"Chưa giải chấp mà đã bán nhà ở xã hội là trái luật"

Xoay quanh câu chuyện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển nhà Phúc Đồng bán nhà ở xã hội (NƠXH) cho người dân nhưng chưa hề giải chấp, sau khi bài viết Mua NƠXH Hope Residences: Dân không vay được vốn vì chủ đầu tư đang thế chấp dự án được đăng tải đã tạo nên nhiều hiệu ứng dư luận, phóng viên Reatimes có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Thị Yến để giúp độc giả có cái nhìn rõ hơn về câu chuyện “bi hài” mà những khách hàng là người mua nhà đang phải gánh chịu hậu quả.

PV: Thưa Luật sư, các hình thức giao dịch như bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH được quy định cụ thể như thế nào?

Luật sư Nguyễn Thị Yến: Theo quy định hiện hành tại Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH như sau:

1. Chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.

2. Việc bán, cho thuê mua NƠXH hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

1. a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;
2. b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
3. c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ NƠXH do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Luật sư Nguyễn Thị Yến - Công ty Luật Everest (Đoàn Luật sư Hà Nội).

PV: Vậy đối với trường hợp chủ đầu tư muốn bán dự án NƠXH Phúc Đồng - Hope Residences phải tuân thủ các điều kiện nào?

Luật sư Nguyễn Thị Yến: Theo luật định hiện hành, tại Điểm a, Khoản 3 quy định rõ: Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Tại Điểm b của Khoản 3 này cũng thể hiện rằng: Việc cho thuê, cho thuê mua hay bán nhà ở xã hội được thực hiện sau khi có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Bên cạnh đó, nhà ở cũng cần có đủ điều kiện quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 118 của Luật này quy định: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. Đồng thời không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Muốn bán NƠXH cho người dân thì bản thân chủ đầu tư phải hoàn thành việc giải chấp.

PV: Việc chủ đầu tư Dự án NƠXH Phúc Đồng - Hope Residences chưa giải chấp căn hộ mà đã thực hiện bán NƠXH có trái quy định pháp luật?.

Luật sư Nguyễn Thị Yến: Đối với trường hợp Chủ đầu tư Dự án NƠXH chưa giải chấp mà đã thực hiện việc bán NƠXH là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật. Chủ đầu tư vi phạm đối với hành vi trên có thể bị xử phạt hành chính và khắc phục hậu quả như sau:

Khoản 1, Khoản 6, Điều 63 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 quy định về xử phạt hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng; sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản; phát triển nhà ở; quản lý sử dụng nhà và công sở

Vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở:

1. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

1. a) Thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định;
2. b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo các điều kiện theo quy định.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả:

1. a) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đã bán, cho thuê hoặc cho thuê mua không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện; buộc hoàn trả lại tiền hoặc tài sản cho bên mua, bên thuê hoặc bên thuê mua và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều này;
2. b) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi nhà ở xã hội và buộc hoàn trả bên mua, thuê, thuê mua số tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với hành vi quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này.

Xin cảm ơn luật sư!