Nhìn chung trên thị trường hiện nay, giá bất động sản (BĐS) ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như chung cư đã tăng cao và chưa có dấu hiệu giảm giá. Thực tế này khiến người mua muốn mua BĐS tiếp tục chọn đi thuê. Nhà đầu tư cũng có xu hướng đổ tiền vào các phân khúc hướng tới nhu cầu thực như chung cư cho thuê, thay vì các phân khúc, loại hình nặng tính đầu cơ.
Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho rằng, phân khúc BĐS cho thuê sẽ có dòng tiền ổn định so với các loại hình khác, do đáp ứng đúng nhu cầu thuê của nhiều người trong lúc mặt bằng giá bán trên thị trường đang quá cao. Điều này thể hiện thông qua lượng tin và lượng quan tâm tăng trưởng khá ổn định trong 6 tháng đầu năm 2023.
Đà tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm
PV: Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn chưa phục hồi, phân khúc chung cư vẫn đang trong tình trạng mất cân đối cung - cầu và giá bán tăng cao. Nhận định của ông về loại hình chung cư cho thuê đang diễn biến ra sao?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Trong bối cảnh xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng khiến thị trường chung cư cho thuê trở nên sôi động hơn thời điểm trước.
Tháng 5/2023, loại hình bất động sản cho thuê vẫn có sự tăng nhẹ về nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng so với tháng 4/2023. Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư tăng cho thuê tăng 1%, lượng tin đăng tăng 3%. Nếu so với cùng kì năm ngoái thì 5 tháng đầu năm mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản cho thuê tăng 13%, lượng tin đăng tăng 12%.
Trong đó, chung cư cho thuê dẫn đầu về mức độ quan tâm tăng 8%, kế đó là văn phòng tăng 3% và nhà mặt phố tăng 2%.
Tại Hà Nội, thị trường chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Sự tăng trưởng của thị trường chung cư cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán.
Nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư không giảm là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn.
Ở giai đoạn từ năm 2020 đến quý II/ 2022, thị trường tập trung lớn vào loại hình bất động sản mua và bá, bởi vì biên độ lợi nhuận và cũng như mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư rất lớn do dư địa còn nhiều. Tuy nhiên, sau khi mặt bằng giá của thị trường tăng khá cao đã ảnh hưởng đến quyết định của những người có nhu cầu mua nhà mới. Chưa kể, họ nếu muốn mua nhà cũng phải đi vay trong khi lãi suất ngân hàng rất cao. Cho nên, từ cuối năm 2022 đến thời điểm hiện tại, mức độ quan tâm đến loại hình bất động sản cho thuê rất tốt. Mặc khác, do ảnh hưởng đại dịch Covid nên giá thuê bất động sản đã giảm mạnh, nên giai đoạn sau này dư địa tăng giá của loại hình này vẫn còn tốt và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cũng như mức độ quan tâm trong thời gian vừa qua.
Tóm lại, trong 6 tháng đầu năm 2023, không có biến động quá lớn về giá rao thuê chung cư nhưng vẫn có sự tăng trưởng. Đáng chú ý, tại quận Nam Từ Liêm, giá chung cư cho thuê tăng 6% và các quận, huyện còn lại đều ghi nhận giá chào thuê đi ngang.
Về mức độ quan tâm ở thị trường chung cư cho thuê cũng có sự tăng trưởng tại quận Đống Đa tăng 6% và quận Thanh Xuân có mức độ quan tâm tăng 2%. Trong đó, chung cư có diện tích nhỏ, dưới 35m2 tiếp tục thu hút người thuê nhất khi mức độ quan tâm liên tục tăng qua các quý gần đây.
PV: Theo ông, những yếu tố nào đang ảnh hưởng và quyết định đến giá thuê hiện nay?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Những thành phố như Hà Nội, TP.HCM có dân số đông, mật độ dân cư cao dẫn đến nhu cầu thuê nhà lớn và thường sẽ tập trung những khu vực nội đô.
Đối tượng chính thuê chung cư chủ yếu là các gia đình, sinh viên đến từ các tỉnh, người đi làm và các chuyên gia,…Nhu cầu chính của họ khi đi thuê là di chuyển linh hoạt, thuận tiện cho công việc. Hơn nữa, do giá bán bất động sản đang quá cao nên họ chưa đủ tiền để mua trong thời điểm hiện tại. Ngoài ra, tính cấp bách trong việc mua nhà của họ chưa cao.
Do vậy, yếu tố đầu tiên quyết định giá trị cho thuê là vị trí.
Thứ hai là tiện ích và uy tín của chủ đầu tư cũng làm ảnh hưởng đến giá thuê. Những khu chung cư đầy đủ tiện ích, chất lượng dịch vụ tốt, thu hút được lượng khách thuê nước ngoài thì những khu vực này có giá thuê cao hơn.
Thứ ba là những khu vực mang tính chất dành cho những đối tượng gia đình thường có giá thuê cao hơn cho các đối tượng sinh viên và người lao động. Ngoài ra, những chung cư có giá bán càng cao thì giá thuê cũng sẽ cao tương ứng.
Xu hướng đi ngang
PV: Trong 6 tháng cuối năm, loại hình bất động sản cho thuê có tiếp tục được xem là điểm sáng của thị trường trong bối cảnh hiện nay hay không? Thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Chúng ta thấy rằng phân khúc BĐS cho thuê sẽ có dòng tiền ổn định hơn so với các loại hình khác trên thị trường. Do loại hình này đáp ứng đúng nhu cầu thuê của nhiều người trong lúc mặt bằng giá bán trên thị trường đang quá cao. Điều này thể hiện thông qua lượng tin và lượng quan tâm tăng trưởng khá ổn định trong 6 tháng đầu năm 2023.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giá thuê và lượng quan tâm cho thuê bắt đầu có xu hướng chậm dần. Bởi vì, trong 6 tháng đầu năm, mặt bằng giá chung cư cho thuê có xu hướng tăng lên và đạt ở ngưỡng cao. Vậy nên, trong 6 tháng cuối năm giá thuê sẽ đi ngang và nguồn cung sẽ giảm. Tất nhiên, khi giá thuê đi ngang thì độ hấp dẫn của việc đi thuê cũng bắt đầu giảm so với những người cho thuê. Chưa kể, vấn đề kinh tế hiện nay cũng đang khó khăn nên ảnh hưởng đến khả năng của người đi thuê.
PV: Ông đánh giá việc ban hành và thực thi các chính sách tháo gỡ cho thị trường BĐS từ đây cho đến cuối năm?
Ông Nguyễn Quốc Anh: Thời gian qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do 2 nút thắt lớn nhất đó là vốn và pháp lý. Nhưng đến thời điểm này, thị trường đang dần xuất hiện tín hiệu tốt.
Về pháp lý, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với việc phát hành, gia hạn trái phiếu; nghị quyết 33/2023/NQ-CP ban hành một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 10/NĐ-CP bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho BĐS du lịch nghỉ dưỡng; Quyết định 338/QĐ-TTg về đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) từ nay đến năm 2030…
Đặc biệt, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng cũng đã được Quốc hội thảo luận nghiêm túc về các nội dung sửa đổi, bổ sung, dự kiến đến tháng 10/2023 này sẽ đồng loạt được thông qua, đây là một “cú hích” lớn trong việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý.
Về nguồn vốn, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi đối với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy gói tài chính này được đánh giá mức lãi suất chưa thực sự phù hợp với người mua nhà, nhưng lại được xem là vị cứu tinh đối với DN đầu tư.
Đáng chú ý hơn, từ tháng 5 lãi suất huy động của hệ thống ngân hàng tiếp tục giảm. Nhiều ngân hàng thương mại có thị phần lớn áp dụng mức lãi suất huy động phổ biến quanh mức 8%/năm, 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) duy trì mức lãi suất tiền gửi 12 tháng ở mức 7,2%/năm...
Nhưng điều chúng tôi boăn khoăn là khả năng thực thi chính sách đến thị trường như thế nào? Chẳng hạn như gói 120 nghìn tỷ cho người dân vay với lãi suất 8,2%/5 năm, thì giả sử người dân có thu nhập dưới 11 triệu đồng là điều kiện để mua nhà ở xã hội. Họ vay mua nhà 1,5 tỷ thì mỗi tháng họ phải chi trả cả gốc lẫn lãi hơn 8 triệu đồng, như vậy thực tế khá là khó khăn cho người mua nhà. Khi chính sách này chưa được giải ngân hoặc chưa tiếp cận được thì sự ảnh hưởng của chính sách đến thị trường mất thời gian hơn.
Nhìn chung từ nay đến quý IV/2023 thị trường bất động sản sẽ bắt đầu chu trình mới với sự phục hồi dần dần tại các đô thị lớn ở một số phân khúc nhất định.
Tôi cho rằng, thị trường sẽ ổn định trở lại vào quý II/2024, lượng giao dịch sẽ tốt hơn.
Trân trọng cảm ơn ông!
