Hà Nội: Môi giới rầm rộ nhận đặt cọc tại dự án Greenera Southmark chưa đủ điều kiện mở bán

Môi giới công khai "náo loạn" thị trường

Thị trường bất động sản thời gian qua có tình trạng "khát" sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc chung cư vị trí trung tâm Hà Nội. Lợi dụng thực trạng này và đánh vào tâm lý "mua sớm, giá rẻ" của khách hàng, nhiều môi giới đã tư vấn, mời chào booking (đặt chỗ) những dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, hoạt động này có thể sẽ dẫn tới những hệ lụy cho thị trường như "sốt ảo", "thổi giá" hay bán giá chênh lệch… Điều đáng nói, booking hay nhận đặt cọc, đặt chỗ đang là "con dao hai lưỡi" và rất dễ khiến người tiêu dùng bị dẫn dắt, chịu tác động của hiệu ứng tâm lý đám đông, chi phối đến hành vi mua bán của họ.

Nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua cho thấy, tại không ít dự án chung cư, khu đô thị, dù dự án trong giai đoạn mới triển khai hoặc chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật nhưng đã xuất hiện tình trạng môi giới tư vấn, giới thiệu dự án và mời booking, đặt cọc giữ chỗ.

Đơn cử là dự án có tên thương mại Greenera Southmark đang được rầm rộ quảng bá, giới thiệu, nhận đặt cọc, đặt chỗ rầm rộ trong thời gian qua. Dự án này tọa lạc tại địa chỉ 486 Ngọc Hồi, Hà Nội do Công ty Cổ phần Tổng Bách Hóa và Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô khoảng 2,5ha gồm 3 tòa chung cư. Dự án này được khởi công vào ngày 10/3 năm nay.

Theo khảo sát của phóng viên vào ngày 15/8 vừa qua, dự án vẫn đang trong giai đoạn triển khai phần móng, một số hạng mục như ép cừ, san lấp, xây dựng… vẫn đang được diễn ra.

Mặc dù dự án chưa triển khai xong móng, chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, tuy nhiên trên một số nền tảng mạng xã hội cũng như xung quanh dự án xuất hiện rất nhiều thông tin từ các môi giới mời chào giới thiệu, booking nhận đặt cọc, đăng ký giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng… tại dự án.

Thông tin từ anh T., một môi giới tại dự án giới thiệu là nhân viên của sàn DMC Land cho biết, tại dự án này mỗi sàn được chia một giỏ hàng khác nhau nên sẽ phân phối những căn hộ khác nhau.

Đối với khách hàng chọn hình thức thanh toán sớm sẽ được chiết khấu lên tới 13% và giá trị căn hộ tại dự án khoảng 68 triệu đồng/m2. Theo anh T., trình tự thủ tục mua tại dự án như sau: Ở đợt 1 khách hàng sẽ vào cọc 50 triệu đồng, sau đó sẽ được dẫn lên phía chủ đầu tư ký văn bản thỏa thuận; 10 ngày tiếp theo khách hàng sẽ tiếp tục thanh toán đợt 2 với số tiền tương ứng 10% tổng giá trị căn hộ cho chủ đầu tư; và đợt 3 sẽ thanh toán toàn bộ 100% giá trị căn hộ, trước ngày 30/11/2025.

Tương tự anh T., chị Th. - một môi giới được giới thiệu là nhân viên của sàn Hoàng Minh Group cho biết, khi khách hàng thanh toán theo tiến độ thì sẽ được chiết khấu ít hơn, với chỉ 6% và khi đó giá trị căn hộ tại dự án khoảng 74 triệu đồng/m2. Theo đó, sau khi tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng sẽ được đưa tới chủ đầu tư để ký kết văn bản thỏa thuận. Sau 10 ngày tiếp theo, khách hàng sẽ thanh toán 10% giá trị căn hộ. Đến đợt thứ 3 chính là thời điểm ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng sẽ phải đóng tổng giá trị thanh toán tương ứng với 15% giá trị căn hộ. Và sau đó sẽ tiến hành thanh toán các đợt tiếp theo theo thông báo từ chủ đầu tư.

Như vậy, theo lời môi giới của các sàn giao dịch này đưa ra và những chính sách bán hàng được tư vấn thì tính đến ngày 30/11/2025 (ngày dự kiến mở bán chính thức của chủ đầu tư), khách hàng sẽ phải thanh toán số tiền tương ứng khoảng 15% tổng giá trị căn hộ. Nếu tính trung bình với căn có diện tích 80m2 thì trước khi đủ điều kiện mở bán chính thức và ký kết hợp đồng mua bán, khách hàng đã phải đóng trước số tiền khoảng 1,2 tỷ đồng.

Cũng theo các môi giới, hiện tại dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức nên chưa thể ký hợp đồng mua bán, nếu khách hàng quan tâm thì cứ đặt cọc và đóng tiền theo tiến độ như trên là sẽ mua được căn hộ.

Để minh chứng cho những lời nói của mình, các nhân viên môi giới của các sàn giao dịch này cũng gửi cho khách hàng bản đăng ký nguyện vọng cũng như văn bản thỏa thuận mà pháp nhân đứng ra ký kết với khách hàng là Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh Bất động sản Ramond Holdings. Nội dung của các văn bản này đều thể hiện rõ thông tin khách hàng đăng ký căn hộ, giá bán cũng như tiến độ thanh toán tại dự án.

Rà soát thông tin trên cổng thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội, đến nay không ghi nhận có thông tin, thông báo về việc dự án này đủ điều kiện mở bán hay được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thận trọng "mắc bẫy" làm giá, gây sốt ảo

Theo nhận định của các chuyên gia, tại khoản 1 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: "1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật…".

Tại khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bát động sản năm 2023 quy định một trong các nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: "5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng".

Do đó, các chuyên gia cho rằng những trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản thu tiền đặt cọc trái quy định như nêu trên là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Việc yêu cầu khách hàng đặt cọc hay booking trước khi dự án đủ điều kiện mở bán có thể bị coi là hành vi huy động vốn trái phép và đẩy cho khách hàng nhiều rủi ro. Để có thể giảm thiểu các rủi ro trong việc mua bán, đầu tư bất động sản, khách hàng cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và thông tin về bất động sản.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho hay, khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chưa đổ móng thì không được đưa vào kinh doanh, vì phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng mới được phép đưa vào kinh doanh.

Đồng quan điểm trên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, việc các sàn giao dịch, công ty môi giới ký kết với người dân và nhận một khoản tiền của khách hàng với nội dung môi giới cho người dân đăng ký mua bất động sản dưới những tên gọi Phiếu đăng ký, Phiếu đăng ký giữ chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng... là vi phạm điều cấm của Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 về hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật.

Theo luật sư Phượng, nội dung của các giao dịch trên không phải là cung cấp dịch vụ môi giới (trung gian giữa chủ đầu tư và người dân), chưa thu phí môi giới, nhưng có sự hứa hẹn về việc công ty môi giới đưa người dân vào mua bất động sản của một dự án chưa biết giá bán là bao nhiêu, vị trí nào, chưa biết khi nào đủ điều kiện giao dịch… Nghĩa vụ đi kèm là người dân phải nộp một khoản tiền đặt cọc và sẽ bị mất nếu không tiếp tục ký các văn bản giao dịch tiếp theo.

"Thậm chí có nhiều trường hợp, khi ký kết các văn bản Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… người dân không biết việc dự án chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bởi chính các công ty môi giới cố tình che giấu thông tin", luật sư Phượng nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, luật sư cũng nhận định, các giao dịch Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… là các giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản, nên sẽ bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

"Theo quy định pháp luật, người được môi giới thì phải trả phí môi giới cho công ty môi giới nên việc đặt cọc (nếu có) chỉ là bảo đảm nghĩa vụ thanh toán phí môi giới. Còn các giao dịch "Phiếu đăng ký đặt chỗ", "Phiếu đăng ký nguyện vọng" lại thường đưa ra mức phí môi giới 0 đồng, nhưng buộc khách hàng đặt cọc với số tiền rất lớn để ràng buộc người dân khi không tiếp tục giao dịch thì sẽ mất cọc", luật sư Phượng lý giải.

Luật sư Trần Đức Phượng cũng phân tích thêm, các giao dịch dân sự này không phải là hoạt động thăm dò thị trường. Bởi vì, hoạt động nghiên cứu thăm dò thị trường thì phải tìm kiếm, tổng hợp, phân tích đối với các thông tin về sản phẩm, về nhu cầu khách hàng, khả năng thanh toán... Trong khi Phiếu đăng ký đặt chỗ, Phiếu đăng ký nguyện vọng… thì chỉ nhắm đến thu tiền của người dân. Và nếu người dân không tiếp tục giao dịch thì sẽ không được trả tiền đặt cọc.

Do đó, những người có nhu cầu mua nhà và nhà đầu tư cần thận trọng khi xuống tiền đặt cọc, đặt chỗ, góp vốn đối với các bất động sản hình thành trong tương lai. Cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án, uy tín của chủ đầu tư và cần phải tuân thủ pháp luật về huy động vốn để tránh những rủi ro không đáng có có thể xảy ra.

Xét ở góc độ tích cực, hoạt động booking đặt chỗ sẽ hướng tới mục tiêu thăm dò thị trường, đồng thời giúp bên bán giữ chân được những khách hàng tiềm năng. Lượng khách hàng booking lớn sẽ giúp chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhìn nhận, đánh giá được thị hiếu, những phân khúc mà khách hàng đang quan tâm.

Ngược lại, ở góc độ tiêu cực, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, không loại trừ khả năng việc đo lường thị trường này lại nhằm mục đích tăng giá bán, gây nhiễu thông tin thị trường cho người có nhu cầu thực. Chưa kể, cũng sẽ có một tỷ lệ nhất định là những người môi giới, các nhà phân phối chính dự án tự bỏ tiền ra để tạo "sóng" nhằm trục lợi từ việc tăng giá bán.

Các chuyên gia cũng cho rằng, dưới góc độ kinh tế, đây có thể được xem là một hành vi lũng đoạn giá thị trường, tạo cơn sốt ảo, đẩy giá lên cao. Thực tế, hệ lụy của giá chung cư tăng đột biến, dẫn theo cơn sóng tăng giá của các bất động sản xung quanh, khiến bài toán về xây nhà vừa túi tiền mà các cơ quan chức năng bao năm nay đang tìm giải pháp càng thêm nan giải.

Từng chia sẻ nhận định về vấn đề này, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, giá bất động sản ở một số nơi có tình trạng nhảy múa, tăng vọt, trong đó có "sự góp sức" của giới đầu cơ, môi giới không chuyên nghiệp. Thậm chí, ngay cả nhà môi giới tại các công ty chuyên nghiệp cũng cố tình "tiếp tay" đẩy giá, thổi giá nhằm hưởng lợi, không phục vụ cho sự phát triển của các địa phương.