Văn phòng kinh doanh "bám rễ" chung cư: Luật sư lý giải nguyên nhân "nhờn" luật

Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

PV: Thưa luật sư, dù Luật Nhà ở cấm kinh doanh trong chung cư đã có hiệu lực nhưng đến nay hầu hết các hộ kinh doanh vẫn ngang nhiên vi phạm. Nhiều người biện hộ rằng họ chưa thực sự hiểu về quy định này. Luật sư có thể giải thích rõ hơn?

LS Trương Anh Tuấn: Khoản 7 điều 80 Nghị đinh 99/2015 Luật Nhà ở tập trung vào quy định về hoạt động kinh doanh trong chung cư. Toàn bộ trụ sở, văn phòng, cửa hàng, nơi sản xuất của các công ty với tất cả các hình thức kinh doanh bao gồm: thương mại dịch vụ và sản xuất (không phân biệt là dịch vụ không điều kiện hay có điều kiện, có tính chất nguy hiểm hay hoạt động bình thường) đều không được phép hoạt động trong căn hộ chỉ được sử dụng với mục đích để làm nhà ở trong chung cư.

Đối với nhà đất, việc kinh doanh chỉ bị hạn chế khi nó gây ảnh hưởng, tạo ra sự nguy hiểm cho người dân, gây tiêu cực cho xã hội. Nhưng căn hộ chung cư (nhà chung cư) có sự khác biệt so với nhà đất do nó nằm trong một quần thể, một tập hợp của khu dân cư, nó là hình thức của sự nén độ thị. Do đó, đối với kinh doanh trong nhà đất luật chỉ hạn chế nhưng việc kinh doanh trong chung cư hoàn toàn bị cấm.

Nghị định nêu rõ “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn sáu tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành”. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/12/2015.

Như vậy, hạn chót để các văn phòng, trụ sở, nơi sản xuất kinh doanh trong chung cư phải di chuyển ra khỏi chung cư là ngày 30/6/2016.

PV: Vậy đối với trường hợp các công ty, doanh nghiệp vẫn còn thời hạn hợp đồng thuê căn hộ chung cư làm văn phòng, nơi sản xuất kinh doanh do kí hợp đồng dài hạn thì khi luật được đưa ra, việc thi hành luật sẽ như thế nào?

LS Trương Anh Tuấn: Trong trường hợp này, công ty hoặc doanh nghiệp thuê căn hộ chung cư sẽ có hai hướng thi hành luật.

Thứ nhất, công ty hoặc doanh nghiệp đó có thể xin gia hạn thời gian di chuyển văn phòng, nơi sản xuất kinh doanh ra khỏi chung cư sau khi kết thúc thời hạn hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của mình. Nhưng việc xin gia hạn này phải được thực hiện trước khi kết thúc hạn chót mà luật đã quy định, tức là trước ngày 30/6/2016.

Với các trường hợp không xin gia hạn được thì bắt buộc phải dừng hoạt động kinh doanh trong chung cư lại.

Một trong số nhiều văn phòng được phát hiện tại chung cư 18T2 Trung Hòa - Nhân Chính

PV: Theo ông, lý do nào khiến những công ty, doanh nghiệp này "nhờn" luật, tiếp tục “bám rễ” chung cư?

LS Trương Anh Tuấn: Lý do họ “nhờn” luật là do sự quản lý lỏng lẻo, chỉ trên giấy tờ, lệ thuộc vào thủ tục hành chính của địa phương và các cơ quan có thẩm quyền. Mọi người đều biết để đăng kí kinh doanh hoặc đăng kí mở chi nhánh thì một công dân hoặc một công ty cần phải có được giấy chứng nhận liên quan đến quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản.

Mục đích của việc đăng kí là để các cơ quan có thẩm quyền nắm được tình hình hoạt động kinh doanh trên địa bàn và tránh thất thu thuế.

Tuy nhiên, trên thực tế, bất động sản không sinh ra lợi nhuận (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản) và bất động sản là tài sản không thay đổi vị trí nhưng việc kinh doanh trên phần bất động sản đó có thể thay đổi địa điểm hoạt động và sinh ra lợi nhuận.

Vì vậy, nếu chủ sở hữu bất động sản đăng kí kinh doanh ở một địa điểm này nhưng sau đó chuyển đi một địa điểm khác để kinh doanh thì địa phương, cơ quan có thẩm quyền không thể nắm bắt được. Điều này giống như việc chỉ nắm được vỏ ốc mà không nắm được con ốc. Do đó, các công ty, doanh nghiệp dễ dàng thoát khỏi sự quản lý của chính quyền.

PV: Theo ông, giải pháp nào giúp cơ quan có thẩm quyền kiểm soát, quản lý được doanh nghiệp một cách chặt chẽ, đặc biệt với việc "lách luật" để kinh doanh trong chung cư. 

LS Trương Anh Tuấn: Tôi cho rằng nên sử dụng các thông tin như số CMND, địa chỉ thường trú hoặc nơi cư trú của người đăng kí kinh doanh và mã số thuế, doanh thu của công ty đó để thực hiện việc đăng kí kinh doanh. Vì những thông tin này là cố định một người, một công ty, không có sự thay đổi chủ sở hữu giống như tài sản nhà đất. Điều này giúp địa phương và các cơ quan có thẩm quyền tránh khỏi tình trạng bị bó buộc vào chủ sở hữu hay chủ sử dụng bất động sản.

Nếu đăng kí hoạt động kinh doanh bằng hình thức này, công ty, doanh nghiệp đăng ký kinh doanh phải tự biết cân nhắc việc lựa chọn địa điểm kinh doanh sao cho đúng pháp luật. Trong trường hợp phát hiện ra việc vi phạm luật, cơ quan có thẩm quyền có thể “nã đầu” người đăng kí hoạt động kinh doanh và đóng tất cả các giao dịch của công ty đó ngay mà không cần phải truy tìm chủ sở hữu bất động sản.

Việc xử phạt như vậy tạo ra sự răn đe mạnh mẽ và trở thành tấm gương cho các công ty, doanh nghiệp đang hoặc sắp có ý định kinh doanh trong chung cư sẽ phải từ bỏ ý định vi phạm quy định luật pháp.

PV: Bất kì một bộ luật nào cũng có tính hai mặt của nó. Dưới con mắt của một luật sư, ông có thể cho biết những hạn chế của quy định cấm kinh doanh trong chung cư trên?

- Khi đưa ra quy định này, chúng ta chưa tính đến áp lực đối với các công ty, doanh nghiệp thuê văn phòng chung cư và áp lực đối với chính nhà nước và xã hội.

Thứ nhất, việc quyết định di chuyển văn phòng, địa điểm kinh doanh ra ngoài chung cư tạo nên sức ép về chi phí đối với công ty, doanh nghiệp.

Thứ hai, khi chúng ta xây dựng chung cư và các khu tổ hợp thì đó là một giải pháp nén đô thị để hạn chế sự di chuyển của phương tiện giao thông. Từ đó làm giảm sức ép đối với hệ thống giao thông, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư lớn cho cầu vượt, hầm chui, đường sắt trên cao,…

Nhưng khi buộc các phần diện tích nhà ở và văn phòng, nơi sản xuất kinh doanh tách biệt thì sức ép này tăng lên, mật độ đi lại tăng, đường xá nhanh xuống cấp. Và khi đó, các khoản đầu tư của nhà nước sẽ tăng vọt và người dân, xã hội cũng cảm thấy khó chịu, ngột ngạt hơn.

Tuy nhiên, đây cũng là điều khó tránh khỏi trong thời đại đô thị hóa nhanh như hiện nay.

* Xin cảm ơn ông!