Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của độ thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Tại những khu vực này, các doanh nghiệp đều phải lập dự án rồi xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Được biết, quy định mới này có mục đích chấm dứt tình trạng phân lô tự phát trong mua bán đất nền xảy ra trong những năm qua.
Suốt nhiều năm, phân lô bán nền trong các dự án bất động sản vẫn là vấn đề ‘nóng hổi’, dẫn đến nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp, người dân và sự phát triển của doanh nghiệp. Những sản phẩm phân lô được giao dịch nhiều hơn, giúp nhiều người tiếp cận được quyền sử dụng đất, giúp thị trường bất động sản càng thêm nhộn nhịp. Tuy nhiên, việc cho phép phân lô bán nền dễ dàng khiến các doanh nghiệp bất động sản lợi dụng điều này để đi gom đất, sau đó san phẳng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sơ sài rồi ‘hét giá’ bán lại cho người dân. Điều này khiến cho dự án ban đầu trở nên nham nhở, ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh đô thị, tạo ra sự rối rắm trong quy hoạch phát triển đô thị vì mỗi người dân lại xây dựng nhà ở một kiểu cách khác nhau. Do đó, những quy định về siết phân lô bán nền đã được đề ra từ nhiều năm trước.
Ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng theo quy hoạch, tạo nên giá trị thực sự cho việc sử dụng đất đai. Xét về lâu dài, đây sẽ là giải pháp cần thiết nhằm điều hướng thị trường địa ốc phát triển lành mạnh.
Ngược lại, cũng có một số quan điểm lo ngại, quy định siết phân lô sẽ đem lại những tác động với thị trường bất động sản, điển hình là việc nguồn cung và sức cầu của đất nền sẽ trở nên kém đa dạng hơn. Đáng chú ý, từ ngày 1/1/2025 thì Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực, tức là còn hơn 1 năm nữa. Vì thế, rất có thể sẽ xảy ra trường hợp phê duyệt hàng loạt để doanh nghiệp bán tháo đất phân lô.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Luật Đất đai 2003 đã có quy định cấm phân lô bán nền hoàn toàn ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng lại cho phép phân lô bán nền ở thị trấn, nông thôn. Đến luật đất đai 2013 đã cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản giai đoạn 2008-2013, song lại kéo theo nhiều bất cập. Điều này làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa một cách tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, dẫn đến tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai và tình trạng đầu cơ nhà đất.
Chính vì thế, quy định siết phân lô tách thửa sẽ giúp giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn. Đồng thời, giá đất phân lô và tách thửa đang có sẵn nhiều khả năng sẽ bị đẩy lên cao. Nhưng nếu xét về lâu dài, điều này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn được tình trạng đầu cơ, sốt đất và lãng phí tài sản.
Đất nền có thể chịu sức ép mới về nguồn cung
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, quy định mới có thể khiến cho thị trường đất nền chịu nhiều ảnh hưởng cả về nguồn cung, tệp khách hàng lẫn giá bán. Thời điểm hiện tại, có đến hơn 90% nguồn cung mua bán đất nền là những sản phẩm được các cá nhân tự phân lô, tách thửa, sau đó lập dự án bán hàng. Loại hình này có diện tích, giá bán phù hợp, nguồn hàng phong phú, phù hợp với tài chính của nhiều người và dễ tiếp cận hơn. Nó có thể ‘ăn theo’ hạ tầng hoặc các dự án chính quy, giá bán rẻ hơn so với những dự án đất nền đã hoàn thiện quy hoạch. Vì thế, đất nền tự tách thửa sẽ được ưa chuộng hơn so với đất nền chính quy.
Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, thị trường đất nền trong thời gian tới có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm có diện tích lớn của các nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô tách thửa để rao bán. Chủ đất nếu muốn thoát hàng sẽ phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ. Vì thế, theo ông Tuấn: “Siết phân lô bán nền không hạn chế cơn sốt đất trong dài hạn nhưng có thể hạn chế sốt đất trong ngắn hạn”.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group cho biết, một số chủ đầu tư có thể sẽ khá chật vật trong thời gian đầu triển khai quy định mới, về việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III cũng như quy định thanh toán giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua ngân hàng.
Tuy nhiên, nếu xét trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng một cách đồng bộ tại nhiều quốc gia phát triển, đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản, cải thiện tính minh bạch của thị trường, tạo nền tảng để thị trường phát triển bền vững.
Ông Thắng bổ sung, thị trường đất nền sẽ có những biến động lớn khi Luật mới có hiệu lực từ năm 2025. Những dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II và loại III đã triển khai, bán hàng vẫn có thể chuyển nhượng bình thường, thậm chí được hưởng lợi về giá. Những dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, ngoài ra những dự án tự phát cũng không thể khiến nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu sẽ khiến giá các sản phẩm này tăng lên.
Còn theo LS Trần Mạnh Cường (Đoàn luật sư TP HCM), luật hiện hành chỉ ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền tại các phường thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Sẽ có 105 khu vực bị tác động sau khi quy định mới chính thức có hiệu lực. Trong hơn một năm tới, thị trường đất nền tại những khu vực này sẽ có nhiều biến động mạnh.
Cụ thể, ông Cường cho biết: “Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có sổ hồng chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao”.
Dễ dàng thấy được, quy định siết phân lô là một biện pháp quyết liệt và tích cực, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, rõ ràng. Tuy nhiên, luật mới cũng ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều đối tượng, đặc biệt là những cá nhân có nhu cầu tách thửa không phục vụ việc kinh doanh. Đồng thời, nguồn cung và sức cầu đất nền cũng kém đa dạng hơn trước. Theo nhiều chuyên gia, đất nền về lâu về dài sẽ không còn là sân chơi dễ dàng mà bất kỳ ai cũng có thể tham gia nữa. Thị trường sẽ đòi hỏi cao hơn ở cả người bán và người mua. Nếu muốn thích ứng và tồn tại, các chủ đầu tư cần phải học và tuân thủ luật chơi mới.
