Chủ tịch VARS: Nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao nên giá căn hộ khó giảm

Phân khúc đất nền vẫn giảm giá

Có thể thấy, phân khúc đất nền vốn là sản phẩm luôn chiếm sóng thị trường và được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Mặc dù vậy thì hơn 1 năm trở lại đây, thị trường rơi vào cảnh ảm đạm, hiện tại ở phân khúc đất nền đều ghi nhận việc người bán phải chấp nhận cắt lỗ và giảm giá sâu so với đầu năm 2022.

Theo báo cáo về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong tháng 11, DKRA cho hay, nguồn cung mới của phân khúc đất nền vẫn ở mức thấp khi ghi nhận mức giảm giá lần lượt là 84% và 43% so với cùng kỳ năm trước, tháng trước. Và nguồn cung mới tập trung ở khu vực Bình Dương, những tỉnh thành còn lại không ghi nhận được nguồn cung mới.

Cũng theo đó, lượng tiêu thụ mới của thị trường vẫn ở mức thấp với mức giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Ghi nhận, mặt bằng sơ cấp giảm trung bình từ 8 - 10% so với lần mở bán trước đó, những chính sách chiết khấu và cam kết lợi nhuận,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm mục đích kích cầu thị trường.

Ở Hà Nội, ghi nhận tại khu vực Sơn Tây, Thạch Thất, Quốc Oai, Mê Linh, Đông Anh,... mức giá đất nền đã giảm khoảng 15 - 30% so với thời điểm đầu năm 2022, thậm chí có những trường hợp cá biệt đã giảm đến hơn 30%. Mặc dù vậy thì thanh khoản ở các khu vực trên những tháng cuối năm vẫn duy trì được sự ảm đạm.

Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn có chỉ ra, mặc dù lượng tin đăng cắt lỗ giảm trong những quý cuối năm tuy nhiên thị trường vẫn chưa phục hồi về mức độ quan tâm cũng như thanh khoản.

Trong tháng 11, nhu cầu tìm mua đất nền giảm 18% so với tháng 2. Đến quý IV thì có 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%) và 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm từ 10 - 50%.

Đại diện Batdongsan.com.vn nhận định: "Đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi mà thị trường bất động sản suy thoái trong năm qua. Và gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều đã bị tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải tiến hành cắt lỗ sâu để có thể níu chân khách hàng. Mặc dù vậy thì thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy chuyển biến".

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, trong thời gian sắp tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền và có thể sẽ khiến cho mức độ quan tâm đối với phân khúc đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to".

Giá chung cư liên tục tăng

Trái lại, đối với phân khúc chung cư, trong khi nguồn cung sụt giảm tuy nhiên lực cầu vẫn rất mạnh. Theo đó thì giá bán chung cư vẫn liên tục tăng trong thời gian vừa qua, thậm chí được dự báo sẽ tiếp tục đi lên.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong thời gian 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng đến 77%. Chi tiết, trong quý 3/2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và đã tăng hơn 77% so với quý 1/2019. Nói cách khác là giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá chung cư vào cuối năm 2022 đang ở mức rất cao. Ở Hà Nội, trên thị trường sơ cấp mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt mức khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (ghi nhận khoảng 3,6 triệu đồng/m2) và 14% theo năm (ghi nhận khoảng 7 triệu đồng/m2). Ở trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt mức khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Còn ở TP. Hồ Chí Minh, giá bán thứ cấp trong quý 3/2023 đạt mức 45 triệu đồng/m2, so với quý trước tăng 3%. Mức tăng chủ yếu là nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là những dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Còn mức giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt mức hơn 60 triệu đồng/m2. Theo Bộ Xây dựng, đây là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, nhu cầu về nhà ở của người dân ở những đô thị lớn vẫn còn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài đã khiến cho nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, có nhiều dự án bị đình trệ bởi vướng mắc về mặt pháp lý cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản đã liên tục tịnh tiến trong những năm trở lại đây. Giá đất đã thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi và giải phóng mặt bằng, đền bù tăng,... Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.