật về đất đai có sự vênh nhau khá nhiều. Nó không chỉ vênh về nội dung mà còn về nguyên tắc áp dụng pháp luật, dẫn đến những bế tắc trong việc thực hiện áp dụng pháp luật về đấu thầu", GS. Đặng Hùng Võ nói.

Trả lời câu hỏi của phóng viên về việc, các nhà đầu tư đã được phê duyệt kết quả trúng đấu thầu theo Thông tư 03 và hoàn thành nghĩa vụ tài chính có liên quan về tiền sử dụng đất thì có phải xác định lại giá đất theo Luật Đất đai 2013 không, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng "không nên".

"Theo tôi thì không nên vì đã xác định rồi (xác định giá đất thời điểm đấu thầu theo Thông tư 03 - PV). Đã áp dụng Thông tư 03 trong đó có việc việc xác định tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp, thì nên theo cho hết (nên thực hiện đồng bộ, xuyên suốt - PV). Không thể áp dụng theo kiểu, đoạn này thì thực hiện theo Thông tư, đoạn sau thì theo văn bản pháp luật khác. 

Bây giờ đưa ra luận cứ rằng, luật có hiệu lực thi hành cao hơn thông tư nên thực hiện theo luật thì không ổn. Nếu áp dụng thực hiện luật theo quan điểm này thì chẳng hóa ra là "bẫy" nhà đầu tư à? Không thể có chuyện hôm nay anh nói với người ta thế này, hôm sau lại bảo không phải thế đâu. Nếu áp dụng pháp luật như vậy thì doanh nghiệp và người dân làm sao chịu nổi", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm cá nhân.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng: "Nếu bây giờ thực hiện rà soát các dự án đầu tư có sử dụng đất, tôi nghĩ sẽ còn nhiều dự án phải tạm dừng lại để xem xét do các văn bản pháp luật vẫn còn độ "vênh". Bây giờ quyền quyết định thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 

Ủy ban Thường vụ Quốc hội có thể quyết theo hướng, nếu áp dụng Thông tư này thì cho áp dụng xuyên suốt hoặc quyết theo hướng tính lại giá đất theo quy định của Luật Đất đai. Quyết định đó có thể làm lợi cho nhà đầu tư nhưng mặt khác cần đảm bảo tính nhất quán về pháp luật".


Bạn đang đọc bài viết Chủ tịch tỉnh Thanh Hóa trăn trở, doanh nghiệp gặp khó trăm bề tại chuyên mục Thời sự của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP