6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản “lao đao”
Nửa chặng đường “gian nan” của thị trường bất động sản 2023 đã khép lại. Sự khởi sắc của thị trường vẫn chưa dừng ở mức độ kỳ vọng khi mà tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp, các nhà đầu tư vẫn ngần ngại xuống tiền bởi dự toán thanh khoản chưa rõ nét. Lãi suất ngân hàng mặc dù đã giảm tuy nhiên vẫn ở mức cao, các doanh nghiệp vẫn đang phải tìm cách vượt qua những thách thức và khó khăn chưa từng thấy.
Báo cáo của thị trường bất động sản trong quý 1/2023 của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%) và số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn so với cùng kỳ năm trước ghi nhận là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%).
Trên thực tế, giao dịch ảm đạm cũng khiến cho sức khỏe của các doanh nghiệp môi giới ảnh hưởng một cách nặng nề. Báo cáo này cũng nêu rõ, bởi vì không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chủ 43% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được đến hết quý 3/2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn so với dự kiến.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, doanh thu quý 1/2023 của hơn 90% sàn giao dịch thuộc VARS đều suy giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, trong đó có hơn 61% đơn vị sụt giảm trên 50%. Hay thậm chí, một số doanh nghiệp quy mô dưới 100 nhân viên có mức sụt giảm doanh thu từ 70 - 80%. Có trên 9%% sàn giao dịch phải tiến hành cắt giảm nhân sự, trong đó 50% số sàn giao dịch cắt giảm trên 20% nhân sự so với cùng kỳ. Sàn càng nhỏ thì mức độ cắt giảm càng lớn.
Cũng theo VARS, các sàn dưới 50 nhân viên đã chấm dứt hợp đồng với hơn 90% nhân viên và gần như chết lâm sàng. Tổng kết 5 tháng đầu năm 2023, các sàn giao dịch đã cắt giảm từ 10 - 20% so với cuối năm 2022.
Và điểm nhấn duy nhất ở trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 có lẽ là sự vào cuộc một cách quyết liệt của Chính phủ khi chỉ trong thời gian 6 tháng, 10 nghị quyết và nghị định, thông tư liên quan đã được ban hành nhằm mục tiêu củng cố niềm tin cho doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư, hỗ trợ tháo gỡ những khó khăn, thúc đẩy thị trường hồi phục.
Mặc dù vậy thì một luồng quan điểm cho biết, tính hiệu quả của những chính sách này đến hiện tại vẫn chưa đạt được kỳ vọng.
Thị trường chưa hồi phục không phải ở “độ trễ” của chính sách
TS. Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho biết: “Rất nhiều ý kiến cho rằng, sự suy thoái của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 rất nặng nề, xuất phát từ việc siết chặt tín dụng quá gấp của Chính phủ, làm cho nguồn vốn đưa vào thị trường bị bóp nghẹt. Mặc dù vậy thì trong thời gian 3 năm 2020 - 2022, không khó để nhìn nhận rằng nền kinh tế đã bị suy thoái từ dịch bệnh COVID-19. Việt Nam cũng đã bị ảnh hưởng rất nặng ở năm 2021 qua những đợt giãn cách. Sau đó, nền kinh tế tiếp tục bị tác động bởi suy thoái xuất khẩu thế giới vào năm 2022. Những vấn đề vĩ mô rất tiêu cực làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản đều diễn ra trong 3 năm này. Điều đáng nói, giá bất động sản giai đoạn đó vẫn tiếp tục lập đỉnh mới, phát triển một cách quá nóng”.
Ông Hiển nói thêm: “Còn ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng 3 năm đó thị trường đã tăng trưởng bất thường bởi những nhu cầu ảo, chính vì thế việc thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 trầm lắng, giảm giá mạnh là điều tất yếu, không phải bởi động thái siết tín dụng mà là hệ quả cho các giá trị ảo từ 3 năm qua”.
Đáng chú ý, thị trường trong nửa đầu năm 2023 có những lúc còn xấu hơn kỳ ngủ đông năm 2012 - 2013. Trong những năm đó vẫn có giao dịch, chỉ là giảm giá. Tuy nhiên năm nay mặc dù giảm giá nhưng cũng không có giao dịch. Nhà đầu tư không dám xuống tiền. Các dự án giảm giá mạnh như dự án đất nền vùng ven vẫn không bán được và tiếp tục ảm đạm cho đến quý 2. Chỉ có một phân khúc có giao dịch đó là căn hộ thứ cấp.
Trong khi đó, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing - ông Trần Quang Trung nhận định, bên cạnh yếu tố vĩ mô, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý. Xét về giá có thể nói giai đoạn này là đáy của thị trường, tuy nhiên độ dài và rộng của đáy như thế nào là tùy theo từng phân khúc.
Năm 2023, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi
Nếu nhìn nhận một cách khách quan, TS. Đinh Thế Hiển cho biết trong 6 tháng đầu năm 2023 có hai tín hiệu tích cực cho thị trường đó chính là lãi suất không tiếp tục tăng như chúng ta từng lo lắng thời điểm cuối năm 2022. Tháng 6, lãi suất huy động không còn cao, chỉ còn dưới 8%, cuối năm nay có thể trở về mức trước đợt diễn ra cuộc đua về lãi suất vào quý 4/2022.
Lãi suất huy động của 4 ngân hàng lớn cũng đã ở mức 6,5 - 7% và nhiều ngân hàng thương mại nhỏ tối đa ở mức 8%.
Và tín hiệu tích cực thứ hai đó là vấn đề về trái phiếu, Nhà nước đã tiến hành kiểm soát và không để tình trạng đổ vỡ, tạo nên hệ lụy xấu. Đây chính là những chỉ dấu tích cực của nền kinh tế vĩ mô có thể tác động đến thị trường bất động sản.
Mặc dù vậy, để dự đoán bao giờ thị trường phục hồi và thăng hoa trở lại, TS. Đinh Thế Hiển cho đó là câu hỏi rất khó trả lời.
Các chuyên gia và cả cơ quan quản lý cũng đã chỉ ra những nguyên nhân khiến cho thị trường rơi vào cảnh ảm đạm như thời điểm hiện tại. Những động thái gỡ khó cũng đã được đưa ra, tuy nhiên thị trường vẫn chưa có dấu hiệu “khởi sắc”.
TS. Đinh Thế Hiển cho biết, vấn đề là nằm ở người mua. Một thị trường quy mô quá lớn như bất động sản thì không có một chính sách nào của Nhà nước có thể hỗ trợ được về tài chính. Nhà nước cũng chỉ hỗ trợ những điểm ngách của thị trường như nhà ở xã hội, khoanh vùng trái phiếu doanh nghiệp, cho phép giãn nợ,... những động thái này sẽ giúp cho thị trường không bị đổ vỡ.
Chủ tịch VARS - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường bất động sản khả năng sẽ được khơi thông một phần vào đầu quý 3/2203, tạo tiền đề cho sự phục hồi và ổn định, phát triển trở lại trong quý kế tiếp cũng như năm tới.
Ông Đính nhận định: “Dấu hiệu phục hồi sẽ rõ nét hơn vào quý 3/2023 khi mà các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Thanh khoản của thị trường cũng sẽ tập trung chính ở phân khúc này. Với việc Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành thì nếu như lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng quay trở về bất động sản từ đó làm tăng đầu tư và giao dịch ở trên thị trường”.
Đáng chú ý, bước sang tháng 7, tác động của lãi suất cũng sẽ ngấm dần. Ngoài ra, các công trình đầu tư công đang được đẩy mạnh là một xung lực tạo đà hồi phục, phát triển mạnh mẽ hơn cho thị trường bất động sản.
Cùng chung quan điểm, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng dự báo, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn vào thời điểm cuối năm khi mà các Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi dự kiến được thông qua song song với nỗ lực của Nhà nước, Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc và khó khăn của thị trường. Người dân cũng có thể tiếp cận vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn vào nửa đầu năm 2023. Điều này được kỳ vọng sẽ có thể thúc đẩy nguồn tiền chảy vào bất động sản.
Ông Trần Quang Trung nhận định, sau những nỗi đau mà nhà đầu tư bao gồm cả doanh nghiệp, cá nhân trải qua thì việc đầu tiên thị trường hồi phục là họ sẽ tìm cách thoát được hàng mà họ không muốn giữ. Đối với người đi mua, họ sẽ nhìn vào lịch sử giá của các khu đô thị đã hình thành tuy nhiên thời gian vừa qua đã bị đội giá, từ đó có sự so sánh mức giá trước và sau thời điểm tăng nóng, nếu như thấy có sự hấp dẫn thì họ vẫn sẽ xuống tiền.
