Thích
Loạt dự án điều chỉnh giảm giá mạnh
Nếu như nửa cuối năm 2025, nhiều chủ căn hộ tại Hà Nội liên tục nâng giá bán nhờ thanh khoản tốt và tâm lý kỳ vọng thị trường còn tiếp tục đi lên, thì vài tháng gần đây bức tranh đã thay đổi đáng kể. Thay vì neo giá ở mức "đỉnh", nhiều chủ nhà đã chủ động điều chỉnh kỳ vọng, chấp nhận giảm giá để tìm kiếm giao dịch.
Điều đáng chú ý là xu hướng này không còn xuất hiện ở một vài dự án riêng lẻ mà đã lan sang nhiều khu vực, từ các tổ hợp cao cấp tại phía Tây Hà Nội đến những khu đô thị đã hình thành nhiều năm.
Tin rao bán một căn hộ tại The Matrix One.
Tại khu vực Mễ Trì, một căn hộ diện tích 88m2 ở The Matrix One hiện được giao dịch quanh mức 9 tỷ đồng, tương đương khoảng 102,3 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 1-1,5 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm ngoái.
Dọc trục Phạm Hùng, ghi nhận cho thấy mặt bằng giá tại nhiều dự án cũng không còn duy trì mức đỉnh. Các căn hộ tại Vinhomes Skylake hiện phổ biến ở mức 130-140 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 10-15 triệu đồng/m2 so với cuối năm 2025.
Trong khi đó, Vinhomes West Point cũng ghi nhận mức điều chỉnh khoảng 10 triệu đồng/m2, còn Vinhomes D'Capitale giảm khoảng 10-20 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí và tầm nhìn.
Ở phân khúc căn hộ hạng sang, mức giảm không chỉ tính bằng đơn giá trên mỗi mét vuông mà đã thể hiện rõ trên tổng giá trị tài sản. Chẳng hạn, một căn hộ rộng 105m2 tại Sunshine City hiện được chào bán khoảng 10,7 tỷ đồng, thấp hơn hơn 1 tỷ đồng so với trước đây.
Tại The Nine, căn hộ diện tích 131m2 hiện được rao bán khoảng 15 tỷ đồng, giảm khoảng 2 tỷ đồng so với trước Tết Nguyên đán.
Xu hướng điều chỉnh cũng lan sang nhiều dự án có mức giá vừa phải hơn. Goldmark City hiện có giá phổ biến khoảng 83,3 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 9,2% so với đỉnh cuối năm 2025.
Tin rao bán căn hộ tại Goldmark City.
Trong khi đó, Mỹ Đình Pearl giảm khoảng 10,4% so với mức cao nhất từng ghi nhận, trong khi Lucky House Kiến Hưng là một trong những dự án ghi nhận mức điều chỉnh mạnh nhất khi mặt bằng giá phổ biến đã thấp hơn khoảng 15,1% so với quý IV/2025.
Ngay cả những dự án vốn duy trì thanh khoản khá ổn định như Xuân Mai Riverside hay Eco Green Nguyễn Xiển cũng bắt đầu xuất hiện các căn hộ được chào bán với mức giá mềm hơn trước.
Cụ thể, tại Eco Green Nguyễn Xiển, căn hộ diện tích 75,6m2 hiện được rao bán khoảng 5 tỷ đồng, tương đương 66,1 triệu đồng/m2.
Một căn hộ hơn 75m2 đang được rao bán với giá 5 tỷ thuộc dự án Eco Green City.
Điểm đáng lưu ý là phần lớn mức giảm hiện nay chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, nơi giá bán được quyết định bởi kỳ vọng của chủ sở hữu. Điều đó cho thấy sau giai đoạn tăng nóng, nhiều người bán đã lựa chọn điều chỉnh giá để rút ngắn thời gian giao dịch, thay vì tiếp tục giữ mức chào bán cao như trước.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc
Điều đáng chú ý là sự điều chỉnh về giá không đồng nghĩa với việc nhu cầu thị trường suy giảm. Ngược lại, dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với căn hộ bán tại Hà Nội trong tháng 5 vẫn tăng 4% so với tháng trước. Đây là tín hiệu cho thấy người mua vẫn hiện diện trên thị trường, nhưng quyết định xuống tiền đang trở nên thận trọng hơn sau giai đoạn giá tăng nhanh.
Sự quan tâm của nhà đầu tư đang có xu hướng quay lại thị trường.
Một điểm đáng lưu ý khác là chung cư tiếp tục là loại hình giữ được sức hút tốt nhất trong nhóm bất động sản để bán. Trong khi mức độ quan tâm đối với nhà riêng, nhà mặt phố và đất nền đều giảm trong tháng 5, phân khúc căn hộ gần như giữ ổn định. Điều này phản ánh dòng tiền đang dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước.
Chung cư hiện đang là phân khúc chịu áp lực giảm lớn nhất.
Nhìn rộng hơn, những diễn biến hiện nay cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng trưởng mạnh.
Áp lực điều chỉnh chủ yếu xuất hiện tại các dự án từng thiết lập mặt bằng giá cao trong năm 2025 hoặc có tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp lớn. Trong khi đó, những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, cộng đồng cư dân ổn định, chất lượng vận hành tốt và nguồn cung hạn chế vẫn duy trì khả năng giữ giá tốt hơn mặt bằng chung.
Ở góc độ thị trường, đây được xem là quá trình sàng lọc cần thiết. Sau giai đoạn tăng nóng, yếu tố quyết định giá trị của một căn hộ sẽ không còn chỉ là kỳ vọng tăng giá, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tài sản, khả năng khai thác sử dụng và nhu cầu ở thực. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc thị trường căn hộ Hà Nội đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo tâm lý sang giai đoạn phát triển dựa nhiều hơn trên giá trị thực và hiệu quả khai thác của từng sản phẩm.
