Môi giới náo loạn, chủ đầu tư tăng giá khi dự án chưa được mở bán
Khảo sát, nghiên cứu thị trường tại dự án Greenera Southmark cho thấy, dù dự án chưa triển khai xong móng, chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, tuy nhiên trên một số nền tảng mạng xã hội cũng như xung quanh dự án xuất hiện rất nhiều thông tin từ các môi giới mời chào giới thiệu, booking nhận đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng… tại dự án.
Dự án Greenera Southmark 486 Ngọc Hồi tiếp tục bị thổi giá lên 2% từ ngày 1/9/2025 (Ảnh: Minh Long).
Thông tin từ môi giới T., tự giới thiệu là nhân viên của sàn DMC Land cho biết, tại dự án này mỗi sàn được chia một giỏ hàng khác nhau nên sẽ phân phối những căn hộ khác nhau.
Đối với khách hàng chọn hình thức thanh toán sớm sẽ được chiết khấu lên tới 13% và giá trị căn hộ tại dự án khoảng 68 triệu đồng/m2. Theo môi giới T., trình tự thủ tục mua tại dự án như sau: Ở đợt 1 khách hàng sẽ vào cọc 50 triệu đồng, sau đó sẽ được dẫn lên phía chủ đầu tư ký văn bản thỏa thuận; 10 ngày tiếp theo khách hàng sẽ tiếp tục thanh toán đợt 2 với số tiền tương ứng 10% tổng giá trị căn hộ cho chủ đầu tư; và đợt 3 sẽ thanh toán toàn bộ 100% giá trị căn hộ, trước ngày 30/11/2025.
Môi giới Th., tự giới thiệu là nhân viên của sàn Hoàng Minh Group cho biết, khi khách hàng thanh toán theo tiến độ thì sẽ được chiết khấu ít hơn, với chỉ 6% và khi đó giá trị căn hộ tại dự án khoảng 74 triệu đồng/m2. Theo đó, sau khi tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng sẽ được đưa tới chủ đầu tư để ký kết văn bản thỏa thuận. Sau 10 ngày tiếp theo, khách hàng sẽ thanh toán 10% giá trị căn hộ. Đến đợt thứ 3 chính là thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng sẽ phải đóng tổng giá trị thanh toán tương ứng với 15% giá trị căn hộ. Và sau đó sẽ tiến hành thanh toán các đợt tiếp theo theo thông báo từ chủ đầu tư.
Chính sách bán hàng, nhận Booking, đặt cọc được các môi giới gửi tới khách hàng tại thời điểm trước khi tăng giá.
Như vậy, theo lời môi giới của các sàn giao dịch này đưa ra và những chính sách bán hàng được tư vấn thì tính đến ngày 30/11/2025 (ngày dự kiến mở bán chính thức của chủ đầu tư), khách hàng sẽ phải thanh toán số tiền tương ứng khoảng 15% tổng giá trị căn hộ. Nếu tính trung bình với căn có diện tích 80m2 thì trước khi đủ điều kiện mở bán chính thức và ký kết hợp đồng mua bán, khách hàng đã phải đóng trước số tiền khoảng 1,2 tỷ đồng.
Mới đây, thông tin từ các môi giới này tiếp tục cho biết, từ 1/9/2025, theo thông báo từ chủ đầu tư thì giá bán mỗi căn hộ tại dự án sẽ tăng thêm 2% so với ban đầu. Cụ thể, thông tin từ môi giới Th. cho biết, bên em cam kết giá, chính sách chính xác theo chủ đầu tư, kế hoạch tăng giá 2% từ ngày 1/9/2025.
Thông báo từ các môi giới gửi tới khách hàng về việc chủ đầu tư tăng giá bán 2% kể từ ngày 1/9/2025.
Tuy nhiên, khi được hỏi về thông báo chính thức của chủ đầu tư, môi giới này lại cho biết, về nội dung này sẽ xin chủ đầu tư, nếu khách hàng đợi đến lúc có văn bản và dấu đỏ từ chủ đầu tư thì lúc đó cũng không còn quỹ căn nữa.
Trước đó, để cập nhật tin tức tại dự án, một số môi giới cũng đã gửi thông tin cho khách hàng về tiến độ triển khai tại dự án. Theo đó, tính đến ngày 24/8/2025 tại dự án đang lắp cốp pha chuẩn bị đổ sàn tầng hầm B2 và dự kiến sẽ lên đến cốt 0.0 trong tháng 9.
Thông tin về vấn đề nêu trên, đại diện truyền thông của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết, đến nay dự án vẫn chưa mở bán, mọi văn bản ký với khách hàng tại thời điểm hiện tại là "Văn bản thỏa thuận" với nội dung "Tôi có nguyện vọng được tham gia đăng ký chọn mua 01 Căn hộ có thông tin như bên dưới (“Nhà ở”) tại dự án ngay khi chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện và thủ tục mở bán theo quy định của pháp luật Việt Nam...
Đối với việc tăng giá 2% từ ngày 1/9/2025, đại diện truyền thông của đơn vị này cũng cho biết, việc tăng giá là có thật, tuy nhiên vẫn là tăng giá đặt cọc giữ chỗ.
Đến ngày 24/8/2025, dự án chuẩn bị đổ sàn tầng hầm B2 (Ảnh môi giới cung cấp).
Thận trọng chiêu trò "làm thị trường", "thổi giá"
Theo nhận định của các chuyên gia, xét ở góc độ tích cực, hoạt động booking (đặt chỗ) sẽ hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời giúp bên bán giữ chân được những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.
Ngược lại, ở góc độ tiêu cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, không loại trừ khả năng việc đo lường thị trường này lại nhằm mục đích tăng giá bán, gây nhiễu thông tin thị trường cho người có nhu cầu thực. Chưa kể, cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.
Các chuyên gia cũng cho rằng, dưới góc độ kinh tế, đây có thể được xem là một hành vi lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn "sốt" ảo, đẩy giá lên cao. Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, khiến bài toán về xây nhà vừa túi tiền mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.
Biển bảng quảng bá, tư vấn bày tràn lan ra lòng đường quanh dự án. (Ảnh: Minh Long)
Nhận định về vấn đề này, một chuyên gia của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả một số nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng có tình trạng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, ảnh hưởng đến thị trường và sự phát triển của địa phương.
Trong trường hợp này, nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán mà các sàn giao dịch đã tư vấn làm tăng giá bán và còn cam kết là "theo chính sách của chủ đầu tư" thì khách hàng cần hết sức lưu ý bởi:
Thứ nhất, dự án chưa đủ điều kiện mở bán, việc nhận đặt cọc, booking sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà thiệt hại luôn thuộc về phía khách hàng.
Thứ hai, khách hàng cần hết sức cẩn trọng bởi lẽ chính các sàn giao dịch, nhân viên tư vấn đang tạo ra những cơn sóng ảo nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán. Trong trường hợp này có thể dễ dàng nhận thấy, có thế do nhu cầu của khách hàng cao, nhiều khách hàng đã booking đặt chỗ tại dự án nên các sàn giao dịch này đẩy lên một mức giá mới nhằm tiếp tục thăm dò thị trường và hưởng lợi từ việc tăng giá bán. Chính vì vậy khách hàng cần hết sức cẩn trọng trước những thông tin không chính thức từ phía các đơn vị môi giới, nhân viên tư vấn này.
Còn đối với chủ đầu tư cần thể hiện rõ ràng vai trò, trách nhiệm của mình bằng các hình thức cứng rắn như phối hợp với các cơ quan chức năng để đưa ra cảnh báo tới khách hàng, thậm chí có thể đề nghị các đơn vị này phối hợp để đưa ra những biện pháp cứng rắn, tránh tình trạng tạo sóng đẩy giá lên gây lũng đoạn thị trường.
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), tại khoản 1 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: "1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật…".
Tại khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bát động sản năm 2023 quy định một trong các nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: "5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng".
Do đó, đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản khẳng định, các trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc trái quy định nêu trên là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
